광주지방법원 2026타경30478. 광주 서구 마륵동 상무자이아파트 105동 803호입니다. 전용면적 144.6783㎡ 규모의 대형 아파트로, 감정가는 6.46억, 현재 최저매각가는 4.522억입니다. 핵심은 권리와 가격을 분리해서 보는 것입니다. 등기상 말소기준은 2019년 동광주새마을금고 근저당이며, 이후 가처분·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 배당 구조에서는 근저당 채권최고액 4.56억 전액을 현재 매각가에서 충당하지 못해 약 1,072만원 부족이 발생합니다. 이는 매수인 인수금액과는 별개인 배당 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30478 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 마륵동 1 상무자이아파트 105동 8층803호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 144.6783㎡ |
| 소유자 | 김하윤 |
| 감정가 / 최저가 | 646,000,000원 / 452,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동광주새마을금고 / 302,503,300원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
임차인 인수 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준권리인 2019년 1월 7일 동광주새마을금고 근저당 이후 설정된 국 가처분, 국 가압류, 세무 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인이 별도로 떠안을 권리는 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준
상무자이 동일 면적권 최근 거래를 기준으로 보면 최근 12개월 평균은 617,500,000원, 최신 거래는 560,000,000원입니다. 전체 평균 681,500,000원은 과거 고가 거래가 포함될 수 있어 가격 판단은 최근 흐름을 우선합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 143.92㎡ | 1 | 560,000,000원 |
| 2025.12 | 143.92㎡ | 1 | 560,000,000원 |
| 2025.05 | 143.92㎡ | 5 | 640,000,000원 |
| 2025.02 | 143.92㎡ | 4 | 660,000,000원 |
| 2025.01 | 145.7㎡ | 2 | 625,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | - | 6건 | 617,500,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 452,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 6,922,000원 |
| 근저당 · 동광주새마을금고 | 456,000,000원 | 445,278,000원 |
| 가압류 · 국 | 미상 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 부족 약 10,722,000원이 발생하지만 매수인이 이를 승계하는 구조는 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 광주광역시 서구 마륵동 상무자이아파트로 주위는 아파트와 소규모 상권이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로 및 노선버스정류장이 있어 교통 상황은 양호합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 제1종지구단위계획구역에 해당합니다.
- 환금성. 269세대 규모 단지이며 대형 면적 거래는 가능하지만 중소형 대비 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하지만 당해세 등 배당 관련 사항은 최종 확인하세요.
- 가격 기준. 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -20.6%를 고려해 낙찰 후 환금 가능성을 보수적으로 판단하세요.
- 현장 확인. 동일 면적이라도 층·향·관리상태에 따라 가격 차이가 발생합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 추세 확인”
상무자이 803호는 임차인 인수 위험이 없고 말소기준 이후 권리도 정리되는 안정형 물건입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균 대비 낮아 접근 여지는 있습니다. 다만 시장은 과거 최고가가 아니라 최근 거래 흐름을 따라가고 있으며, 최근 추세는 하락입니다. 권리는 합격, 가격 판단은 최근 시세와 환금성을 기준으로 해야 하는 물건입니다.
