의정부지방법원 2025타경72035. 대상센트럴 3층 301호는 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 장승진은 2020.02.15 매매를 원인으로 2020.04.10 소유권을 이전받았고 거래가액은 229,000,000원입니다. 현재 말소기준은 2023.05.19 부평세무서장 관련 압류이며, 그 뒤 의정부시 압류·강제경매개시결정·국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 권리분석의 핵심은 후순위 압류가 아닙니다. 말소기준보다 앞선 2020년부터 전입한 임차인들이 있습니다. 특히 정원균은 2020.04.17 주민등록, 2020.04.10 점유개시가 확인되고 임차보증금 234,000,000원의 임차권등기가 2024.04.17 이뤄졌습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72035 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 187-5 대상센트럴 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 기타지붕 20층건 내 제3층 301호 |
| 소유자 | 장승진 · 2020.04.10 소유권이전 · 거래가액 229,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 22,977,000원 (7회 유찰) |
| 청구금액 | 245,308,931원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차’가 핵심
② 임차인 분석 — 실제 신고 임차인 2명
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정원균 제301호 전부 · 주거(임차권등기) | 점유개시 2020.04.10 주민등록 2020.04.17 임차권등기 2024.04.17 | 234,000,000원 | 대항력 有 | 배당 확인필요 | 미배당 잔액 인수 |
| 박신애 주거 | 전입 2020.05.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 위험 남음 |
정원균의 등기 임차권에는 임대차계약일 2020.02.15·2022.02.06, 확정일자 2020.03.19·2022.02.07, 점유개시 2020.04.10, 주민등록 2020.04.17이 기재돼 있습니다. 또한 정원균은 본 강제경매의 신청채권자로도 나타납니다. 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 메모가 존재하지만, 이를 근거로 임차권을 임의로 배제해서는 안 됩니다. 말소 또는 인수면제 확약이 없으므로 보증금 잔액 인수위험을 전제로 접근해야 합니다.
박신애는 2020.05.18 전입 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있다고 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다. 이 미상 임차인은 정원균과 별개의 위험으로 남으므로, 정원균 보증금만 계산하고 끝내면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘2.34억’을 놓고 봐야 한다
대상센트럴은 51세대, 2018.05.02 사용승인된 건물입니다. 최근 거래에서 가장 중요한 수치는 과거 고가가 섞인 전체 평균 274,400,000원이 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래입니다. 최근 12개월 거래는 2026.07의 247,000,000원 1건이며, 최신 거래 역시 같은 금액입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 75.43㎡ | 2 | 247,000,000원 |
| 2025.06 | 69.97㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2025.05 | 69.97㎡ | 8 | 280,000,000원 |
| 2022.07 | 69.97㎡ | 14 | 290,000,000원 |
| 2021.09 | 69.97㎡ | 8 | 295,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 247,000,000원 |
실질취득 기준 약 234,000,000원은 최신 거래 247,000,000원의 약 94.7%입니다. 숫자만 보면 약 5.3% 아래이지만, 할인폭은 크지 않습니다. 특히 최근 거래수는 1건뿐이고 최근 12개월 대비 과거 거래 추세가 -12.2%로 하락 중입니다. 여기에 박신애의 보증금 미상 위험까지 남아 있어, 현재 최저가가 최근 시세의 9.3%라는 수치만 보고 ‘90% 넘게 싸다’고 평가하는 것은 잘못입니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 22,977,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 813,586원 |
| 인수 · 정원균 임차보증금 | 234,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 정원균 | 245,308,931원 | 22,163,414원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 추정에서 신청채권 245,308,931원 중 22,163,414원만 배당되고 223,145,517원이 미배당으로 남습니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 시 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 정원균은 임차권자이면서 신청채권자로 표시되므로 실제 배당금의 보증금 충당관계는 원본 배당요구 및 채권서류 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 20층 건물 내 3층 301호입니다.
- 입지. 의정부중앙역 남측 인근으로 근린생활시설·오피스텔·주상복합용 빌딩이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류소와 의정부중앙역(의정부경전철)이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 규제. 일반상업지역이며 과밀억제권역·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 포함 또는 저촉됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 51세대이며 확인된 거래는 5건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 추세가 -12.2%이고 경매 평균 유찰 7.0회·낙찰률 0.0%여서 환금성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 22,977,000원을 매입원가로 보지 말고 정원균 보증금 234,000,000원을 기준으로 실질취득을 계산해야 합니다.
- 정원균 채권관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 모두 정원균이므로 신청채권 245,308,931원과 임차보증금 234,000,000원의 관계 및 실제 충당방법을 원본으로 확인해야 합니다.
- 박신애 보증금 확인. 전입은 2020.05.18로 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 별도 계약·점유관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·의정부시·국민건강보험공단 압류가 존재하므로 당해세 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최신 거래 247,000,000원, 최근 12개월 평균 247,000,000원보다 실질취득이 약간 낮을 뿐이며 최근 추세는 -12.2%입니다.
- 7회 유찰 이유 확인. 감정가 대비 8.24%까지 내려온 상태에서도 유찰이 누적된 만큼 권리관계와 실제 점유, 명도 가능성을 현장에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “2,297만원짜리 오피스텔”이 아니다
이 사건의 가장 큰 함정은 숫자의 크기입니다. 감정가 279,000,000원짜리 오피스텔이 7회 유찰되어 최저가 22,977,000원까지 내려왔지만, 정원균의 대항력 있는 보증금 234,000,000원이 현재 최저가를 크게 웃돕니다. 따라서 실제 경제적 판단은 최저가가 아니라 약 234,000,000원의 실질취득을 기준으로 해야 합니다.
그 기준으로 보면 최신 거래 247,000,000원보다 약간 낮은 수준일 뿐이고, 최근 가격 추세는 -12.2%입니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 박신애가 별도 점유자로 남아 있습니다. 7회 유찰의 큰 할인율은 매력지표가 아니라 오히려 권리·환금성 경고신호에 가깝습니다. 정원균 채권의 실제 충당관계와 박신애 임대차관계가 명확해지기 전에는 보수적인 접근이 맞습니다.
