최저가 4,689만원의 착시 — 실질취득은 약 2.34억, 추가 인수위험은 확정되지 않았다

의정부지방법원 2025타경72035. 의정부중앙역 남측 인근의 대상센트럴 3층 301호로, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 2억7,900만원에서 다섯 차례 유찰되어 최저가는 4,689만2,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균 2억7,000만원의 17.4%에 불과하지만, 이 비율은 이 사건의 경제적 부담을 보여주지 못합니다.

정원균은 2020년 4월 전입·점유를 시작했고, 2024년 4월 보증금 2억3,400만원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2023년 5월 국세 압류보다 앞선 임차관계이므로 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 낙찰가가 싸질수록 인수액이 커지는 구조이며, 정원균 관련 총부담은 원칙적으로 보증금 234,000,000원 안팎에 고정됩니다.

문제는 정원균만이 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 2020년 5월 전입한 박신애도 별도 점유자로 기재되어 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력을 확정적으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상인 별도 임차인 위험으로 보수적으로 다뤄야 합니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 확인 대상은 2명입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 보증금 잔액은 남는다

말소기준은 2023년 5월 19일 부평세무서장의 국세 압류입니다. 이후의 의정부시 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 정원균의 임차권등기도 등기 자체는 매각으로 말소되지만, 그 기초가 되는 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로 미배당 보증금 잔액에 대한 대항력은 별도로 존속합니다.

② 시세 비교 — 4,689만원이 아니라 2.34억원을 놓고 비교

대상센트럴은 2018년 5월 사용승인된 51세대 규모의 집합건물입니다. 비교 거래는 69.97㎡ 물건 4건이며, 최근 12개월 거래는 2025년 5월 2억8,000만원과 2025년 6월 2억6,000만원입니다.

전체 4건 평균은 281,250,000원이지만, 과거 2억9,000만~2억9,500만원 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 270,000,000원과 최신 거래 260,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래가격은 과거 거래 대비 7.7% 하락했습니다.

정원균 관련 실질취득을 보증금 수준인 234,000,000원으로 보면 최근 12개월 평균의 약 86.7%, 최신 거래의 90.0%입니다. 표면상 10~13%의 가격 여지는 있지만, 이는 박신애의 보증금이 전혀 추가되지 않는 경우에만 성립합니다. 별도 보증금이 36,000,000원을 넘으면 최근 12개월 평균 270,000,000원에 도달하고, 26,000,000원을 넘으면 최신 거래 260,000,000원에 도달합니다.

③ 예상배당표 (매각가 46,892,000원 가정)

신청채권자 청구액 245,308,931원 중 45,647,944원이 배당되고 199,660,987원이 미배당되는 계산입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당순서와 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 정원균의 배당채권과 임차보증금 채권이 동일한지는 반드시 확인해야 하며, 동일 채권이면 배당액만큼 인수잔액을 조정해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 20층 건물의 3층 301호입니다. 기본 급배수·위생·개별난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 입지. 의정부중앙역 남측 인근으로 근린생활시설, 오피스텔, 주상복합용 빌딩이 혼재하는 상업지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 의정부경전철 의정부중앙역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 규제. 일반상업지역이며 상대보호구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 공시지가는 2,660,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 임대관계는 감정평가 당시 미상이었습니다.
• 환금성. 51세대 규모이며 비교 실거래 표본이 4건으로 많지 않습니다. 최근 거래가격이 과거보다 7.7% 낮아 가격 하락과 거래 표본 부족을 함께 반영해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 박신애 임대차 원본 확인. 보증금, 계약일, 점유개시일, 확정일자, 배당요구 여부와 현재 점유상태를 확인해야 합니다.
• 정원균 채권 중복 검증. 신청채권 245,308,931원과 임차보증금 234,000,000원이 동일 채권인지, 배당액이 인수잔액에서 공제되는지를 채권계산서와 배당표로 확인해야 합니다.
• 명세서 인수문구 재확인. 정원균 임차권등기 보증금의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 문구가 변경되지 않았는지 최신 매각물건명세서로 대조해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세·국민건강보험공단 압류 중 당해세가 존재하면 배당액과 정원균의 미배당액이 달라질 수 있습니다.
• 최신 시세 우선. 전체 평균 281,250,000원보다 최근 12개월 평균 270,000,000원과 최신 거래 260,000,000원을 우선 기준으로 사용해야 합니다.
• 명도·점유 확인. 실제 점유자가 2명으로 조사되어 있으므로 현장 방문과 전입세대열람, 관리사무소 탐문을 통해 현재 점유관계를 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 오피스텔 공용부분 체납관리비의 매수인 부담 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 채권계산서, 배당표와 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “4,689만원짜리 물건”이 아니다

이 사건의 최저가는 46,892,000원이지만, 그 금액만으로 취득할 수 있는 오피스텔이 아닙니다. 정원균의 선순위 임차보증금 234,000,000원은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수잔액이 늘어, 정원균 관련 실질취득비용을 보증금 수준으로 되돌립니다. 따라서 시세 비교의 출발점도 46,892,000원이 아니라 약 234,000,000원이어야 합니다.

234,000,000원만 보면 최신 거래 260,000,000원보다 낮지만, 그 차이는 26,000,000원입니다. 박신애의 미상 보증금이 이 범위를 넘으면 최신 시세 대비 가격 여지는 사라집니다. 여기에 최근 거래 추세 -7.7%, 5회 유찰, 경매물건 낙찰률 0.0%까지 겹칩니다. 정원균 권리만 보면 계산 가능하지만, 박신애 권리는 계산 자체가 불가능한 상태입니다. 이 물건의 결론은 “최저가 매력”이 아니라 “추가 보증금을 확인하기 전에는 총취득비용을 알 수 없다”입니다.