부동산임의경매

2024타경6638 · 고양지원 · 다가구주택
299.6㎡

낙찰가 유찰 4회 후 낙찰

284,892,000원 2억 8,489만 감정가 1,167,426,215원

감정가의 24% 2026-08-25 낙찰

최저매각가 280,299,000원 최저가 대비 +1%

낙찰일

08-25 낙찰 완료

고양지원 일괄매각 2개 목록

입찰 보증금

2,802만원

최저가의 10% · 28,029,900원

감정가 대비

▼ 75.6% 싸게 매수

감정가 11.67억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

4 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌지만 다가구주택 특성상 임차인 분석이 핵심인 물건입니다.

가격 최저가 280,299,000원(감정가 대비 24%) — 4회 유찰 후 가격 하락
자금 매수신청보증금은 최저매각가격의 20% 조건
리스크 대항력 있는 임차인 이필자·박경재와 보증금 미상 임차인 존재

한 줄 평 감정가 대비 약 24%까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 권리상 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 다가구주택 특성상 임차인 분석이 핵심입니다. 대항력 있는 임차인과 보증금 미상 임차인이 있어 낙찰 전 점유·보증금 관계 확인이 필요합니다.

감정가

1,167,426,215원

다가구주택 + 토지

최저가

280,299,000원

4회 유찰

매수인 인수

0원

등기상 인수 권리 없음

핵심지표

임차 리스크

대항력 임차인 존재

의정부지방법원 고양지원 2024타경6638. 경기도 파주시 금촌동 768-2에 위치한 다가구주택 및 토지 일괄매각 물건입니다. 감정가는 11억 6,742만원이지만 4회 유찰을 거치며 최저매각가격은 2억 8,029만원까지 내려왔습니다. 다만 다가구주택은 아파트처럼 권리만 깨끗하다고 끝나는 유형이 아닙니다. 임차인의 대항력 여부와 보증금 규모가 최종 수익성을 좌우합니다.

물건 개요

사건번호	의정부지방법원 고양지원 2024타경6638
소재지	경기도 파주시 금촌동 768-2 (마무리길 15)
물건종류	다가구주택 + 토지
소유자	김성식
감정가 / 최저가	1,167,426,215원 / 280,299,000원
유찰횟수	4회
신청채권자 / 청구	금촌농업협동조합 / 589,401,628원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸

말소기준권리는 을구 18번 금촌농업협동조합 근저당권(2020.04.03)입니다. 이후 설정된 여창수 근저당, 조한담 근저당, 우리카드 가압류, 경기신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기 및 선순위 임차인은 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 다가구의 핵심 리스크

임차인	부분	보증금	대항력	우선변제	승계
이필자	-	미상	有	해당 없음	확인 필요
박경재	-	미상	有	해당 없음	확인 필요
중국인 현효범	2층 일부	20,000,000원	판정 불가	배당요구	확인 필요
경규만	지1층 일부	20,000,000원	없음	해당 없음	없음
성낙일	99.1740㎡	10,000,000원	없음	해당 없음	없음

⚠️ 임차 리스크 이필자와 박경재는 말소기준권리 이전 전입으로 대항력이 있는 임차인입니다. 보증금이 확인되지 않아 실제 인수 위험은 별도 확인이 필요합니다. 또한 일부 점유자는 보증금 미상으로 매각물건명세서와 현황조사 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 280,299,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	4,724,186원
금촌농업협동조합 근저당	660,000,000원	275,574,814원
여창수 근저당	60,000,000원	0원
우리카드 가압류	18,120,475원	0원
경기신용보증재단 가압류	42,251,326원	0원

매각대금 배분

감정가 vs 회차별 최저가

유찰로 가격은 낮아졌지만 임차 리스크는 별도 검토 대상입니다.

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 등기상 매수인 인수 권리는 0원입니다.

⛔ 주의 관점 다가구주택은 개별 임차인의 대항력 여부가 중요합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서 최저가만 보고 접근하면 예상 외 비용이 발생할 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 파주시청 북서측 인근으로 아파트단지·근린생활시설·공공기관이 소재하는 지역입니다.
교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스 정류장이 있습니다.
용도. 공부상 제2종근린생활시설 및 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다.
토지. 일반상업지역, 토지구획정리사업지구에 해당합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 대항력 있는 임차인의 보증금 확인이 최우선입니다.
명도 계획. 다가구 특성상 여러 점유자의 인도 절차를 고려해야 합니다.
특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 내려왔지만, 다가구는 권리보다 사람이 변수다”

이 물건은 4회 유찰로 가격 부담은 크게 낮아졌습니다. 그러나 다가구주택은 단순히 최저가와 감정가 차이만으로 판단하기 어렵습니다. 대항력 있는 임차인과 보증금 미상 점유자가 존재하기 때문에 낙찰 전 임차 관계 확인이 핵심입니다. 가격 매력은 생겼지만, 최종 판단 기준은 임차 리스크 관리입니다.

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

4회 유찰로 가격은 내려왔지만, 임차 리스크는 남았다 — 파주 금촌동 768-2

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸

② 임차인 분석 — 다가구의 핵심 리스크

③ 예상배당표 (매각가 280,299,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 내려왔지만, 다가구는 권리보다 사람이 변수다”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (30장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2025-08-19	유찰	11억 6,742만원
2	2025-09-23	유찰	8억 1,719만원
3	2025-11-04	유찰	5억 7,203만원
4	2025-12-09	유찰	4억 42만원
5	2026-06-16	매각	2억 8,029만원
6	2026-08-25	대기	2억 8,029만원