의정부지방법원 2024타경79391. 일산우림보보카운티1 2층 234호 오피스텔입니다. 표면상 최저매각가는 감정가 76,000,000원에서 53,200,000원까지 내려와 있습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격 하락 자체가 아니라 말소기준보다 앞선 임차권입니다. 한다영은 2020.07.31 전입·점유, 2020.10.14 확정일자를 갖고 있으며 2022.11.15 주택임차권등기를 마쳤습니다. 보증금은 70,000,000원입니다.
현 회차 배당가정에서는 매각대금 53,200,000원에서 집행비용 1,357,600원을 먼저 공제한 뒤 한다영에게 51,842,400원이 배당됩니다. 남는 보증금 18,157,600원은 매수인 인수로 계산되어, 낙찰가와 합친 실질취득은 71,357,600원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 한다영의 미배당 보증금이 늘어나는 구조라, 단순히 다음 회차 최저가만 낮아지는 것을 가격 메리트로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경79391 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 무궁화로 40, 2층234호 (장항동,일산우림보보카운티1) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔 1개호로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 중 2층 234호 |
| 소유자 | 김영호 · 2020.05.13 매매 · 거래가액 74,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 53,200,000원 (7회 유찰) |
| 청구금액 | 61,832,911원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준은 2023.10.10 중소기업은행 가압류 11,348,963원입니다. 그보다 앞선 2022.11.15 한다영의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분석되어 있습니다. 반면 말소기준 이후의 파주세무서 압류, 기술보증기금·신한카드주식회사 가압류, 한국예술인복지재단 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한다영 | 2020.07.31 | 70,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자 2020.10.14 | 현 회차 미배당 18,157,600원 인수 |
| 이재혁 | 2022.10.05 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 · 인수 위험 별도 확인 |
한다영은 임차보증금 70,000,000원, 임대차계약일 2020.07.29, 주민등록·점유개시일 2020.07.31, 확정일자 2020.10.14가 확인되고 배당요구도 되어 있습니다. 반면 이재혁은 2022.10.05 전입 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이재혁에 대해서는 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 두어야 하며, 한다영의 인수액과 별개로 추가 부담 여부를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,357,600원 |
| 1. 임차인 한다영 보증금 | 70,000,000원 | 51,842,400원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 11,348,963원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 169,957,987원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드주식회사 | 10,947,650원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 한국예술인복지재단 | 61,832,911원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서는 매각대금이 집행비용과 한다영 우선변제에 모두 소진됩니다. 한다영 보증금 부족분 18,157,600원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 유찰이 더 진행돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 최저매각가 | 확인된 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 · 감정가 70% | 53,200,000원 | 18,157,600원 | 71,357,600원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 56% | 42,560,000원 | 28,606,080원 | 71,166,080원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 45% | 34,048,000원 | 36,964,864원 | 71,012,864원 |
한다영 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금, 즉 매수인 인수액이 늘어납니다. 실제로 7회 유찰 현재 회차의 낙찰가+인수는 71,357,600원, 8회 유찰 시 71,166,080원, 9회 유찰 시 71,012,864원입니다. 즉 눈에 보이는 최저가는 크게 낮아져도 한다영 관련 실질취득은 약 70,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다. 여기에 이재혁의 보증금이 확인되지 않았으므로 최종 실질부담은 이 수치보다 커질 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산동구 정발산동 소재 일산동부경찰서 남측 인근이며, 주변은 오피스텔과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통편익은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용. 오피스텔 1개호로 이용 중이며, 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측 왕복4차로, 북동측 및 남동측 왕복2차로 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 공시지가는 4,696,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한다영 보증금 인수. 현재 회차 기준 배당 후 부족분 18,157,600원이 매수인 인수로 계산되는지 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 이재혁 보증금 확인. 2022.10.05 전입은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 별도 인수금액이 발생하는지 최우선적으로 확인해야 합니다.
- 유찰가와 실질취득 분리. 8회·9회 유찰 시에도 한다영 인수가 증가해 낙찰가+인수는 각각 71,166,080원·71,012,864원입니다.
- 점유·명도 관계. 임차인이 2명으로 파악되어 있으므로 현재 실제 점유자와 인도 가능 시점을 직접 확인해야 합니다.
- 배당 변동요인. 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않은 배당가정이므로 실제 배당과 인수금액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 최신 점유관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 5,320만원”보다 “실질취득 7,136만원+”를 봐야 한다
이 사건은 7회 유찰로 최저매각가가 53,200,000원까지 내려왔지만, 선순위 한다영 보증금 70,000,000원이 배당으로 모두 소화되지 않습니다. 현 회차 확인 인수액은 18,157,600원이고, 낙찰가와 합친 실질취득은 71,357,600원입니다. 더 유찰되어도 한다영의 미배당분이 늘기 때문에 8회·9회 유찰 시 낙찰가+인수 역시 약 71,000,000원 수준입니다.
여기에 2022.10.05 전입한 이재혁은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 및 추가 인수 위험을 별도로 남겨야 합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 선순위 임차권의 미배당 보증금과 미상 임차인의 실제 보증금입니다. 이 두 부분이 확정되기 전에는 최저가만으로 실질 취득비용을 판단하면 안 됩니다.
