울산지방법원 2025타경12141. 경상남도 양산시 주진동 ‘양산천년가더힐’ 101동 5층 502호, 전용 59.654㎡ 아파트입니다. 2024년 1월 31일 사용승인된 625세대 단지이며, 대상 호수는 철근콘크리트구조 20층 건물의 5층에 위치합니다. 감정가 181,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 126,700,000원입니다.

가격만 보면 눈에 띕니다. 동일 면적의 2026년 7월 실거래는 164,000,000원이고, 현재 최저가는 그 금액의 77.3%입니다. 매수인 인수액도 배당 계산상 0원이라 실질취득액은 현재 최저가와 같은 126,700,000원입니다. 다만 실거래 표본이 1건뿐이고, 등기에는 민간임대주택등기와 근저당 변경사항이 함께 존재하므로 가격 차이만으로 최종 결론을 내리면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 계산상 인수 0원, 선순위 기재는 확인 필요

말소기준은 2024년 2월 5일 접수된 우리은행 근저당권입니다. 이후 광남새마을금고 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 계산상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.

등록된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자·전입세대·사업자등록·확정일자 유무는 현장조사와 원본 서류로 다시 확인해야 합니다. 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없습니다.

② 시세 비교 — 가격은 낮지만 표본은 1건

양산천년가더힐 동일 면적대의 최근 12개월 실거래는 2026년 7월 6층 거래 164,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래, 최저·최고 거래가가 모두 같은 금액입니다.

현재 최저가 126,700,000원은 최근 실거래 164,000,000원의 77.3%입니다. 배당 계산상 인수액이 0원이므로 실질취득액 역시 126,700,000원이며, 최근 거래보다 37,300,000원 낮습니다. 다만 거래 표본이 1건에 그쳐 층·향·내부 상태에 따른 가격 편차와 시장 추세를 충분히 확인하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 126,700,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 2,573,800원을 제외한 124,126,200원이 선순위 우리은행에 배당되고, 후순위 광남새마을금고와 소유자에게는 배당이 없는 계산입니다. 총 채권 미배당액은 65,250,961,800원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양산시 평산동 소재 신명초등학교 북동측 인근이며, 부근은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 도로. 단지 동측으로 폭 40m 이상, 북측으로 폭 15m 이상의 포장도로에 접하며 단지 내·외부 가로망 상태는 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물로 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시창호이며 승강기·소화전·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 광로3류와 중로2류에 접하고, 가축사육제한구역에 해당합니다.
• 토지. 공동주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 545,800원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 2024년 1월 31일 사용승인된 625세대 단지이지만, 동일 면적 최근 거래가 1건뿐이라 실제 매도 가능 가격은 추가 사례 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 민간임대주택등기 확인. 말소기준보다 먼저 접수된 기재의 매각 후 효력, 임대의무기간, 임대료 증액기준 관련 사항을 매각물건명세서에서 확인하세요.
• 근저당 변경등기 대조. 우리은행 본등기 65,271,600,000원과 변경등기 87,600,000원, 공동담보 해제 범위를 등기부 원문으로 확인하세요.
• 점유관계 조사. 등록된 임차인 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람·확정일자·점유자 신분을 확인하세요.
• 실거래 표본 보완. 최근 12개월 거래가 1건이므로 인근 중개업소 호가와 같은 동·층·향의 추가 거래를 대조하세요.
• 신청채권자 배당. 현재 배당 계산에서는 광남새마을금고 청구액 86,240,000원이 배당되지 않습니다. 선순위 채권 범위가 달라지면 배당 결과도 변동될 수 있습니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 공고 원본을 최종 대조하세요.

맺으며 — 가격은 합격권, 권리 확인은 아직 끝나지 않았다

현재 최저가 126,700,000원은 최근 실거래 164,000,000원의 77.3%이고, 계산상 인수액도 0원이어서 숫자만 보면 경쟁력이 있습니다. 신축에 가까운 625세대 아파트라는 점도 환금성 측면의 기초 체력을 제공합니다.

하지만 이 사건의 승부처는 단순한 할인율이 아닙니다. 말소기준 근저당보다 먼저 접수된 민간임대주택등기, 본등기와 변경등기 사이의 채권최고액 차이, 미상으로 남은 임대관계를 확인해야 합니다. 가격은 검토할 만하지만, 원본 서류 확인 전까지 권리가 완전히 깨끗하다고 단정할 수는 없습니다. 서류 확인이 끝나고도 매수인 인수 0원이 유지될 때 비로소 현재 가격 차이가 실제 메리트가 됩니다.