울산지방법원 2025타경12151. 울산 중구 서동 ‘삼익초원빌라’ 제2동 1층 102호, 면적 52.30㎡의 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 감정가 65,900,000원의 70%인 46,130,000원입니다. 권리 흐름에서 가장 중요한 점은 1994년 한국외환은행 근저당이 2016.06.30. 이미 말소됐다는 사실입니다. 따라서 현재 존속하는 권리만 놓고 보면 2022.02.16. 설정된 진주저축은행 근저당 24,000,000원이 매각으로 정리될 기준 권리이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정도 낙찰로 소멸하는 구조입니다.
임차인 부분도 현재 인수 위험은 없습니다. 2020년 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권은 보증기관의 대위·승계 성격으로, 실제 거주 임차인으로 중복 집계할 대상이 아닙니다. 더구나 해당 임차권은 2021.08.23. 말소됐습니다. 따라서 보증금 61,750,000원을 매수인의 인수금액에 더하거나 실질취득가에 합산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12151 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 서동 372-2 제2동 1층 102호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 1층 · 52.30㎡ |
| 단지 | 삼익초원빌라 · 16세대 · 1992.06.26. 사용승인 |
| 소유자 | 이중기 (2021.08.20. 거래가 89,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 65,900,000원 / 46,130,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 11,620,930원 |
| 매각기일 | 2026.07.21. |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 현재 인수는 0원
② 임차관계 — 실제 임차인 0명
| 구분 | 명칭 | 기재 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 현재 효력 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 보증기관 승계 | 한국토지주택공사 | 61,750,000원 | 2016.07.13. / 2016.07.06. | 인수 없음 | 미상 | 보증기관 | 2021.08.23. 말소 |
한국토지주택공사는 보증기관 승계 신고로 실제 임차인 수에 포함하지 않습니다. 기재 보증금은 과거 임차권의 금액이며 매수인의 인수액이나 실제 임차인 보증금 합계에 더하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 1회 유찰에도 안전마진은 1.9%
동일 면적 52.30㎡, 동일한 1층 거래가 두 건 확인됩니다. 가장 최근인 2026년 6월 거래가는 47,000,000원으로, 현재 최저가 46,130,000원과의 차이는 870,000원입니다. 실질취득가가 최근 12개월 평균의 98.1%이므로 최근 시세보다 현저히 낮은 가격은 아닙니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 52.30㎡ | 1층 | 47,000,000원 |
| 2021.08 | 52.30㎡ | 1층 | 89,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 52.30㎡ | 1건 | 47,000,000원 |
| 전체 평균 | 52.30㎡ | 2건 | 68,000,000원 |
전체 평균 68,000,000원만 보면 최저가가 싸 보이지만, 여기에는 2021년의 89,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 최근 가격 판단에서는 2026년 최신 거래 47,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -47.2%로 하락했고, 최근 12개월 표본도 1건에 불과합니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,230,340원 |
| 1. 한국외환은행 근저당 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 2. 진주저축은행 근저당 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 3. 삼성카드 가압류 | 10,520,342원 | 7,899,660원 |
| 4. 롯데카드 가압류 | 5,890,147원 | 0원 |
| 5. 신한카드 경매신청채권 | 11,620,930원 | 0원 |
| 6. 진주저축은행 경매신청채권 | 11,620,930원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 채권 총액은 76,652,349원, 예상 배당액은 44,899,660원, 미배당액은 31,752,689원입니다. 채권자의 미배당은 매수인의 인수와 별개이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 규모. 삼익초원빌라는 16세대 규모의 다세대주택이며 사용승인일은 1992.06.26.입니다.
- 토지. 대지 524.0㎡, 제1종일반주거지역이며 토지이용상황은 다세대입니다.
- 형상·접면. 완경사·부정형 토지로, 세로각지(가)이며 폭 8m 미만 소로3류에 접합니다.
- 규제. 장애물제한표면구역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 역사문화환경보존지역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 628,500원/㎡이며 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 확인된 동일면적 거래가 2건뿐이고 최근 12개월 거래는 1건이므로 가격 판단 자료가 얇습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 거래를 기준으로 상한 설정. 2026년 6월 동일면적·동일층 거래가 47,000,000원을 우선 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -47.2%이므로 과거 89,000,000원 거래나 전체 평균 68,000,000원을 기준으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 임차권 말소 확인. 한국토지주택공사 임차권의 2021.08.23. 말소 여부를 최신 등기부에서 다시 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 1994년 근저당의 2016년 말소와 2022년 진주저축은행 근저당의 존속 여부를 원본에서 확인하세요.
- 배당표 검증. 이미 말소된 것으로 기재된 근저당이 배당 시뮬레이션에 포함돼 있으므로 채권계산서와 배당순위를 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 현재 점유자와 인도 가능 시점은 현장조사와 매각물건명세서로 확인하세요.
- 관리비·수선비 확인. 체납 관리비와 내부 수선 상태를 확인해 최근 실거래와의 870,000원 차이를 실제 비용에 반영하세요.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”
이 물건은 현재 실제 임차인이 없고 과거 임차권도 말소돼, 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 권리만 보면 비교적 단순한 유형입니다. 하지만 현재 최저가 46,130,000원은 최신 동일면적·동일층 실거래 47,000,000원의 98.1%입니다. 1회 유찰됐어도 최근 시세와의 차이는 870,000원뿐이고, 최근 가격 추세는 -47.2%입니다.
또한 16세대 소규모 다세대이고 확인된 거래가 2건뿐이어서 환금성 판단 자료도 충분하지 않습니다. 여기에 1994년 근저당의 말소 기록과 배당 시뮬레이션이 서로 맞지 않는 부분까지 원본 확인이 필요합니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격은 최근 시세 수준, 안전마진은 부족입니다. 감정가 대비 할인율보다 최신 거래가와 하락 추세를 우선해 보수적으로 접근해야 합니다.