89,600,000원
울산지방법원 2025타경12248. 울산 동구 동부동 아이엔빌라 제5층 제601호, 전용 64.2464㎡의 다세대주택입니다. 2012년 8월 23일 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 소유자 김용식이 2012년 9월 5일 소유권보존을 마쳤습니다. 현재 최저매각가는 감정가 128,000,000원에서 한 차례 유찰된 89,600,000원입니다.
가격만 놓고 보면 최근 실거래 93,000,000원과 평균 96,000,000원보다 낮습니다. 하지만 이 물건은 임차인 권리가 확정되지 않은 상태입니다. 배당요구를 한 주거 임차인이 존재하지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력과 낙찰자 인수액을 확정할 수 없습니다. 따라서 89,600,000원은 최종 취득비용이 아니라, 미상 보증금을 제외한 최소 지출액으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12248 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 동부동 363 아이엔빌라 제5층 제601호 도로명: 울산광역시 동구 남목14길 20-4 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 64.2464㎡ · 지상 5층 건물 내 제5층 |
| 소유자 | 김용식 (2012.09.05 소유권보존, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 89,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 129,546,427원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 규모 / 사용승인 | 8세대 · 2012.08.23 |
① 권리 흐름 — 소멸 예정 권리와 기준권리 재확인
권리 계산에서는 2012년 9월 5일 동울산새마을금고 근저당권을 말소기준으로 잡고, 이후의 가압류·압류·강제경매개시결정을 매각으로 소멸하는 권리로 분류하고 있습니다. 근저당 채권최고액은 169,000,000원이며, 후순위 채권으로 농업협동조합자산관리회사 가압류 154,496,098원, 주택도시보증공사 가압류 150,000,000원 등이 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력은 가능·미상
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강영훈 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 2025.10.20 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
강영훈은 주거 임차인으로 배당요구를 했지만, 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력이 있다고 단정할 수 없고, 없다고 단정할 수도 없습니다. 전입일이 말소기준보다 빠르고 점유가 유지됐다면 대항력이 인정될 가능성이 있으며, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 미배당 보증금이 낙찰자에게 승계될 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 93.3%지만 ‘확정 할인’은 아니다
아이엔빌라는 총 8세대 규모이며, 전용 64.25㎡ 거래 표본은 2024년 4월의 2건입니다. 거래가는 각각 93,000,000원과 99,000,000원, 평균은 96,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 64.25㎡ | 2 | 93,000,000원 |
| 2024.04 | 64.25㎡ | 3 | 99,000,000원 |
| 평균 | 64.25㎡ | 2건 | 96,000,000원 |
현재 최저가 89,600,000원은 최근 12개월 평균으로 집계된 96,000,000원의 93.3%이고, 최신 거래 93,000,000원보다도 낮습니다. 다만 거래 표본이 2건에 불과하고 두 거래 모두 2024.04에 집중돼 있어, 이 수치만으로 현재 시세를 단정하기는 어렵습니다. 무엇보다 미상 임차인의 인수액이 추가되면 실질취득가가 평균 96,000,000원을 넘어설 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,012,800원 |
| 1. 근저당 · 동울산새마을금고 | 169,000,000원 | 87,587,200원 |
| 2. 가압류 · 농업협동조합자산관리회사 | 154,496,098원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 신청채권 · 주택도시보증공사 | 129,546,427원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 603,042,525원 중 예상 배당액은 87,587,200원이며, 미배당액은 515,455,325원입니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 근저당 말소 이력에 따른 실제 배당순위 변동은 반영 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 미배당 — 유찰돼도 채권 부족은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 89,600,000원 | 87,587,200원 | 515,455,325원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 62,719,999원 | 61,191,039원 | 541,851,486원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 43,903,999원 | 42,713,727원 | 560,328,798원 | 0원 |
유찰이 이어지면 매각가격은 낮아지지만 선순위 채권조차 전액 배당되지 않고, 신청채권자인 주택도시보증공사의 예상 배당액도 각 시나리오에서 0원입니다. 임차인이 대항력을 갖춘 경우에는 낙찰가가 내려갈수록 배당 재원이 줄어 미배당 보증금 인수 가능성이 오히려 커질 수 있으므로, 낮은 최저가 자체를 안전마진으로 보기는 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택으로 이용 중인 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 제5층 제601호입니다.
- 입지. 울산광역시 동구 동부동 동부초등학교 남동측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역의 사다리형 완경사지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 북서측으로 도로에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 동부초등학교·유치원 관련 상대보호구역에 포함되거나 저촉됩니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이고 확인되는 동일면적 거래가 2건에 그쳐, 매도 시 가격 검증과 매수층 확보를 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 강영훈의 전입세대 열람. 전입신고일과 현재 점유 여부를 확인해 말소기준권리보다 앞선 대항요건인지 검토해야 합니다.
- 임대차계약서 확인. 보증금·확정일자·임차 범위와 배당요구 내용을 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 매각물건명세서 원본 대조. 임차인의 매수인 인수 여부와 배당요구 종기 준수 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 말소 근저당 재검증. 2012.09.05 근저당과 2014.08.28 말소등기의 관계를 최신 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한은 실질취득가 기준. 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수 보증금을 합한 금액을 93,000,000원·96,000,000원·99,000,000원 거래와 비교해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모와 2건의 거래 표본을 감안해 수리비·명도비·매도기간을 보수적으로 반영해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 당해세, 임차인 최우선변제, 공용부분 관리비 체납 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “89,600,000원은 최종가격이 아니라 하한이다”
이 물건의 최저가는 집계상 최근 평균 96,000,000원의 93.3%로, 숫자만 보면 실거래 범위보다 낮습니다. 그러나 실제 임차인 강영훈의 보증금과 전입일이 미상이라 실질취득가를 확정할 수 없고, 말소기준으로 계산된 동울산새마을금고 근저당에도 말소 이력이 확인됩니다.
따라서 현재 판단은 가격은 조건부, 권리는 보류입니다. 임차인 인수가 0원이라는 점과 실제 말소기준권리가 확인돼야만 89,600,000원을 시세보다 낮은 취득가로 평가할 수 있습니다. 그 전까지 최저가는 ‘싸게 살 수 있는 가격’이 아니라 미상 인수액이 더해지기 전의 출발점입니다.