울산지방법원 2025타경12255. 울산 중구 반구동 ‘참좋은가’ 13층 1301호, 전용 79.74㎡ 아파트입니다. 소유자 조준호는 2021년 1월 2일 매매를 원인으로 거래가액 320,000,000원에 소유권을 취득했고, 등기는 2021년 1월 26일 접수됐습니다. 말소기준은 그보다 앞선 2020년 3월 11일 신정새마을금고 근저당권입니다.

말소기준 이후 설정된 권도은의 근저당권 200,000,000원, 울산원예농업협동조합 가압류 4,986,952원, 국민건강보험공단·울산광역시 남구·국·울산광역시 중구의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 선순위 인수권리는 확인되지 않고, 임차인 조사 내역도 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 현장 점유관계는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2020.03.11 신정새마을금고 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 278,400,000원이고, 2021.01.26 채무자가 조준호로 변경되면서 채권최고액을 226,800,000원으로 변경한 기록이 있습니다. 이후의 권도은 근저당권, 가압류, 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 매수인이 등기상 떠안을 금액은 0원입니다.

② 시세 비교 — 최근 시세보다 낮지만 추세는 약한 하락

참좋은가의 확인된 거래는 총 9건입니다. 전체 평균은 294,555,555원이지만 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 293,500,000원, 최신 거래는 2026년 6월 전용 79.74㎡ 14층의 290,000,000원입니다.

최저가이자 실질취득액인 228,200,000원은 최근 12개월 평균의 77.8%로, 최근 평균보다 65,300,000원 낮습니다. 최신 거래 290,000,000원과 비교해도 61,800,000원 낮습니다. 따라서 현재 회차에는 가격 차이가 존재합니다. 다만 최근 거래 평균이 이전 거래보다 -0.5% 낮아 약한 하락 추세가 확인되므로, 과거 최고가 330,000,000원이나 전체 평균만으로 낙관해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 228,200,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 224,205,200원이 신정새마을금고에 배당되고, 권도은 근저당권과 울산원예농업협동조합 가압류에는 배당되지 않는 시뮬레이션입니다. 총 채권액 483,386,952원 중 미배당액은 259,181,752원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세가 확인되면 실제 배당 순서와 금액은 변동될 수 있습니다.

④ 유찰 회차별 미배당 변화

현재 회차에서는 신청채권자 청구액 205,231,485원보다 배당 시뮬레이션상 신정새마을금고 배당액 224,205,200원이 많아 청구액이 충족됩니다. 2회 유찰 시 배당액은 156,703,640원, 3회 유찰 시 109,452,548원으로 감소해 신청채권자의 청구액도 충족되지 않습니다. 이 미배당은 채권자의 손실 영역이며, 소멸하는 후순위 권리가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공동주택인 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 14층 건물의 13층 1301호입니다.
• 입지. 울산가온고등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 북측과 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 옥내소화전과 화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 준주거지역이며 소로2류·소로3류에 접하고, 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·상대보호구역에 해당합니다.
• 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 토지. 평지의 세로장방형 공동주택 건부지이며, 공시지가는 1㎡당 1,480,000원입니다.
• 환금성. 2020년 준공된 총 13세대 단지로 신축 연식은 장점이나, 소규모 단지 특성상 거래층이 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대열람, 현황조사서와 현장 점유자를 대조해야 합니다.
• 근저당 변경 확인. 신정새마을금고 근저당은 최초 278,400,000원에서 226,800,000원으로 변경된 기록이 있으므로 최신 등기 원문과 채권계산서를 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있는지, 법원 문건과 세무관서 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
• 소규모 단지 시세 검증. 거래 9건과 최근 거래 2건만 확인되므로 동일 면적·층·향·내부 상태를 현장 중개업소에서 재확인해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 평균이 이전 구간보다 -0.5% 낮으므로 과거 최고가 330,000,000원을 입찰 상한의 근거로 사용하지 않아야 합니다.
• 관리비·하자 확인. 공용부분 체납관리비, 누수·결로, 승강기와 외벽 유지보수 상태를 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 환금성과 점유 확인

이 물건은 말소기준보다 앞선 인수권리가 없고 확인된 임차인도 없어, 권리구조만 보면 매수인 인수 0원의 단순형입니다. 현재 최저가 228,200,000원은 최근 12개월 평균 293,500,000원의 77.8%이고 최신 거래 290,000,000원보다 낮아 가격 차이도 있습니다.

그러나 최근 흐름은 -0.5%의 약한 하락세이며, 총 13세대의 소규모 단지는 대단지보다 시세 신뢰도와 재매각 유동성이 낮을 수 있습니다. 또한 임대관계 미상과 세금 압류 5건은 서류 및 현장 확인이 필요한 변수입니다. 결론적으로 권리는 합격, 가격도 비교우위가 있으나 점유·세금·환금성 검증을 전제로 접근할 물건입니다.