126,000,000원
울산지방법원 2025타경12261. 양산시 주진동 ‘양산천년가더힐’ 109동 2층 203호, 전용 59.654㎡ 아파트입니다. 소유자는 주식회사아라마루이며, 감정가 180,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 126,000,000원입니다. 임차인 조사 내역은 없고 예상배당표상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
가격만 보면 최근 거래보다 낮습니다. 같은 단지 동일 면적의 2026년 7월 거래는 6층에서 164,000,000원이었고, 현재 최저가는 그 금액의 76.8%입니다. 다만 비교 가능한 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로, 이 한 건을 단지 전체의 확정 시세로 단정하기보다 실제 호수의 상태와 추가 매물 가격을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12261 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 제109동 제2층 제203호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 번영로 209 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.654㎡ · 109동 2층 203호 |
| 소유자 | 주식회사아라마루 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 126,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장림동새마을금고 / 97,861,970원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 선순위 등기는 확인
임차인 조사 내역은 없습니다. 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 말소기준권리는 2024.02.05. 접수된 우리은행 근저당권이며, 이후 설정된 장림동새마을금고 근저당권과 주택도시보증공사 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래의 76.8%
양산천년가더힐은 625세대이며 사용승인일은 2024.01.31.입니다. 비교 면적은 전용 59.65㎡로 본건 전용 59.654㎡와 일치합니다. 확인되는 최근 12개월 실거래는 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.65㎡ | 6 | 164,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.65㎡ | 1건 | 164,000,000원 |
현재 최저가이자 예상 실질취득액인 126,000,000원은 최근 실거래 164,000,000원의 76.8%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가와 실질취득액이 동일하며, 대항력 임차인 보증금이 더해져 총취득액이 고정되는 유형은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 65,271,600,000원 | 123,436,000원 |
| 2. 근저당 · 장림동새마을금고 | 115,068,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 123,436,000원이 선순위 우리은행 근저당권에 배당되고, 후순위 장림동새마을금고와 주택도시보증공사에는 배당되지 않는 것으로 계산됩니다. 총 미배당액은 66,263,232,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 126,000,000원 | 123,436,000원 | 66,263,232,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 88,200,000원 | 86,212,400원 | 66,300,455,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 61,739,999원 | 60,228,679원 | 66,326,439,321원 | 0원 |
어느 시나리오에서도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 매각가가 내려가면 선순위 채권자의 미배당액이 늘어나지만, 그 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않습니다. 신청채권자인 장림동새마을금고의 청구액은 97,861,970원이지만 세 시나리오 모두 예상배당액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 단지. 양산천년가더힐은 625세대이며 사용승인일은 2024.01.31.입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 31,649.1㎡이며 평지·정방형으로 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 도로. 도로접면은 광대소각이며 광로3류와 중로2류에 접합니다.
- 공시지가. 545,800원/㎡입니다.
- 기타 제한. 가축사육제한구역에 저촉되고, 제1종일반주거지역·시가지경관지구·소공원 등에 접합니다.
- 건축물 확인. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 동일 면적 최근 실거래는 확인되지만 최근 12개월 표본이 1건이어서 거래량 기반 환금성 판단에는 한계가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 말소기준 근저당보다 먼저 접수된 등기의 말소 여부와 임대의무 관련 사항을 매각물건명세서 및 관할기관에 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 대조. 우리은행 근저당 원기재 65,271,600,000원과 변경등기 87,600,000원의 관계 및 실제 피담보채권 범위를 확인해야 합니다.
- 점유 현황 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 실제 점유자와 인도 가능 시기는 현장조사 및 집행기록으로 재확인해야 합니다.
- 시세 추가 확인. 최근 거래가 1건뿐이므로 같은 단지 매물, 동일 면적 호가와 저층 거래를 추가 비교해야 합니다.
- 저층 보정. 비교 거래는 6층이고 본건은 2층이므로 층 차이와 내부 상태를 응찰가에 반영해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비, 당해세, 최우선변제 여부는 관리사무소와 집행기록에서 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 내역 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 매력, 권리는 원본 확인 후
현재 최저가 126,000,000원은 최근 동일 면적 실거래 164,000,000원의 76.8%이고, 예상 인수액도 0원입니다. 표면적인 가격과 배당구조만 보면 관심을 가질 만한 구간입니다.
다만 이 물건을 단순한 ‘인수 0원 안전형’으로 마무리하기에는 확인할 대목이 남아 있습니다. 말소기준 근저당보다 먼저 접수된 민간임대주택등기, 65,271,600,000원에서 87,600,000원으로 기재가 달라지는 우리은행 근저당 변경등기, 그리고 최근 시세 표본이 1건뿐이라는 점입니다. 가격 지표는 합격권이지만, 권리 원본 대조 전에는 확정 판단을 보류하는 물건입니다.