71,400,000원
93,000,000원
울산지방법원 2025타경12281. 양산시 물금읍 ‘양산유림노르웨이아침’ 13층 1312호, 전용면적 비교 기준 32.2785㎡의 공동주택(아파트)입니다. 이 사건의 말소기준은 2023.11.22. 양산시 압류입니다. 그런데 임차인 이지현은 그보다 앞선 2022.09.13. 점유를 시작하고 2022.09.14. 전입신고를 마쳤으며, 임대차계약일과 확정일자도 2022.08.16.입니다. 따라서 매각으로 임차권등기가 말소되더라도, 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 잔액은 매수인이 인수하는 대항력 인수형입니다.
신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 124,681,869원입니다. 현재 회차의 매각대금은 집행비용과 선순위 임차보증금 배당에 모두 소진되어 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 양산시·국·국민건강보험공단 압류는 말소기준 또는 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸하지만, 국세·지방세가 당해세로 우선 차감되면 임차인의 배당액이 줄어 매수인 인수액이 현재 추정치보다 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12281 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1290-2 양산유림노르웨이아침 13층 1312호 도로명: 경상남도 양산시 물금읍 메기로 203 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트)로 이용 중 · 지하 6층, 지상 20층 건물 중 13층 |
| 면적 비교 기준 | 32.2785㎡ |
| 소유자 | 주식회사미르디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 71,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 124,681,869원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 등기 발행일 / 등기소 | 2026.07.27 / 울산지방법원 양산등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 범위 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계신고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지현 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 120,000,000원 | 대항력 있음 전입 2022.09.14 | 우선변제 있음 확정 2022.08.16 배당요구 2024.09.25 | 해당 없음 |
임차보증금은 120,000,000원으로 감정가 102,000,000원과 현재 최저가 71,400,000원을 모두 웃돕니다. 현재 회차에서는 집행비용 1,685,200원을 먼저 차감한 뒤 임차인에게 69,714,800원이 배당되는 것으로 계산돼, 보증금 부족분 50,285,200원이 매수인에게 인수됩니다.
③ 유찰해도 실질취득액이 거의 줄지 않는다
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·감정가 70% | 71,400,000원 | 50,285,200원 | 121,685,200원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 49,980,000원 | 71,319,640원 | 121,299,640원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 34,986,000원 | 86,043,748원 | 121,029,748원 |
매각가가 71,400,000원 → 49,980,000원 → 34,986,000원으로 내려가도, 매수인 인수액은 반대로 50,285,200원 → 71,319,640원 → 86,043,748원으로 늘어납니다. 실질취득액은 각 회차에서 121,685,200원·121,299,640원·121,029,748원으로 거의 변하지 않습니다. 즉 최저가 하락이 매수자의 실제 부담 감소로 이어지지 않는 구조입니다.
④ 시세 비교 — 최근 가격은 하락 중, 실질취득은 시세 이상
양산유림노르웨이아침의 거래 12건 전체 평균은 109,666,666원이지만, 2023년의 120,000,000원~125,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에는 최근 12개월 평균 94,333,333원과 최신 거래 93,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 17.8% 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 30.97㎡ | 14층 | 93,000,000원 |
| 2025.08 | 30.97㎡ | 10층 | 100,000,000원 |
| 2025.01 | 30.97㎡ | 8층 | 90,000,000원 |
| 2024.11 | 33.18㎡ | 7층 | 78,000,000원 |
| 2024.07 | 32.99㎡ | 11층 | 105,000,000원 |
| 2024.01 | 30.01㎡ | 8층 | 120,000,000원 |
| 2023.11 | 32.28㎡ | 12층 | 120,000,000원 |
| 2023.11 | 30.97㎡ | 12층 | 125,000,000원 |
| 2023.11 | 32.99㎡ | 12층 | 120,000,000원 |
| 2023.11 | 30.97㎡ | 13층 | 125,000,000원 |
| 2023.11 | 30.97㎡ | 14층 | 120,000,000원 |
| 2023.11 | 33.18㎡ | 14층 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 94,333,333원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 109,666,666원 |
현재 최저가 자체는 최근 12개월 평균의 75.7%지만, 이 비율은 인수보증금을 제외한 숫자입니다. 실제 부담 121,685,200원은 최근 12개월 평균의 129.0%, 최신 거래의 130.8%입니다. 감정가 102,000,000원도 최근 평균보다 높은데, 실질취득은 감정가까지 넘어섭니다. 최근 거래가 하락 중인 상황에서 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 71,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,685,200원 |
| 1. 임차인 이지현 보증금 | 120,000,000원 | 69,714,800원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 124,681,869원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인의 미배당 보증금은 50,285,200원으로 매수인 인수 추정액입니다. 주택도시보증공사 청구액 124,681,869원은 전액 미배당으로 계산됩니다. 국세·지방세의 당해세 우선배당 여부에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래지표 기준)
- 입지. 부산도시철도 2호선 증산역 북측 인근이며, 주변은 근린생활시설·공동주택·업무시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다. 단지 주변 가로망 상태는 양호합니다.
- 건물. 2018.12.21. 준공, 총 108세대이며 철근콘크리트구조 지하 6층·지상 20층 건물입니다. 승강기·도시가스·난방·위생급배수·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며 대로 1류와 중로 2류에 접합니다. 토지는 평탄한 세로장방형 상업용 부지이고 공시지가는 2,485,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 최근 거래는 90,000,000원·100,000,000원·93,000,000원 수준이며 최근 거래군이 이전 거래군보다 17.8% 하락했습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 4.3회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 실질취득액을 계산. 현재 회차는 71,400,000원 낙찰가에 50,285,200원 인수를 더한 121,685,200원이 기준입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시에도 인수액이 늘어 실질취득은 각각 121,299,640원·121,029,748원으로 거의 고정됩니다.
- 당해세 확인. 양산시·국 등 압류채권 중 당해세가 임차인보다 우선하면 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 매각물건명세서의 인수 문구, 배당요구 종기, 실제 배당표와 보증금 반환 내역을 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 후 현재 점유 상태는 별도로 확인하고, 인도 및 보증금 정산 절차를 입찰 전 검토해야 합니다.
- 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균 94,333,333원과 최신 거래 93,000,000원을 기준으로 보수적인 처분가를 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·세금 배당순위·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 최저가는 내려가도 총부담은 내려가지 않는다
이 물건의 화면상 최저가는 71,400,000원으로 최근 12개월 평균의 75.7%입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 현재 회차에서 매수인이 실제로 부담하는 금액은 121,685,200원입니다. 이는 최근 평균 94,333,333원과 최신 거래 93,000,000원을 크게 웃돕니다.
추가 유찰로 최저가가 49,980,000원이나 34,986,000원까지 내려가도 인수액이 반대로 늘어 실질취득은 약 1.21억원에 머뭅니다. 최근 거래 추세도 -17.8%로 하락 중이며, 당해세가 선순위로 배당되면 인수액은 더 증가할 수 있습니다. 결론은 분명합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 최근 시세 이상인 대항력 인수형으로, 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
