울산지방법원 2025타경12347. 양산시 삼호동 보금맨션 5층 502호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 이금청은 2017년 거래가액 150,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 웅상농업협동조합이 채권최고액 100,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 현재 최저매각가는 1회 유찰된 84,000,000원입니다.
등기 흐름만 보면 말소기준보다 앞서 존속하는 인수 권리는 확인되지 않습니다. 과거 두 차례의 강제경매개시결정과 국세 압류도 각각 취하 또는 해제로 말소됐고, 현재 진행 중인 대로콘크리트 주식회사의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리입니다. 따라서 매각이 정상적으로 완결되면 근저당권과 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12347 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 삼호동 540, 5층 502호 도로명: 경상남도 양산시 연호4길 15-3 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 65.9169㎡ · 보금맨션 8세대 |
| 이용상태 / 구조 | 다세대주택 · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 제5층 제502호 |
| 소유자 | 이금청 (2017.08.16. 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 84,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대로콘크리트 주식회사 / 6,482,637원 |
| 말소기준권리 | 2017.08.16. 웅상농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 100,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
최초 소유권보존 후 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나, 2017.08.16. 신탁재산 귀속을 원인으로 말소되고 같은 날 이금청에게 소유권이 이전됐습니다. 이어 설정된 웅상농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 경매개시결정과 압류는 취하·해제로 이미 말소됐거나 현재 매각으로 소멸할 권리입니다.
② 가격 판단 — 감정가의 70%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가 84,000,000원은 감정가 120,000,000원의 70%입니다. 배당 시나리오상 별도 인수액이 없어 현재 산정 실질취득액도 84,000,000원입니다. 다만 보금맨션은 8세대 규모의 다세대주택이고, 비교 가능한 동일 면적의 최근 실거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가보다 30% 낮다”는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
소유자의 2017년 거래가액은 150,000,000원으로, 현재 최저가는 그 금액의 56% 수준입니다. 그러나 과거 취득가격은 현재의 층·상태·수요와 거래 환경을 반영한 최신 시세가 아니므로 입찰가의 직접 근거로 사용하기 어렵습니다. 실거래 비교가 없는 상태에서는 인근 다세대의 최근 계약사례와 실제 매물 호가를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,912,000원 |
| 1. 근저당 · 웅상농업협동조합 | 100,800,000원 | 82,088,000원 |
| 2. 주식회사 무주골재 | 6,482,637원 | 0원 |
| 3. 신아레미콘 주식회사 | 6,482,637원 | 0원 |
| 4. 대로콘크리트 주식회사 | 6,482,637원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준으로 계산한 시나리오이며, 매각대금에서 집행비용 1,912,000원을 뺀 82,088,000원이 웅상농업협동조합 근저당에 배당됩니다. 총 채권 미배당액은 38,159,911원이고 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 84,000,000원 | 38,159,911원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정(49%) | 58,799,999원 | 62,906,312원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정(34.3%) | 41,159,999원 | 80,228,792원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 삼호동 서창고등학교 북측 인근으로, 주변에는 주택과 근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류소가 있어 전반적인 교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접합니다.
- 건물. 2017.01.06. 사용승인된 5층 철근콘크리트 건물로, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 토지면적은 338㎡, 공시지가는 583,900원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이며 확인 가능한 최근 실거래 비교가 없어, 재매각 수요와 담보평가를 보수적으로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·전입 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대열람과 현장 방문을 통해 실제 점유자를 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 70%라는 비율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 삼호동 인근의 유사 연식·면적 다세대 실거래와 현재 매물 호가를 대조하세요.
- 취하된 경매등기 대조. 2021년과 2024년 경매개시결정은 말소됐으므로 실제 배당요구 채권자와 채권액을 원본 서류에서 확인하세요.
- 근저당 실제 채무액. 100,800,000원은 채권최고액입니다. 실제 배당액은 채권계산서와 우선채권 존재 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
- 건물 상태. 최상층 502호의 내부 마감, 누수·결로, 난방·승강기 상태와 수선 필요 비용을 현장에서 확인하세요.
- 환금성·대출. 8세대 다세대주택이라는 특성을 반영해 금융기관 담보평가와 향후 매수층을 입찰 전 점검하세요.
- 세금·최우선변제. 배당 시나리오에 반영되지 않은 당해세와 임차인 최우선변제 가능성을 원본 서류로 재확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 아직 증명되지 않았다”
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2017년 웅상농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 계산상 매수인 인수액도 0원이어서 등기부 자체의 권리 난도는 높지 않습니다.
하지만 최저가 84,000,000원의 적정성은 별개의 문제입니다. 확인 가능한 최근 실거래 비교가 없고, 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 남아 있습니다. 8세대 다세대주택이라는 환금성 특성까지 고려하면, 감정가 대비 할인율만 보고 응찰하기보다 점유 확인과 현장 시세 검증을 마친 뒤 입찰가를 정하는 보수적 접근이 맞습니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 가격 판단은 보류입니다.