창원지방법원 2024타경7549. 김해시 외동 김해내외대동한마음타운 112동 2층 201호를 포함한 일괄매각 사건입니다. 감정평가 이용상태는 기호 (1)-(4) 모두 목욕탕(상호명: 한솔목욕탕)이고, 기호3은 공부상 목욕탕이나 일부 헬스장으로 이용 중입니다. 기준시점에는 (1),(2) 및 (3),(4)가 각각 경계벽을 제거한 채 일체로 이용되고 있습니다. 따라서 주거용 아파트 경매처럼 단순히 세대 실거래와 최저가를 비교해 접근하기보다 상업용 이용상태·일괄매각·점유·유치권을 함께 봐야 하는 물건입니다.

등기상 구조만 보면 기준은 명확합니다. 2019.06.05 설정된 부산은행 근저당권 770,000,000원이 말소기준이며, 이후 경남신용보증재단·대동부상가번영회· 에코퍼블릭의 가압류와 김해시·국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기 밖에서 신고된 유치권은 별도 판단이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 유치권은 별도

말소기준권리 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 매각물건명세서 비고에는 주식회사 경남종합건설이 2025.11.25 유치권신고를 했으며 성립 여부는 불분명하다고 기재돼 있습니다. 따라서 ‘등기상 인수 0원’과 ‘현장상 부담 가능성 없음’은 같은 뜻이 아닙니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

조사된 실제 임차인은 정서예 1명이며 점유 부분은 301,302호입니다. 전입신고일 2021.09.13은 말소기준일 2019.06.05보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.

③ 시세 비교 — 아파트 실거래를 그대로 적용하면 안 된다

부동산 거래 자료에는 내외대동한마음 전용 59.8㎡대 최근 거래 12건이 잡혀 있습니다. 최근 12개월 평균은 146,625,000원, 최신 거래는 2026.09의 136,000,000원입니다. 숫자만 보면 현재 최저가 329,623,000원이 최근 12개월 평균의 224.8%입니다.

④ 예상배당표 (매각가 329,623,000원 가정)

현재 회차 기준 채권자 총 청구액 848,184,633원 중 324,208,278원이 배당되고 미배당은 523,976,355원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 유치권 신고는 배당표와 별도로 검토해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원

가격이 내려가면 부산은행을 포함한 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 다만 이 구조는 등기·배당 기준이며 성립 가능한 유치권 부담을 0원으로 확정하는 자료는 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 김해시 외동 봉명초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·상업용빌딩·주상복합건물 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 위치와 대중교통 운행횟수 등을 고려한 일반적인 교통사정은 보통입니다.
• 이용상태. 기호 (1)-(4) 모두 목욕탕(한솔목욕탕)으로 이용되고, 기호3 일부는 헬스장으로 이용 중입니다.
• 구조·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물이며 위생시설·급배수·소화전·승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 대지권 목적 토지는 남측 약 10m, 동측 약 25m 도로에 각각 접합니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 교육환경 보호구역 등의 제한이 있습니다.
• 토지. 대지권 목적 토지는 상업용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,298,000원/㎡입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 유치권 원본 확인. 주식회사 경남종합건설의 2025.11.25 유치권 신고 내용과 실제 점유 상태, 공사채권 자료를 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 목록 1~4가 함께 매각되므로 201호 하나만이 아니라 201·202·301·302호의 이용·점유 관계를 함께 봐야 합니다.
• 관리비 확인. 목록 1~4 모두 관리비가 미납돼 있다고 조사됐으므로 입찰 전에 실제 미납액과 납부 여부를 확인해야 합니다.
• 임차인 확인. 정서예는 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황을 다시 대조해야 합니다.
• 시세 비교 주의. 확인된 59.8㎡대 아파트 실거래는 대상 면적 274.52㎡ 및 목욕탕 이용상태와 맞지 않습니다. 이를 직접 적정가 기준으로 사용하면 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·유치권 신고서·관리비 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 유치권과 가격검증이 중요하다

이 사건은 등기만 보면 어렵지 않습니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 조사 임차인도 대항력이 없어 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 실제 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 3회 유찰된 목욕탕 일괄매각이고, 관리비 미납이 조사됐으며, 성립 여부가 불분명한 유치권 신고가 있습니다. 동시에 확보된 실거래 자료는 대상과 면적·용도가 맞지 않아 최저가 329,623,000원이 적정한지 직접 검증하지 못합니다. 결론적으로 등기 권리는 비교적 단순하지만, 현장·유치권·가격 검증 난도는 높은 사건입니다.