광주지방법원 2024타경9394. 나주 빛가람동 게토333지식산업센터 나동 2층 씨-227호 근린시설입니다. 소유자 김명인은 2023.04.18 거래가 126,726,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 천지농업협동조합이 채권최고액 826,962,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
문제는 등기부상의 후순위 권리가 아니라 말소기준권리보다 앞선 전입자입니다. 박영혜는 2023.02.24, 최석진은 2023.03.28, 강구원은 2023.03.30 전입해 모두 2023.04.18 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자, 점유 부분 및 이용관계가 확인되지 않았으므로 이들을 곧바로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경9394 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 우정로 10, 나동 2층 씨-227호 (빛가람동, 게토333지식산업센터) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 감정평가상 기호 1~7 구분건물 모두 공실 |
| 소유자 | 김명인 (2023.04.18 거래가 126,726,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 45,158,000원 (4회 유찰 · 감정가의 35.84%) |
| 신청채권자 / 청구 | 천지농업협동조합 / 714,274,035원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.18 천지농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 826,962,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 전입은 확인 필요
등기부상의 기준은 명확합니다. 2023.04.18 천지농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 설정된 유한회사혜안도아·이강식의 근저당권과 서울보증보험 가압류, 국세·지방세 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 유한회사혜안도아의 2번 근저당권부채권에는 2025.02.28 한국남방개발주식회사의 근질권이 설정돼 있어 실제 배당관계는 원본 배당표와 채권계산서를 대조해야 합니다.
② 임차인·전입자 분석
현황조사상 전입자는 총 4명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 감정평가상 공실이라는 이용상태와 전입내역이 함께 나타나므로 실제 점유자, 점유 부분, 근린시설의 사용관계 및 임대차계약 존재 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박영혜 | 2023.02.24 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 최석진 | 2023.03.28 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 강구원 | 2023.03.30 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 박몽배 | 2023.04.27 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격·유찰 시나리오 — 할인율보다 실질취득액
현재 최저매각가는 45,158,000원으로 감정가 126,000,000원의 35.84%입니다. 감정가보다 80,842,000원 낮지만, 이 차액을 곧바로 가격 메리트로 볼 수는 없습니다. 선순위 전입자 3명의 보증금이 확인되지 않아 낙찰 뒤 인수금액이 더해질 수 있기 때문입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 45,158,000원 | 35.84% | 1,286,664,044원 |
| 5회 유찰 시 | 36,126,400원 | 28.67% | 1,295,533,075원 |
| 6회 유찰 시 | 28,901,120원 | 22.94% | 1,302,628,300원 |
유찰이 더 진행되면 낙찰대금은 낮아지지만 선순위 임차보증금이 존재할 경우 그 위험까지 함께 줄어드는 것은 아닙니다. 따라서 입찰가 판단은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수 가능 보증금을 합산한 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,158,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,212,844원 |
| 1. 근저당 · 천지농업협동조합 | 826,962,000원 | 43,945,156원 |
| 2. 근저당 · 유한회사혜안도아 | 253,647,200원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 이강식 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,330,609,200원 중 예상 배당액은 43,945,156원이며, 미배당액은 1,286,664,044원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자 3명의 인수 가능액은 위 배당표에 포함되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 한국전력본사 남서측 인근으로, 신도시 내 업무시설과 주거시설이 혼용된 지역입니다.
- 교통. 간선도로 접근성과 대중교통 등 도로교통 사정은 양호하고, 대지권 목적 토지는 중로에 접해 출입도로 상태도 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 급·배수, 소화전, 소방, 위생 및 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 산업복합구역, 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 535,800원/㎡입니다.
- 환금성. 지역상권이 장기간 침체돼 있고 건물 내 개별 구분건물 대부분이 공실 상태로 평가돼, 임대수익과 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 3명 확인. 박영혜·최석진·강구원의 임대차계약서, 보증금, 점유 부분, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 공실과 전입내역 대조. 감정평가상 공실과 현황조사상 전입자 4명이 서로 다른 모습을 보이므로 직접 방문해 실제 점유와 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 낙찰가에 인수 가능한 미배당 보증금을 더해 총액을 산정하기 전에는 응찰 상한을 정하기 어렵습니다.
- 세금 압류 확인. 나주세무서·안산세무서·나주시 압류 중 당해세가 있는지 확인하고 배당표 변동 가능성을 반영해야 합니다.
- 공동담보 확인. 천지농업협동조합 근저당은 공동담보목록 제2023-149호이고, 유한회사혜안도아 근저당도 다른 구분건물과 공동담보로 설정돼 실제 채권 배분을 확인해야 합니다.
- 근질권 배당관계. 유한회사혜안도아의 근저당권부채권에 설정된 한국남방개발주식회사 근질권의 배당관계를 확인해야 합니다.
- 임대·매매 환금성. 지역상권 장기 침체와 건물 내 대부분 공실이라는 평가를 반영해 임대료, 공실 기간, 관리비 및 매도 소요기간을 현장에서 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 종기 이후 제출서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “35.84%가 곧 할인율은 아니다”
표면상 최저가는 감정가의 35.84%로 크게 내려와 있습니다. 그러나 이 사건의 승부처는 유찰 횟수나 숫자상 할인율이 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 박영혜·최석진·강구원의 보증금과 점유관계가 확인되지 않아, 낙찰자가 부담할 수 있는 금액이 아직 열려 있기 때문입니다.
등기부상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하지만, 선순위 전입자의 대항력과 인수금액은 별개의 문제입니다. 여기에 근린시설이라는 용도, 4회 유찰, 지역상권 장기 침체와 대부분 공실이라는 환금성 부담이 함께 존재합니다. 결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 세 사람의 임대차관계와 보증금이 모두 정리돼 실질취득액을 계산할 수 있을 때 비로소 가격 판단이 가능합니다.