의정부지방법원 2025타경72151. 경기도 포천시 창수면 가양리의 공장과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 일련번호 가)는 공장, 나)는 공장·사무실·기숙사 등, 다)는 공장·경비실로 이용 중입니다. 감정가는 1,651,348,200원, 현재 최저매각가는 566,413,000원으로 3회 유찰된 상태입니다.
권리의 기준점은 2014.01.17. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 702,600,000원이고, 경매 신청채권액은 550,000,000원입니다. 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 앞서 설정됐던 가압류와 압류 상당수는 이미 등기부에서 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72151 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 창수면 가양리 285-1 |
| 등기상 부동산 | 경기도 포천시 창수면 가양리 285-7, 285-1 제1동 · 경기도 포천시 창수면 가영로 255 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장, 공장(사무실·기숙사 등), 공장(경비실) |
| 소유자 | 주식회사두가 |
| 감정가 / 최저가 | 1,651,348,200원 / 566,413,000원 |
| 유찰 | 3회 |
| 청구액 | 550,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 이동식 컨테이너박스를 제외한 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2014년 농협은행 근저당
2014.01.17. 설정된 농협은행주식회사 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 발생한 권리는 매각으로 소멸하거나 이미 등기부에서 말소된 상태입니다. 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 점유관계 — 3건 모두 말소기준권리 이후
| 점유자 | 전입·확인일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재홍 | 2024.05.07 | 미상 | - | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 에코휴머스(대표자 박덕재) | 2024.03.20 | 100,000,000원 | 10,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 김일우 | 2017.09.18 | 미상 | - | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
세 점유관계의 전입·확인 시점은 모두 말소기준권리인 2014.01.17.보다 늦습니다. 김재홍과 김일우는 보증금이 확인되지 않지만, 기록상 전입 시점이 말소기준권리 뒤이므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 주식회사 에코휴머스 역시 2024.03.20.로 기준권리보다 늦습니다.
③ 현재 회차 배당표 (매각가 566,413,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,064,130원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 702,600,000원 | 558,348,870원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 농협은행주식회사 근저당 채권최고액 702,600,000원 중 558,348,870원이 배당되고, 144,251,130원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·공장 이용과 규제
- 주위환경. 가양2리 마을회관 북서측 근거리에 있고, 지방도로변 농촌지대로 농경지·농가주택·공장이 혼재합니다.
- 교통. 근거리에 버스정류장이 있습니다.
- 건물 이용. 공장, 공장·사무실·기숙사, 공장·경비실로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 일반철골구조 및 경량철골구조의 난면판넬지붕 단층 건물이며 외장경량판넬·내장샌드위치판넬 마감입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용, 면적은 331.0㎡, 평지·부정형·소로한면입니다.
- 공시지가. 101,300원/㎡입니다.
- 용도지역. 농림지역이며 성장관리권역, 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 확인됩니다.
- 추가 제한. 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역과 성장관리계획구역, 임업용산지 등이 포함된 토지가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 566,413,000원 | 558,348,870원 | 144,251,130원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 396,489,100원 | 390,138,253원 | 312,461,747원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 277,542,370원 | 272,856,777원 | 429,743,223원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권액 550,000,000원보다 농협은행주식회사 예상배당액 558,348,870원이 큽니다. 반면 4회 유찰 시 예상배당은 390,138,253원, 5회 유찰 시 272,856,777원으로 내려갑니다. 이 변화는 근저당권자의 미배당 규모에는 영향을 주지만, 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 현황 재확인. 김재홍, 주식회사 에코휴머스, 김일우의 실제 점유 구역과 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공장 가동 상태. 공장·사무실·기숙사·경비실로 이용 중인 각 건물의 실제 사용범위와 설비 상태를 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 농림지역, 농업진흥구역, 군사격장 소음대책구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리계획구역 등은 향후 활용 가능성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 일괄매각 범위. 이동식 컨테이너박스를 제외한 제시외 건물이 포함되는 조건을 현황과 대조해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이므로 최종 배당과 차이가 생길 수 있습니다.
- 가격 판단. 3회 유찰과 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 공장·토지의 실제 활용성과 규제를 함께 평가해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝나는 물건은 아니다
이 사건은 말소기준권리가 명확하고, 확인된 점유관계도 모두 그 뒤여서 권리 인수는 0원으로 정리됩니다. 그러나 물건 자체는 아파트가 아니라 공장과 토지가 결합된 비주거용 부동산입니다. 이미 3회 유찰돼 최저매각가가 566,413,000원까지 내려왔지만, 농림지역·농업진흥구역 등 토지규제와 공장·사무실·기숙사·경비실의 실제 이용상태, 복수 점유관계를 확인하지 않고 최저가만으로 판단하기는 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 권리 인수보다 현장 활용성과 규제 확인입니다.