의정부지방법원 2025타경72176. 의정부동 우림노블레스 4층 401호, 전용 46.34㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 181,000,000원, 현재 최저매각가는 126,700,000원으로 6회 유찰된 상태입니다. 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 장현주 임차권의 인수 여부입니다. 임대차계약은 2021.09.24, 확정일자는 2021.10.08, 주민등록일자는 2021.11.04이며 보증금은 210,000,000원입니다.
등기상 임차권은 2023.11.13. 등기되었고 대항력과 우선변제권을 갖는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 최저가 126,700,000원을 기준으로 배당하면 집행비용 2,573,800원을 제외한 124,126,200원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분은 85,873,800원입니다. 통상이라면 이 부족분이 매수인 인수 위험이 됩니다. 그러나 이 사건에는 그 결과를 바꾸는 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72176 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 6-40 우림노블레스 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 46.34㎡ · 7층 건물 내 4층 401호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김수미 · 2021.10.27. 매매 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 126,700,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심이지만 확약이 결과를 바꾼다
2016년의 신우신용협동조합 근저당과 신한은행 근저당은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 제공된 말소기준 판단은 2024.09.10. 주택도시보증공사 가압류이고, 2025.04.25. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 이보다 앞선 시점에 성립한 장현주 임차권입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장현주 제401호 전부 · 주거(임차권등기) | 210,000,000원 | 2021.11.04 | 2021.10.08 | 대항력 있음 우선변제권 있음 확약으로 실질 인수 0원 |
② 시세 비교 — 할인은 있지만 하락 추세도 뚜렷하다
우림노블레스의 확인된 실거래는 7건이며 전체 평균은 173,357,142원입니다. 하지만 가격 판단에는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.05. 4층 48.32㎡의 145,000,000원 1건이며, 현재 최저가 126,700,000원은 그 금액의 87.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 48.32㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2025.04 | 46.34㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2023.07 | 47.88㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2022.04 | 46.34㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2021.10 | 46.34㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2021.09 | 48.32㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2021.09 | 48.32㎡ | 3 | 168,500,000원 |
가격만 보면 현재 최저가는 최근 거래보다 18,300,000원 낮습니다. 다만 최근 시세와 과거 시세를 비교한 추세가 -18.6%이므로, 과거 전체 평균 173,357,142원을 기준으로 싸다고 판단하면 가격 매력을 과대평가할 수 있습니다. 최근 거래 145,000,000원을 기준점으로 보는 편이 데이터 흐름에 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,573,800원 |
| 1. 임차인 장현주 보증금 | 210,000,000원 | 124,126,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 적용하면 장현주 보증금 미배당액은 85,873,800원이지만, 2026.7.1. 확약에 따라 대항력을 포기하고 미변제에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 인수액은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 70% | 126,700,000원 | 85,873,800원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 56% | 101,360,000원 | 110,859,040원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 45% | 81,088,000원 | 130,771,584원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 커지므로 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 장현주가 대항력 포기와 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 확약 적용 후 실질취득은 낙찰가와 동일하게 정리됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 배영초등학교 남동측 인근이며 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 의정부중앙역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물로 사용승인일은 2016.09.29.이며, 승강기·난방·급배수·위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 제2종일반주거지역이며 남서측 약 6미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,683,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 우림노블레스는 총 12세대이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.0회입니다. 본건 역시 이미 6회 유찰되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.7.1. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 장현주의 임차권등기 말소에 필요한 서류와 집행 절차가 실제로 가능한 상태인지 확인해야 합니다.
- 최근 시세 중심으로 판단. 전체 평균 173,357,142원보다 최근 12개월 거래 145,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다. 추세는 -18.6%입니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 현재 6회 유찰, 단지 평균 5.0회 유찰이므로 현장 상태·수요·매도 난이도를 직접 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형이었지만, 확약이 핵심 위험을 지웠다”
이 사건은 처음 구조만 보면 보증금 210,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있고, 현재 최저가 기준 미배당액도 85,873,800원이어서 단순한 저가 경매가 아닙니다. 그러나 장현주가 2026.7.1. 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 확약하면서 핵심 인수 위험은 실질 0원으로 바뀌었습니다.
가격은 현재 126,700,000원으로 최근 거래 145,000,000원의 87.4%입니다. 다만 최근 시세 추세가 -18.6%이고 본건은 이미 6회 유찰, 단지 경매 평균도 5.0회 유찰인 만큼, 할인율만으로 판단하기보다 확약의 효력과 실제 환금성을 함께 검증하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
