의정부지방법원 2025타경72212. 양주시 은현면 하패리 734-25 소재 물건으로, 사건 용도는 기타 + 토지입니다. 감정평가 이용상태는 기호(2)·(3) 공장, 기호(4) 1층 사무실, 기호(4) 2층은 공부상 공장(사무실)입니다. 토지는 공장용지 1,359㎡이고, 이용상황은 공업용입니다. 건물은 일반철골구조 샌드위치 패널지붕으로, 사용승인일은 2023.09.11입니다.
권리의 기준점은 2023.10.06 설정된 중소기업은행 근저당권 600,000,000원입니다. 같은 날 중소기업은행의 두 번째 근저당권 591,600,000원이 뒤따르고, 이후 신용보증기금 가압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정, 국민은행 가압류, 양주시와 국의 압류가 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들은 모두 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72212 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 은현면 하패리 734-25 · 경기도 양주시 은현면 운하로289번길 133 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장·사무실 · 공장용지 |
| 토지 | 1,359㎡ · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사창건모터스 |
| 감정가 / 최저가 | 1,221,392,220원 / 854,975,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,018,948,044원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 특별매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 임차인의 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 발생하지 않습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 2024.05.24 의정부세무서장 압류는 2024.06.12 이미 말소됐고, 그 밖의 말소기준 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 70%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 1,221,392,220원, 현재 최저매각가는 854,975,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 598,482,500원(49%), 3회 유찰 시 418,937,750원(34%)입니다.
다만 이 사건에는 동일 용도·인근 물건의 최근 실거래 비교값이 없습니다. 특히 공장·사무실과 토지가 결합된 산업용 부동산은 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 판단하기 어렵습니다. 따라서 현재 70%라는 이유만으로 저평가·저가매수라고 결론내리면 안 됩니다. 가격 판단은 실제 공장·공업용 토지 거래와 임대수익·설비·건물상태를 별도로 대조하는 과정이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 854,975,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,949,750원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 591,600,000원 | 244,025,250원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 243,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 주식회사국민은행 | 31,305,015원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액은 1,465,905,015원, 예상 배당액은 844,025,250원, 미배당은 621,879,765원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.3% 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 양주시 은현면 소재 장현사거리 북동측 인근이며, 주변에 농경지·공장·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 기호(2)·(3)은 공장, 기호(4) 1층은 사무실, 2층은 공부상 공장(사무실)입니다.
- 건물 구조. 일반철골구조 샌드위치 패널지붕이며 사용승인일은 2023.09.11입니다. 기호(2)·(4)에는 기본적인 위생 및 급·배수설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 공장용지 1,359㎡, 공업용, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 208,300원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(공업형, 은현15)이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역이 포함됩니다. 대로1류(폭 35m~40m)는 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2023.10.06 중소기업은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하는지 원본 등기부에서 최종 확인하세요.
- 특별매각조건. 일괄매각·제시외 건물 포함 및 매수신청보증금 20% 조건을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 공장 실사용 확인. 기호(4) 2층은 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부구조와 이용상황을 건축물현황도에 의거해 도시했습니다. 현장 실사용 상태를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등 토지이용 규제가 사업 목적과 맞는지 점검하세요.
- 가격 검증. 70% 최저가만으로 저가라고 단정하지 말고, 인근 공장·공업용 토지의 최근 거래와 임대·사용가치를 별도로 비교하세요.
- 배당표 성격. 채권최고액·청구금액 기준의 추정 배당이며 당해세 등 실제 배당요소에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 승부처는 산업용 부동산의 ‘가격’
이 사건의 권리구조만 보면 방향은 비교적 분명합니다. 임차인이 없고, 말소기준 이후 등기상 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 단순하지 않습니다. 공장·사무실과 1,359㎡ 토지를 함께 취득하는 물건이고, 현재 최저가는 감정가의 70%지만 이를 직접 비교할 최근 실거래 자료가 없습니다.
따라서 이 물건은 “인수 위험이 큰 경매”라기보다 “가격 검증이 중요한 공장·토지 경매”에 가깝습니다. 특히 일괄매각, 제시외 건물 포함, 매수신청보증금 20%라는 조건과 공업용 토지의 규제를 함께 검토해야 하며, 70%라는 할인율 자체를 투자매력으로 해석하는 것은 피하는 편이 데이터에 충실한 판단입니다.
