50,078,000원
의정부지방법원 2025타경72214. 포천시 선단동 태성아트빌 제2동 4층 401호, 전용 59.52㎡ 다세대주택입니다. 소유자 문향자가 2015년 1월 28일 소유권을 이전받았고, 같은 날 한국양봉농업협동조합 명의로 채권최고액 126,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권은 2025년 11월 25일 농업협동조합자산관리회사로 이전된 이력이 확인됩니다. 근저당권 이전은 기존 권리의 순위를 이어받는 구조이므로 권리분석의 기준일은 2015년 1월 28일로 보는 것이 타당합니다.
실제 임차인은 안수남 1명입니다. 전입일은 2016년 9월 13일로 말소기준 근저당권보다 늦습니다. 따라서 임차인이 현재 점유하고 있더라도 선순위 근저당권 실행으로 소유권을 취득하는 매수인에게는 대항할 수 없고 보증금 승계도 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당요구 여부와 우선변제 범위는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72214 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 선단동 58-22 태성아트빌 제2동 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 59.52㎡ · 지상 5층 중 4층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 문향자 (2015.01.28. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 50,078,000원 (3회 유찰, 감정가의 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양봉농업협동조합 / 83,595,543원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 규모 / 사용승인 | 태성아트빌 21세대 · 2014.08.25. |
① 권리 흐름 — 2015년 근저당권이 기준
2015년 1월 28일 근저당권보다 뒤에 접수된 충북신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정과 포천시 압류는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 2024년 강제경매개시결정은 2025년 2월 26일 말소됐습니다. 2025년 11월 25일의 근저당권 이전은 새 권리가 생긴 것이 아니라 기존 2015년 근저당권의 채권자 지위가 농업협동조합자산관리회사로 승계된 것입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안수남 | 2016.09.13. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
전입일이 2015년 근저당권보다 늦어 매수인에 대한 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 매각물건명세서와 배당요구종기 서류로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 거래 시점이 오래됐다
태성아트빌 전용 59.54㎡의 확인 거래는 2022년 9월과 11월의 2건입니다. 거래가는 140,000,000원과 145,000,000원, 평균은 142,500,000원입니다. 현재 최저매각가 50,078,000원은 이 평균의 35.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 59.54㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2022.09 | 59.54㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 142,500,000원 |
수치만 보면 감정가 146,000,000원은 확인 거래 최고가 145,000,000원과 비슷하고, 3회 유찰된 최저가는 크게 낮습니다. 그러나 두 거래 모두 2022년에 이뤄졌으며, 2026년 매각기일과는 시차가 큽니다. 따라서 50,078,000원이 현재 시세의 35.1%라고 단정할 수는 없습니다. 인근 동급 다세대의 2026년 매매·전세 거래와 실제 공실·점유 상태를 확인한 뒤 가격 메리트를 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,078,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 산정 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,301,404원 |
| 1. 가압류 · 충북신용보증재단 | 13,062,500원 | 13,062,500원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 35,714,096원 |
현재 산정에서는 채권 부족액과 매수인 인수액이 각각 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 2015년 근저당권 승계 반영 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포천시 선단동 행정복지센터 북동측 인근이며, 주변에는 다세대주택·공장·전·답이 혼재해 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 구조 평스라브지붕 5층 건물의 4층 401호이며, 기본 위생·급배수·승강기·전기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 세장형이며 북서측 약 4m 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역과 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 492,500원/㎡이며 토지면적은 840.0㎡, 지목은 대입니다.
- 공부 차이. 선단동 58-24 토지는 2014.08.29. 선단동 58-22에 합병됐고, 토지대장과 토지이용계획확인원에는 지목이 대로 정리돼 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2015년 근저당권 설정과 2025년 농업협동조합자산관리회사 이전등기의 존속·채권계산서를 등기부 원문에서 대조하세요.
- 배당표 검증. 현재 산정된 소유자 잔여 35,714,096원은 근저당권 승계 반영 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
- 임차인 점유 확인. 안수남은 후순위 전입자로 보증금 승계는 없지만, 실제 점유 여부와 인도 일정은 현장 방문과 현황조사서로 확인하세요.
- 보증금·배당요구 확인. 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 대조하세요.
- 현재 시세 재조사. 확인 거래가 2022년 2건뿐이므로 2026년 인근 다세대 매매·전세 사례와 공실 기간을 별도로 조사하세요.
- 토지 표시 확인. 합병 전 지번과 지목 표시가 등기사항에 남아 있으므로 대지권 표시와 토지대장 원문을 확인하세요.
- 관리비·공과금. 공동주택 공용부분 관리비와 체납 공과금을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구채권 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 현장에서 검증해야 한다
이 물건의 임차인 위험은 비교적 명확합니다. 2015년 근저당권보다 2016년 전입이 늦기 때문에 임차인의 보증금을 매수인이 승계하지 않으며, 실질취득액은 최저매각가와 같은 50,078,000원입니다. 권리만 놓고 보면 입찰 검토가 가능한 구조입니다.
다만 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다. 확인된 실거래 평균 142,500,000원 대비 35.1%라는 할인폭은 크지만, 거래가 2022년 2건에 그치고 21세대 규모의 다세대가 이미 3회 유찰됐습니다. 더욱이 배당 산정에는 2015년 근저당권의 2025년 이전등기 반영 여부를 재확인할 필요가 있습니다. 결론은 권리는 검토 가능, 시세와 배당은 원문 확인 후 결정. 낮은 최저가보다 실제 환금성과 배당순위 검증이 입찰의 승부처입니다.
