의정부지방법원 2025타경72241. 포천시 화현면 지현리의 토지와 공실 상태 폐축사를 묶어 매각하는 사건입니다. 감정가 1,048,197,800원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 359,532,000원입니다. 등기상 말소기준은 2020년 5월 28일 애경화학주식회사의 채권최고액 300,000,000원 근저당이고, 이 권리는 2021년 회사합병으로 애경케미칼주식회사에 이전됐습니다. 경매개시결정과 말소기준권리는 매각으로 소멸합니다.

다만 임차인 박영길은 말소기준보다 앞선 2018년 3월 8일 전입했고, 보증금 5,000,000원과 월차임 300,000원으로 단층축사를 점유합니다. 자료상 대항력은 있으나 우선변제권은 없어 배당에서 보증금을 회수하지 못하고, 보증금 전액이 낙찰자에게 승계됩니다. 따라서 입찰가는 359,532,000원이지만 실제 취득 부담은 364,532,000원으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차보증금은 인수

1995년 설정된 채권최고액 200,000,000원의 근저당 본등기는 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 현재 경매의 말소기준은 2020년 5월 28일 설정된 채권최고액 300,000,000원의 근저당입니다. 이후 회사합병에 따라 애경케미칼주식회사로 권리가 이전됐고, 2025년 5월 13일 같은 회사가 임의경매를 신청했습니다. 이 근저당과 경매개시결정은 낙찰로 소멸합니다.

임차인 분석

보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금 중복 합산 문제는 없습니다.

② 가격 판단 — 감정가 34%만으로는 부족하다

현재 최저가는 감정가 1,048,197,800원의 약 34.3%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 시장가 대비 할인율과 같지 않습니다. 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 시세가 없어, “감정가의 34%이므로 싸다”는 결론을 내릴 근거가 없습니다.

가격을 판단할 때는 최저가 359,532,000원만 볼 것이 아니라, 임차보증금 인수액 5,000,000원을 더한 실질취득 364,532,000원을 출발점으로 삼아야 합니다. 여기에 매각 제외 제시외 건물, 하천구역, 현황 도로, 맹지 여부와 폐축사 철거·활용 가능성까지 현장 확인 후 반영해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 359,532,000원 가정)

근저당은 채권최고액 300,000,000원 기준으로 계산됐습니다. 신청채권자의 청구액은 234,132,433원이며 실제 원금·이자·집행비용과 조세채권 등에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 임차보증금 5,000,000원은 배당재원이 아니라 낙찰자가 별도로 인수하는 금액입니다.

④ 제시외 건물·토지 제한

매각물건명세서상 토지와 건물은 일괄매각되지만, 지상에 존재하는 여러 동의 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다. 매각 제외 건물로 인해 소유권 행사에 제한을 받는 토지가액은 다음과 같이 기재돼 있습니다.

• 일괄매각. 토지와 폐축사는 일괄매각되지만 여러 동의 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다.
• 지목과 현황. 공부상 지목은 임야지만 현황은 대부분 전으로 이용 중이며, 토지정보에는 토지이용상황이 답으로 표시됩니다.
• 하천 저촉. 물건 1·3 토지 일부는 지방2급하천 명덕천에 저촉되거나 하천구역에 속합니다.
• 현황 도로. 물건 1·2 토지 일부는 현황 도로로 이용 중입니다.
• 면적 차이. 물건 5-나 건물은 공부상 면적과 실측면적이 달라 실측면적이 적용됩니다.
• 도로 조건. 토지 정보상 도로접면은 맹지로 표시돼 있어 법적 진입로와 통행권 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주변환경. 지현1리마을회관 남동측 인근으로, 주변은 농경부락과 농경지대로 형성된 교외지역입니다.
• 교통. 동측 약 3㎞ 지점에 국도 37번이 통과하고 봉화로에 버스가 운행되지만, 전반적인 교통여건은 다소 불편합니다.
• 건물 상태. 기호 5-가·나는 시멘트블록조 스레이트지붕 단층 폐축사이며 공실입니다. 외벽과 내벽은 시멘트블록 마감, 바닥 마감재와 부대설비는 없습니다.
• 용도지역. 계획관리지역과 일부 보전관리지역, 성장관리계획구역·성장관리권역·준보전산지에 해당하거나 저촉됩니다.
• 행위 제한. 가축사육 전부제한구역, 배출시설설치제한지역, 하천구역과 지방2급하천 저촉 사항이 있습니다.
• 토지가격 정보. 공시지가는 ㎡당 44,300원으로 기재돼 있습니다.
• 건축물 위반. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나, 매각 제외 제시외 건물의 소유관계는 별도 문제입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 기준. 최저가 359,532,000원에 임차보증금 5,000,000원을 더한 364,532,000원을 기본 취득 부담으로 보세요.
• 임차인 명도. 대항력 임차인 박영길의 점유 상태, 실제 사용 여부, 보증금 반환과 인도 조건을 현장에서 확인하세요.
• 제시외 건물 소유자. 매각 제외 건물의 소유자·사용자와 법정지상권, 철거·수거 가능성, 토지 사용관계를 확인하세요.
• 경계·면적 측량. 하천 저촉, 현황 도로, 공부와 현황의 지목 차이, 건물 실측면적 차이가 있어 측량과 경계 확인이 중요합니다.
• 진입권 확인. 맹지 표시와 현황 도로가 함께 존재하므로 건축법상 도로 인정 여부와 법적 통행권을 확인하세요.
• 활용 가능성. 가축사육 제한과 배출시설 설치 제한이 있어 기존 축사 용도의 재사용 가능성을 관할기관에 확인하세요.
• 시세 검증. 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 인근 토지·농업시설·폐축사 거래와 현장 견적을 별도로 조사하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 지적도·토지이용계획확인서를 직접 대조하세요.

맺으며 — “유찰률보다 이용 제한을 먼저 본다”

최저가는 감정가의 약 34.3%까지 내려왔고, 등기상 말소기준 근저당도 낙찰로 소멸합니다. 하지만 이 물건을 단순한 저가 토지 경매로 보면 안 됩니다. 대항력 임차인의 보증금 5,000,000원을 인수해야 하고, 제시외 건물이 매각에서 제외돼 토지 소유권 행사에 제한이 생길 수 있습니다. 여기에 하천 저촉, 현황 도로, 맹지, 폐축사, 가축사육·배출시설 제한이 겹칩니다.

비교 가능한 실거래 시세가 없는 상태에서는 감정가 대비 할인율을 가격 메리트로 바로 환산할 수 없습니다. 권리는 일부 정리되지만, 물적 제한과 활용성 검증 난도가 높은 C등급 물건입니다. 입찰 판단의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 제시외 건물 처리, 진입권, 하천·도로 편입 면적과 실제 활용 가능성을 얼마의 비용으로 해결할 수 있는지에 있습니다.