의정부지방법원 2025타경72291. 호암초등학교 남측 인근의 ‘호원쉐르빌’ 7층 702호, 전용 59.751㎡ 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 감정가 244,000,000원의 70%인 170,800,000원이고 이미 6회 유찰됐습니다. 등기상 핵심은 2021.09.01 성동세무서장의 압류가 말소기준이라는 점, 그리고 그보다 앞선 2021.05.21 전입·점유의 임차인 조정민이 있다는 점입니다.
통상 이 구조라면 조정민의 보증금 275,000,000원 중 배당받지 못하는 부분이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 실제 배당 시뮬레이션도 최저가 170,800,000원에서 집행비용 3,191,200원을 먼저 차감하고 임차인에게 167,608,800원을 배당해, 107,391,200원의 미배당액을 계산합니다. 그러나 본건에서는 조정민이 2026.07.01자로 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의”하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72291 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 226-29 호원쉐르빌 7층 702호 · 도로명 경기도 의정부시 호암로 31 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 59.751㎡ · 지상8층 중 7층 · 2018.02.09 사용승인 |
| 소유자 | 박희승 (2021.06.04 소유권이전 · 거래가액 275,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 170,800,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약이 핵심
말소기준은 2021.09.01 성동세무서장 압류입니다. 조정민은 임대차계약 2021.04.03, 확정일자 2021.04.05, 전입·점유 2021.05.21로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 원래의 권리관계만 놓고 보면 대항력이 있는 선순위 임차인이고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조정민 | 702호 전부 · 주거(임차권등기) | 275,000,000원 | 2021.05.21 | 2021.04.05 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 |
말소기준 이후의 국민건강보험공단 압류, 중랑구 압류, 대한채권관리대부 가압류, 주택도시보증공사 가압류, 의정부시 압류 및 본건 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 서울신용보증재단 가압류와 과거 강제경매개시결정 2건은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
호원쉐르빌은 총 8세대, 2018.02.09 사용승인된 소규모 집합건물입니다. 대상 전용면적 59.751㎡와 일치하는 최근 12개월 실거래는 1건 확인되며, 2025.12 같은 7층 59.75㎡가 240,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 59.75㎡ | 7 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.75㎡ | 1건 | 240,000,000원 |
본건은 확약으로 조정민에 대한 실질 인수가 0원이므로, 현재 회차의 실질취득 기준금액은 170,800,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 240,000,000원의 71.2%입니다. 감정가 244,000,000원도 해당 거래와 비슷한 수준이지만, 현재 회차는 감정가 대비 70%까지 내려와 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,191,200원 |
| 1. 임차인 조정민 보증금(우선변제) | 275,000,000원 | 167,608,800원 |
| 2. 가압류 · 대한채권관리대부 | 6,260,524원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체만 보면 임차인 조정민의 미배당액은 107,391,200원으로 계산됩니다. 그러나 2026.07.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약에 따라 이 임차인에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감돼 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 확약이 유지되면 실질취득은 낙찰가
| 회차 | 낙찰가 가정 | 배당표상 임차인 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 6회 유찰 · 감정가 70% | 170,800,000원 | 107,391,200원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 56% | 136,640,000원 | 141,072,960원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 44.8% | 109,312,000원 | 168,018,368원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어나 매수인 승계부담이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 본건의 조정민은 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 임차인에 관한 실질취득액은 낙찰가 자체로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상8층 건물 내 7층 702호입니다. 사용승인일은 2018.02.09입니다.
- 입지. 호암초등학교 남측 인근의 기존 주택지대로 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측 약 6m, 북측 약 4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 교육환경 상대보호구역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 전체 토지면적 430㎡, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 1,643,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 집합건물이고 동일면적 최근 실거래 표본이 1건이라 대단지 아파트보다 가격 비교와 재매각 판단의 오차가 커질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 조정민의 2026.07.01 확약서에 대항력 포기와 전액 미변제 시 임차권등기 말소 동의가 정확히 기재돼 있는지 매각물건명세서 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 낙찰 후 실제 말소에 필요한 서류·절차가 확약 취지대로 이행 가능한지 집행기록과 법원에 확인하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 관련 압류가 4건 있어 당해세가 있으면 배당에서 먼저 차감될 수 있습니다.
- 가격 표본 한계. 최근 12개월 동일면적 실거래는 240,000,000원 1건뿐입니다. 한 건의 거래를 곧바로 확정 시세로 보지 말고 인근 유사 다세대까지 함께 비교해야 합니다.
- 환금성. 호원쉐르빌은 8세대이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 6.8회입니다. 낙찰 이후 매도기간과 할인 가능성을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
- 현장 점검. 내부 상태, 체납 관리비, 점유 현황, 수리비와 인도 협의 가능성을 매각 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 교부청구·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
처음 권리관계만 보면 보증금 275,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 사건입니다. 현재 최저가 기준 배당표상 미배당액도 107,391,200원에 달합니다. 그러나 조정민이 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출해, 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 바뀝니다.
그 결과 현재 실질취득 기준은 최저가 170,800,000원이고, 2025.12 동일면적 거래 240,000,000원의 71.2% 수준입니다. 가격차 자체는 분명하지만, 8세대 다세대·6회 유찰·실거래 1건이라는 환금성 제약도 동시에 큽니다. 이 사건의 승부처는 대항력 자체보다 확약의 효력·이행 가능성을 원본으로 확인하고, 제한된 거래표본 속에서 적정 낙찰가를 얼마나 보수적으로 잡느냐입니다.
