의정부지방법원 2025타경72320. 양주시 백석읍 방성리의 단지형다세대주택 디동 5층 501호, 전유면적 65.8355㎡ 물건입니다. 소유자 장강민 명의로 이전된 2022년 8월 12일, 한국양봉농업협동조합이 채권최고액 264,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 접수된 임의경매개시결정과 양주시 압류는 낙찰로 소멸합니다.
권리 구조만 놓고 보면 매수인에게 승계되는 등기상 권리는 확인되지 않습니다. 현재 회차 101,528,000원을 기준으로 집행비용 2,221,392원을 제외한 99,306,608원이 근저당권자에게 배당되고, 근저당 채권최고액 대비 164,693,392원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 채무자 측 채무 문제이며 낙찰자가 인수하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72320 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 백석읍 방성리 171-4 디동 5층 501호 경기도 양주시 백석읍 고릉말로56번길 44 |
| 물건종류 / 전유 | 다세대 · 단지형다세대주택 · 전유면적 65.8355㎡ · 지상 5층 중 5층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 외벽 석재붙임 · 샷시창호 |
| 소유자 | 장강민 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 101,528,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양봉농업협동조합 / 225,386,590원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.12. 한국양봉농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 264,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 사용승인 | 2021.12.08. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2022년 1월 7일 최정식 명의로 소유권보존된 뒤 주식회사무궁화신탁에 신탁됐으나, 같은 해 8월 12일 신탁재산 귀속을 원인으로 신탁등기가 말소됐습니다. 이어 장강민 명의로 소유권이전과 한국양봉농업협동조합 근저당권 설정이 접수됐습니다. 신탁등기는 이미 등기상 말소됐고, 근저당권보다 뒤에 접수된 경매개시결정과 양주시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 34%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 296,000,000원이고 현재 최저매각가는 101,528,000원입니다. 3회 유찰돼 감정가의 34% 수준까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 금액과 최근 거래일은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 101,528,000원 | 99,306,608원 | 164,693,392원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 71,069,600원 | 69,390,347원 | 194,609,653원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 49,748,720원 | 48,453,243원 | 215,546,757원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 근저당권자의 미배당액은 증가하지만, 각 시나리오의 매수인 인수금액은 모두 0원입니다. 다만 이는 권리 측면의 결과일 뿐, 매각가가 실제 시장가치보다 낮다는 의미는 아닙니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회이며 낙찰률은 0%로 나타나, 환금성과 수요 검증이 필요한 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,528,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,221,392원 |
| 1. 근저당 · 한국양봉농업협동조합 | 264,000,000원 | 99,306,608원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 264,000,000원 중 99,306,608원이 배당되고, 164,693,392원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 전유면적 65.8355㎡의 계단식 단지형다세대주택으로 이용 중입니다.
- 위치. 양주시 백석읍 방성리 소재 백석교 북동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 인근에 노선버스 정류장이 있으며 제반 교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 서측으로 폭 약 8~10미터의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 북서하향 경사지를 평탄하게 조성한 부정형 토지이며 단지형다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·성장관리권역에 해당합니다.
- 공시지가. 370,100원/㎡이며 토지면적은 2,082.0㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
- 규모. J.SIS는 총 28세대이며 사용승인일은 2021.12.08.입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 현장 방문을 통해 실제 점유자를 확인하세요.
- 시세 직접 조사. 비교 가능한 실거래가 확인되지 않으므로 인근 중개업소의 매매가·임대가·거래기간을 대조해야 합니다.
- 환금성 확인. 단지 경매 통계상 평균 3.0회 유찰·낙찰률 0%입니다. 매입 이후 매도 가능성과 예상 보유기간을 점검하세요.
- 최상층 상태. 지상 5층 건물의 5층 물건이므로 누수·결로·옥상 방수 상태를 현장에서 확인하세요.
- 관리비와 공용부분. 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리 주체에 확인하세요.
- 배당 변동요소. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 재확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 검증은 남아 있다
이 물건의 등기상 권리 구조는 복잡하지 않습니다. 이미 말소된 신탁등기 뒤 장강민 명의의 소유권과 한국양봉농업협동조합 근저당이 설정됐고, 근저당 이후의 경매개시결정과 양주시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수금액도 0원입니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 사실이 곧 가격이 싸다는 뜻은 아닙니다. 현재 최저가가 101,528,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래가 확인되지 않고, 단지 경매 통계도 평균 3.0회 유찰·낙찰률 0%입니다. 따라서 결론은 권리상 검토 가능, 가격은 현장 시세 확인 후 판단입니다. 실제 점유관계와 지역 수요를 확인하지 않은 채 감정가 대비 할인율만 보고 접근해서는 안 됩니다.
