의정부지방법원 2025타경72323. 경기도 연천군 중면 합수리 674-2, 합내로 10-59에 있는 연립/다세대 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 주거용 등이며 건물은 철근콘크리트구조입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 기재돼 있습니다. 소유자는 장정숙이고, 신청채권자인 임진농업협동조합의 청구액은 126,339,431원입니다.
등기상 말소기준권리는 2010.10.15 임진농업협동조합 근저당권 150,000,000원입니다. 그 뒤 성신양회주식회사 근저당 100,000,000원, 영진글로벌주식회사 근저당 200,000,000원, 국 압류, 국민건강보험공단 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기보다 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72323 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 연천군 중면 합수리 674-2 · 경기도 연천군 중면 합내로 10-59 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주거용 등 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 장정숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 470,998,000원 / 79,160,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 126,339,431원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 990.0㎡ · 지목 대 · 보전관리지역 · 공시지가 63,500원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 확인할 선순위 전입
등기상 기준점은 명확합니다. 임진농업협동조합의 근저당권이 2010.10.15 설정됐고, 그 뒤 설정된 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 2010년 및 2014년 국 압류와 2022년 임의경매개시결정은 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 최우선
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전정구 | 2008.10.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 점유 관련 인원은 1명입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 전정구의 전입은 말소기준권리보다 약 2년 빠릅니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았기 때문에, 현 단계에서 “매수인 인수 0원”이라고 결론내리면 안 됩니다.
③ 배당 구조 (매각가 79,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,824,880원 |
| 1. 근저당 · 임진농업협동조합 | 150,000,000원 | 77,335,120원 |
| 2. 근저당 · 성신양회주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 영진글로벌주식회사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 산출 배당에서는 채권총액 450,000,000원 중 77,335,120원이 배당되고 372,664,880원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 배당표에는 선순위 점유자의 보증금이 반영되지 않았으므로, 매수인의 최종 인수액을 0원으로 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 5회 유찰 · 감정가 17% | 79,160,000원 | 77,335,120원 | 372,664,880원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 55,412,000원 | 54,014,584원 | 395,985,416원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 8% | 38,788,400원 | 37,690,209원 | 412,309,791원 |
신청채권자 임진농업협동조합의 청구액은 126,339,431원인데, 현재 회차 예상배당은 77,335,120원으로 청구액을 충족하지 못합니다. 6회 유찰 시 54,014,584원, 7회 유찰 시 37,690,209원으로 더 줄어듭니다. 그러나 이러한 채권자 미배당 자체가 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다. 매수인 측 핵심은 별도로 존재하는 선순위 점유자의 보증금·대항력 확정입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 연천군 중면 합수리에 위치하며, 주위는 주택 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.
- 이용상태. 건물은 주거용 등으로 이용 중이며 철근콘크리트구조입니다. 전기·위생·배수설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 990.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형, 세로한면(가) 도로접면입니다. 공시지가는 63,500원/㎡입니다.
- 규제. 보전관리지역이며 준보전산지와 접하고, 공장설립제한지역·가축사육제한구역·제한보호구역에 포함됩니다.
- 매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하고 제시외 건물도 포함합니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전정구 보증금 확인. 전입 2008.10.24의 보증금·계약서·확정일자·실제 점유 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 최종판정. 현재는 전입일이 빠르다는 사실만 확인된 상태이므로, 대항요건의 유지 여부까지 확인한 뒤 인수액을 계산해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 선순위 임차보증금이 확인되면 낙찰가가 아니라 낙찰가+미배당 승계액 기준으로 총 취득비용을 산정해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 현황과 사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 보전관리지역·공장설립제한지역·가축사육제한구역·제한보호구역의 실제 이용 제한을 확인해야 합니다.
- 명도. 점유자가 확인돼 있으므로 낙찰 후 인도·명도 절차를 별도로 예상해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 최저가는 낮지만, 총취득가는 아직 모른다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 470,998,000원짜리 물건이 5회 유찰돼 79,160,000원, 감정가 17%까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2008.10.24 전입한 전정구가 2010.10.15 말소기준근저당보다 앞선다는 점, 그리고 그 보증금과 확정일자가 미상이라는 점이 가장 중요합니다.
등기상 후순위 근저당과 압류는 매각으로 소멸하지만, 선순위 점유자의 대항력과 보증금이 확인되지 않는 한 매수인이 부담할 금액을 확정할 수 없습니다. 여기에 연립/다세대+토지 일괄매각, 제시외 건물 포함, 보전관리지역 등 토지 규제, 5회 유찰이 겹쳐 있습니다. “싸게 내려왔다”보다 “얼마를 실제로 떠안을지 모른다”가 먼저인 사건입니다. 보증금 확인 전에는 가격 판단도, 입찰 상한도 확정하지 않는 편이 맞습니다.
