의정부지방법원 2025타경72323. 경기도 연천군 중면 합수리에 위치한 연립/다세대 및 토지 경매입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조이며 주거용 등으로 이용되고 있습니다. 토지면적은 990㎡이고, 지목은 대지입니다. 소유자는 장정숙, 경매신청채권자는 임진농업협동조합입니다. 2010년 임진농업협동조합의 근저당을 출발점으로 이후 성신양회와 영진글로벌의 근저당, 국세 및 국민건강보험공단의 압류가 이어졌습니다.

등기부만 보면 비교적 명확한 경매 구조입니다. 하지만 현황조사에 등장하는 전정구의 전입신고가 최초 근저당보다 먼저라는 점에서 권리분석이 달라집니다. 선순위 전입자는 실제 임대차계약과 점유·주민등록의 계속성 등에 따라 낙찰자에게 대항할 수 있고, 배당되지 않은 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 현재는 보증금과 확정일자를 확인할 수 없어 인수 0원으로 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 점유자는 확인 필요

말소기준은 2010.10.15 임진농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 150,000,000원이며 토지 합수리 674-2가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 설정된 성신양회주식회사 근저당 100,000,000원, 영진글로벌주식회사 근저당 200,000,000원과 후순위 압류·경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

2010년 의정부세무서 압류 및 2014년 포천세무서 압류는 이미 말소됐습니다. 2022년 임진농업협동조합이 신청한 별도 임의경매도 취하되어 말소됐으며, 이번 사건은 2025.05.19 접수된 경매개시결정입니다.

② 임차인 분석 — 전입은 선순위, 보증금은 미상

현황조사에 나타난 점유자는 전정구 1명입니다. 전입신고는 2008.10.24로 최초 근저당 설정보다 앞섭니다. 다만 임대차보증금, 확정일자, 배당요구 및 실제 임대차관계가 확정되지 않았습니다. 따라서 전입일만으로 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수 없고, 실제 임차인으로 확인될 경우 보증금 인수 위험이 발생할 수 있습니다.

임대차보증금이 낙찰가를 웃도는 선순위 대항력 임차인이라면, 배당 및 인수 관계에 따라 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 머무는 구조가 발생할 수 있습니다. 그러므로 유찰로 최저가가 낮아지더라도 그만큼 싸게 취득한다고 볼 수 없습니다.

③ 가격 검증 — 6회 유찰인데 최저가는 감정가 100%

이 물건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 470,998,000원입니다. 동시에 유찰 횟수는 6회로 표시되어 있습니다. 즉 현재 확인되는 최저가는 감정가에서 할인되지 않은 상태입니다. 유찰 횟수만 보고 감정가 대비 큰 폭으로 낮아진 가격이라고 판단해서는 안 됩니다.

7회·8회 유찰 금액은 회차별 가정이며 확정 매각가격이 아닙니다. 일반채권 부족액은 해당 배당 시뮬레이션 기준으로, 점유자 보증금 인수액과는 다른 개념입니다.

현재 매각가 기준 일반 근저당권 채권최고액 합계는 450,000,000원이고, 집행비용 추정액 등을 차감한 후 소유자 잔여액이 발생하는 시나리오입니다. 그러나 이는 보증금·세금 등 우선 배당 요소가 확정되지 않은 상태의 계산이므로, 낙찰자 입장에서 권리가 안전하다는 근거로 사용할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 470,998,000원 가정)

근저당권 배당은 채권최고액을 기준으로 한 단순 추정입니다. 집행비용은 추정치이고, 당해세·체납처분 관련 우선 배당·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 전정구의 보증금이 확인되면 실제 배당액과 잔여액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항 및 토지 현황 기준)

• 입지. 경기도 연천군 중면 합수리에 위치하며, 주변은 주택 등이 소재하는 지역입니다. 대규모 아파트 단지와는 다른 주거환경입니다.
• 교통. 인근에 버스정류장 등이 소재합니다. 개별 물건의 차량 진입과 접근성은 현장에서 확인해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조이며 주거용 등으로 이용 중입니다. 전기설비, 위생설비 및 배수설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 면적 990㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지의 사다리형입니다. 도로접면은 세로한면(가)으로 기재되어 있습니다.
• 용도지역. 보전관리지역으로 공시지가 63,500원/㎡입니다. 개발 또는 용도 변경에 따른 가치 상승을 임의로 가정해서는 안 됩니다.
• 행위 제한. 공장설립제한지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역 등이 포함되어 있으며 준보전산지와 접합니다. 실제 허용 행위는 관계 법령 및 개별 인허가 확인이 필요합니다.
• 매각범위. 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다. 건물과 토지, 제시외 건물의 실제 위치·현황·사용 관계를 함께 확인해야 합니다.
• 환금성. 토지 990㎡가 포함된 연천군 소재 주거용 부동산은 일반적인 아파트처럼 표준화된 가격 비교가 어렵습니다. 6회 유찰 표시도 수요와 매각조건을 면밀히 검토해야 할 신호입니다.

⑥ 입찰 전 체크리스트

• 선순위 전입자부터 확인. 전정구의 2008.10.24 전입은 2010.10.15 말소기준권리보다 빠릅니다. 실제 임대차계약인지, 주택 인도·주민등록 및 점유가 계속됐는지 확인해야 합니다.
• 임대차보증금 확인. 계약서·현황조사·매각물건명세서를 대조하고, 보증금과 차임, 계약 범위, 반환 및 배당 여부를 확인해야 합니다. 보증금 미상 상태에서는 실질취득비용 상한을 계산할 수 없습니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 전입일만으로 우선변제 순위까지 결정되지 않습니다. 확정일자, 배당요구 및 실제 배당 가능액을 확인해야 합니다.
• 실질취득비용 다시 산출. 낙찰가에 미배당 보증금 등 승계 부담을 반영해야 합니다. 후속 유찰로 낙찰가가 낮아져도 선순위 보증금이 인수되면 경제적 이익이 제한될 수 있습니다.
• 유찰 횟수와 최저가 원본 대조. 6회 유찰 표시에도 현재 최저가가 감정가 100%로 나타납니다. 2026.10.22 매각기일의 실제 최저매각가격과 특별매각조건을 법원 매각공고로 확인해야 합니다.
• 시세 조사. 연천군 중면 합수리 일대에서 건물 이용상태, 토지면적, 진입 조건이 유사한 매매 사례를 확인해야 합니다. 감정가만으로 적정 매수가를 설정해서는 안 됩니다.
• 토지 이용 제한. 보전관리지역과 제한보호구역 등 각종 규제가 실제 건축·증축·사용 목적에 미치는 영향을 관계기관에 확인해야 합니다.
• 제시외 건물. 일괄매각에 포함된 제시외 건물의 현황, 경계, 소유관계, 이용 가능성을 직접 점검해야 합니다.
• 명도 및 체납 부담. 실제 점유자와 점유권원, 인도 가능성, 공용부분 관리비 및 체납 공과금 등 별도 비용 발생 여부를 확인해야 합니다.
• 최신 원본 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 서류와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “등기는 정리돼도 보증금은 남을 수 있다”

이 경매의 핵심은 근저당권이 몇 개 있는지가 아닙니다. 2010년 말소기준권리보다 앞선 2008년 전입자 전정구의 법적 지위와 보증금입니다. 등기상 후순위 근저당권과 압류는 매각으로 정리되는 구조지만, 선순위 대항력 있는 임차인으로 확인된다면 미배당 보증금은 낙찰자가 인수할 수 있습니다.

더욱이 감정가와 현재 최저가가 모두 470,998,000원이고 6회 유찰이 표시되어 있음에도 할인된 현재 가격이 확인되지 않습니다. 최근 실거래에 기초한 적정 시세도 확정할 수 없어 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다. 토지 990㎡가 포함된 주거용 물건으로, 입지·이용 규제·환금성 검토도 필요합니다.

최종 판단은 D등급, 입찰 보류 및 선순위 점유자 권리 확인 우선. 전정구의 임대차 여부, 보증금, 배당요구 및 인수액을 확정하고, 현재 최저매각가격과 비교 시세를 대조하기 전에는 이 물건을 안전한 저가 경매로 판단할 수 없습니다. 낙찰가보다 중요한 것은 최종적으로 얼마를 부담해 취득하느냐입니다.