의정부지방법원 2025타경72325. 의정부동 혜성루첸리 제10층 제1005호로, 감정평가상 공동주택(아파트-원룸형주택: 도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 소유자 황재윤은 2022.05.20 매매를 원인으로 2022.06.02 소유권을 취득했고 거래가액은 150,000,000원입니다. 이 사건의 특이점은 근저당이 아니라, 보증금 150,000,000원의 임차권과 주택도시보증공사의 채권 양수·확약이 권리분석의 중심이라는 점입니다.
임차권자 박지혜의 전입일은 2022.05.20, 점유개시일은 2022.05.21, 확정일자는 2022.04.25이며 임차권등기는 2023.08.01 접수됐습니다. 말소기준으로 계산된 2025.05.15 강제경매개시결정보다 모두 앞서므로, 확약이 없었다면 미배당 보증금이 매수인에게 남는 대항력 인수형입니다. 하지만 2026.07.01 확약 때문에 실질 결론은 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72325 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 214-76 혜성루첸리 10층 1005호 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(아파트·원룸형 도시형생활주택) · 21.314㎡ · 16층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 황재윤 (2022.05.20 매매 · 2022.06.02 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (4회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 사용승인일 | 2022.01.05 |
① 권리 흐름 — 확약 전 ‘인수형’, 확약 후 실질 인수 0원
말소기준은 2025.05.15 강제경매개시결정입니다. 이에 앞선 박지혜의 임차권은 등기상 매각으로 소멸하지 않는 것으로 분류되어 있고, 현재 회차 배당계산상 보증금 150,000,000원 가운데 102,730,000원이 우선변제되며 47,270,000원이 미배당됩니다. 원칙만 보면 이 미배당액이 매수인 인수 위험입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박지혜 | 제1005호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.20 | 2022.04.25 | 150,000,000원 | 2023.08.01 | 대항력 有 우선변제 有 HUG 양수 실질 인수 0 |
임대차계약일자는 2022.06.16, 점유개시일자는 2022.05.21입니다. 확약이 없다는 가정 아래 현재 회차 룰상 미배당액은 47,270,000원이지만, 2026.07.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약 때문에 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 105,000,000원’으로 본다
이 사건은 확약 때문에 매수인 실질 인수액이 0원이므로, 시세 비교 기준은 최저가와 동일한 실질취득 105,000,000원입니다. 확인되는 유사 면적 거래 12건의 평균은 151,250,000원, 최신 거래는 2022.10의 146,000,000원입니다. 실질취득 105,000,000원은 거래표본 평균의 69.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 22.08㎡ | 3 | 146,000,000원 |
| 2022.08 | 22.08㎡ | 7 | 161,000,000원 |
| 2022.08 | 22.08㎡ | 3 | 146,000,000원 |
| 2022.07 | 22.08㎡ | 3 | 146,000,000원 |
| 2022.07 | 22.08㎡ | 4 | 146,000,000원 |
| 2022.06 | 22.08㎡ | 7 | 161,000,000원 |
| 2022.05 | 21.31㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2022.05 | 22.08㎡ | 4 | 146,000,000원 |
| 2022.05 | 21.31㎡ | 10 | 150,000,000원 |
| 2022.05 | 22.08㎡ | 4 | 151,000,000원 |
| 2022.05 | 22.08㎡ | 6 | 156,000,000원 |
| 2022.05 | 22.08㎡ | 6 | 156,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 151,250,000원 |
표본 거래의 최저는 146,000,000원, 최고는 161,000,000원, 평균은 151,250,000원입니다. 현재 실질취득 105,000,000원은 이 표본보다 낮은 가격대입니다. 다만 확인되는 거래는 2022.05부터 2022.10까지로, 이를 2026년 현재의 즉시 매도 가능 가격과 동일하게 간주해서는 곤란합니다. 특히 이 단지는 47세대이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 8.0회, 낙찰률이 0.0%이므로 단순 가격차만으로 높은 등급을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 1. 임차인 박지혜 보증금(우선변제) | 150,000,000원 | 102,730,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 보증금 미배당액은 47,270,000원입니다. 그러나 주택도시보증공사는 임차보증금반환채권 양수인으로 대항력 포기 및 미변제 시 임차권등기 말소 동의를 확약했으므로, 이 47,270,000원은 룰상 계산값으로만 병기하며 매수인의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(아파트-원룸형주택: 도시형생활주택)으로 이용 중이며, 사용승인일은 2022.01.05입니다.
- 입지. 의정부 중앙초등학교 남동측 인근으로 아파트, 오피스텔, 근린생활주택 및 단독·다세대주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근 버스정류장, 의정부중앙역(경전철), 남서측 근거리 의정부역(1호선)이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 대로2류에 접하고, 과밀억제권역·철도보호지구·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 3,123,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업기타, 평지·사다리형·광대로한면입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 혜성루첸리는 47세대이며 확인되는 경매 통계상 평균 유찰 8.0회, 낙찰률 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.01 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 이 사건·이 임차권에 정확히 적용되는지 매각물건명세서 원문과 대조하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 확약에 따라 실질 인수는 0원으로 보지만, 낙찰 후 실제 임차권등기 말소 진행과 필요한 서류를 확인하세요.
- 현재 점유 확인. 임차권등기가 존재하더라도 현재 실제 점유 여부는 별도 확인이 필요합니다. 명도 일정과 비용은 현장 확인 후 잡아야 합니다.
- 가격 기준. 확약 적용 후 실질취득은 105,000,000원입니다. 거래표본 평균 151,250,000원·최신 146,000,000원보다 낮지만 확인 거래가 2022년에 집중돼 있다는 점을 함께 보세요.
- 환금성 검증. 이미 4회 유찰, 단지 통계 평균 8.0회 유찰·낙찰률 0.0%인 만큼 실제 매수 수요와 재매각 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 실제 배당표에 반영되지 않은 항목을 입찰 전에 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약 전에는 인수형, 확약 후에는 가격·환금성형”
이 물건을 등기만 보고 판단하면 보증금 150,000,000원의 대항력 있는 임차권 때문에 현재 회차에서 47,270,000원을 인수할 수 있는 전형적인 고위험 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.07.01 대항력을 포기하고, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하면서 실질 인수는 0원으로 바뀝니다.
따라서 실질취득 기준은 105,000,000원이고, 확인되는 거래표본 평균 151,250,000원의 69.4% 수준입니다. 가격만 보면 관심을 둘 수 있는 구간입니다. 다만 거래표본이 2022년에 집중돼 있고, 이 물건이 이미 4회 유찰됐으며 단지 경매 통계 역시 평균 8.0회 유찰·낙찰률 0.0%라는 점은 무겁습니다. 결론은 권리 위험은 확약으로 크게 해소됐지만, 환금성을 보수적으로 보는 C등급 물건입니다.
