대구지방법원 2025타경10108. 청송군 주왕산면 주산지리 1505-2 토지와 지상 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 주 건물의 1층 창고·2층 주택, 별도 건물은 단층 창고이고 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 토지는 658㎡의 대지로, 농림지역·농업진흥구역에 속합니다.
현재 소유자는 박연수로, 2024.08.29. 매매를 원인으로 2024.09.12. 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 5,000,000원입니다. 다만 경매를 신청한 용성농업협동조합의 근저당권은 그보다 앞선 2023.08.03. 설정됐으며 채권최고액은 43,000,000원, 채무자는 전 소유자 이상대입니다. 따라서 소유권이 박연수에게 이전된 뒤에도 선순위 근저당권의 부담은 남아 이번 경매로 이어진 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10108 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 청송군 주왕산면 주산지리 1505-2 · 경상북도 청송군 주왕산면 부동로 851-13 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 1층 창고·2층 주택 및 단층 창고 |
| 토지 | 대 658㎡ · 농림지역 · 농업진흥구역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박연수 (2024.08.29. 매매, 2024.09.12. 소유권이전, 거래가액 5,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 126,320,480원 / 88,425,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 용성농업협동조합 / 33,827,116원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준은 2023년 근저당
현재 선언된 말소기준권리는 2023.08.03. 접수된 용성농업협동조합 근저당권 43,000,000원입니다. 이후의 농업협동조합중앙회 가압류 76,802,403원, 대구신용보증재단 가압류 15,489,670원, 경매개시결정과 청송군 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 검증은 불가능
감정가는 126,320,480원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 88,425,000원으로 감정가의 70%입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이므로 권리상 실질취득액은 현재 최저가와 같은 88,425,000원으로 계산됩니다.
다만 동일하거나 유사한 창고·주택·농림지역 토지의 최근 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 할인됐다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 농림지역·농업진흥구역, 창고와 주택의 혼합 이용, 제시외 건물, 경계침범 가능성은 일반적인 주거용 부동산과 가격 형성 구조가 다릅니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,425,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,991,650원 |
| 을구 1번 근저당권 · 청송농업협동조합 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 25,300,000원 | 25,300,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 42,000,000원 | 19,133,350원 |
| 후순위 채권 미배당 | - | 467,900,602원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 554,333,952원 중 예상 배당액은 집행비용을 제외하고 86,433,350원이며, 현재 회차 미배당액은 467,900,602원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 다만 위 산식에는 2023.08.03. 말소 이력이 확인되는 과거 근저당권이 포함돼 있어 실제 배당관계와 다를 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 주왕산면 면사무소 남서측 약 1.5㎞ 지점의 농림지역으로, 주위는 농경지와 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 일반철골조 및 시멘트벽돌조 지상 2층 건물은 1층 창고·2층 주택으로 이용되고, 별도의 시멘트벽돌조 단층 건물은 창고로 이용됩니다.
- 용도변경. 목록 2는 2023.09.07. 2층 일부가 용도변경됐으나 현상 변경은 없습니다.
- 토지 규제. 농림지역·농업진흥구역이며 가축사육제한구역에 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 ㎡당 22,700원입니다.
- 경계. 서측 인접지와 경계 없이 이용되고 인접 건물의 일부 침범이 추정돼, 현황측량과 경계복원측량이 중요합니다.
- 환금성. 농업진흥구역 토지와 창고·주택 혼합 건물은 일반 주거용 부동산보다 활용 및 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계측량. 1597-42번지와의 실제 경계, 서측 건물의 본건 토지 침범 면적과 구조를 측량으로 확인하세요.
- 법정지상권. 침범 건물의 소유관계, 토지와 건물의 과거 동일소유 여부, 경매 전후 분리 시점을 확인해 법정지상권 성립 가능성을 검토하세요.
- 과거 근저당 말소. 을구 1번의 “일부포기” 말소 효력과 을구 3번·4번의 2023년 경매 말소 여부를 등기 원문과 공동담보목록으로 재확인하세요.
- 배당표 검증. 말소 이력이 있는 권리가 예상배당에 포함돼 있으므로 법원 배당요구채권과 실제 존속채권을 대조하세요.
- 점유 확인. 2층 주택과 창고의 실제 점유자, 전입세대, 사업자등록, 임대차보증금과 확정일자를 확인하세요.
- 농지·용도 제한. 농업진흥구역과 농림지역에서 가능한 이용행위, 증축·용도변경·개발 가능 여부를 관할 행정기관에 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·면적·소유관계와 공부상 건물의 현황을 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·공동담보목록을 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격 할인보다 먼저 확인할 것이 많다
이 물건은 감정가 126,320,480원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 88,425,000원까지 내려왔고, 현재 산식상 매수인 인수액도 0원입니다. 겉으로는 감정가의 70%에 취득할 수 있는 물건처럼 보입니다.
그러나 시세 비교자료가 없어 88,425,000원이 실제로 싼지 확인할 수 없고, 서측 인접지와 경계 없이 사용되는 현황, 인접 건물의 침범 추정, 법정지상권 성립 여부 불명, 임대관계 미상, 과거 말소권리가 예상배당에 포함된 불일치가 동시에 존재합니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 경계와 건물 귀속, 존속권리와 점유관계를 입찰 전에 얼마나 명확히 정리하느냐입니다. 원문과 측량 결과가 확인되기 전까지는 보수적 접근이 필요한 D등급 물건입니다.
