대구지방법원 2025타경10108. 경북 청송군 주왕산면 주산지리 1505-2의 토지와 건물로, 감정평가상 건물은 1층 창고·2층 주택과 별도 창고로 이용되고 있습니다. 토지는 658㎡, 지목은 대이며 농림지역·농업진흥구역에 포함됩니다. 현재 소유자는 박연수이고, 등기상 2024.08.29 매매를 원인으로 2024.09.12 소유권이전이 접수됐으며 거래가액은 5,000,000원입니다.
권리 흐름의 기준은 2023.08.03 설정된 용성농업협동조합 근저당권 43,000,000원입니다. 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조이고 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 이 사건의 핵심 리스크는 등기부보다 현장 경계와 침범건물에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10108 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 청송군 주왕산면 주산지리 1505-2 · 경상북도 청송군 주왕산면 부동로 851-13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 창고·2층 주택 · 창고 |
| 토지 | 658㎡ · 지목 대 · 농림지역 · 농업진흥구역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박연수 · 2024.09.12 소유권이전 · 거래가액 5,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 126,320,480원 / 30,331,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 용성농업협동조합 / 33,827,116원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원
말소기준권리는 2023.08.03 접수된 용성농업협동조합의 근저당권 43,000,000원입니다. 이후 2024.08.30 농업협동조합중앙회 가압류 76,802,403원, 2024.10.11 대구신용보증재단 가압류 15,489,670원, 2025.02.07 임의경매개시결정, 2025.07.14 청송군 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 현장 핵심 — 경계·침범건물·법정지상권
매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다. 동시에 서측 인접지 1597-42번지와 경계 없이 이용되고 있고, 서측 건물이 본건 토지 북서측 일부에 걸쳐 있는 것으로 추정돼 추후 측량 등을 통한 확인이 필요하다고 명시돼 있습니다.
또한 목록 2는 2023.9.7 2층 일부 용도변경이 있었으나 현상 변경은 없다고 기재돼 있습니다. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
③ 가격·유찰 구조 — 감정가 24%까지 내려왔지만
감정가 126,320,480원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 30,331,000원, 시나리오상 감정가 24% 수준입니다. 이후 5회 유찰 시 21,231,700원, 6회 유찰 시 14,862,189원으로 제시돼 있습니다.
다만 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않은 상태이므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다. 특히 농림지역·농업진흥구역의 기타 건물+토지이고, 이미 4회 유찰된 점 자체가 환금성과 현장 리스크를 함께 점검해야 한다는 신호입니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 30,331,000원 | 29,385,042원 | 105,907,031원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 21,231,700원 | 20,449,529원 | 114,842,544원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 14,862,189원 | 14,194,670원 | 121,097,403원 |
④ 예상배당표 (매각가 30,331,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 945,958원 |
| 1. 근저당 · 용성농업협동조합 | 43,000,000원 | 29,385,042원 |
| 2. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 76,802,403원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 대구신용보증재단 | 15,489,670원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 합계 135,292,073원 중 29,385,042원이 배당되고, 105,907,031원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 주왕산면 면사무소 남서측 약 1.5Km 지점 농림지역에 위치하며, 주변은 농경지와 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 건물 가)는 1층 창고·2층 주택, 건물 나)는 창고로 이용되고 있습니다.
- 토지. 658㎡ · 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가), 공시지가 22,700원/㎡입니다.
- 규제. 농림지역·농업진흥구역이며 가축사육제한구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 건물. 일반철골조·시멘트벽돌조 건물로 위생설비와 급배수설비가 되어 있으며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경계 측량. 서측 인접지 1597-42번지와 경계 없이 이용되고 있어 실제 토지 경계를 확인해야 합니다.
- 침범건물 위치. 서측 건물이 본건 토지 북서측 일부에 걸쳐 있는 것으로 추정되므로 건물 위치와 침범 범위를 확인해야 합니다.
- 법정지상권. 침범건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로 법률관계 확인이 핵심입니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 점유관계. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 용도변경. 목록 2의 2023.9.7 2층 일부 용도변경 내용을 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 현장 리스크
등기부와 배당표만 보면 구조는 단순합니다. 2023.08.03 용성농업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 최저가 30,331,000원 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건은 권리표만 보고 끝내기 어렵습니다. 서측 인접지와의 불명확한 경계, 본건 토지 일부를 침범한 것으로 추정되는 건물, 그 침범건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불분명이 한꺼번에 걸려 있습니다. 게다가 농림지역·농업진흥구역의 기타 건물+토지로 이미 4회 유찰됐습니다. 등기상 인수는 0원이지만, 현장 리스크는 0이 아닙니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 측량과 경계·건물 관계를 어디까지 확정할 수 있느냐입니다.
