78,400,000원
의정부지방법원 2025타경72361. 의정부시 녹양동 힐링타운2 103동 1층 101호, 방 3개·거실·주방·화장실 및 욕실 1개·발코니로 이용 중인 다세대주택입니다. 소유자 김현진은 2019년 6월 20일 거래가 195,000,000원에 취득했고, 같은 날 설정된 경서농업협동조합 근저당 157,200,000원은 2021년 7월 6일 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 담보권이 아니라 경매개시결정보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다.
최일호는 임대차계약일 2021년 6월 21일, 확정일자 2021년 6월 25일, 전입 및 점유개시일 2021년 7월 6일이고, 보증금은 215,000,000원입니다. 2023년 7월 19일 주택임차권등기를 마쳤으며 배당요구도 한 상태입니다. 매각물건명세서에는 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72361 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 녹양동 307-3 힐링타운2 103동 1층 101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 철근콘크리트조 4층 중 1층 · 방3·거실·주방·화장실 및 욕실1·발코니 |
| 소유자 | 김현진 (2019.06.20. 거래가 195,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 78,400,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 선순위 임차인이 핵심
이 사건의 말소기준은 2025년 5월 20일 강제경매개시결정입니다. 경서농업협동조합 근저당은 2021년 7월 6일 이미 말소됐으므로 현재 매수인이 그 근저당을 떠안는 구조는 아닙니다. 반면 최일호의 전입·점유는 2021년 7월 6일, 임차권등기는 2023년 7월 19일로 경매개시결정보다 앞섭니다. 배당 후 남는 보증금은 매수인에게 승계됩니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최일호 101호 전부 · 주거 | 2021.07.06 | 2021.06.25 배당요구 2023.07.19 | 215,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 미배당 잔액 승계 | 138,411,200원 현재 최저가 가정 |
| 김영수 | 2025.03.31 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 여부 미상 | 미상 별도 확인 필요 |
김영수는 2025년 3월 31일 전입해 2025년 5월 20일 경매개시결정보다 날짜가 앞서지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력이 확정됐다고 단정할 수는 없고, 대항력 가능성과 인수금액이 미상인 상태입니다. 현재 계산된 216,811,200원에는 김영수와 관련한 추가 부담이 포함되지 않았습니다.
② 시세 비교 — 비교 기준은 7,840만원이 아니라 2억 1,681만원
힐링타운103동104동의 거래 표본은 4건입니다. 최근 12개월 거래 평균은 87,500,000원, 최신 거래는 2025년 6월 85,000,000원입니다. 최근 거래 수준은 이전 거래 대비 17.8% 하락했습니다. 전체 평균 97,000,000원에는 2021년 132,000,000원 거래가 섞여 있으므로 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 37.80㎡ | 4층 | 85,000,000원 |
| 2024.11 | 37.38㎡ | 4층 | 90,000,000원 |
| 2023.10 | 35.46㎡ | 1층 | 81,000,000원 |
| 2021.12 | 37.80㎡ | 3층 | 132,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 87,500,000원 |
| 전체 평균(참고) | — | 4건 | 97,000,000원 |
표면 최저가 78,400,000원은 최근 12개월 평균의 89.6%이지만, 이 비율로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 확인된 실질취득 216,811,200원은 최근 12개월 평균의 247.8%, 최신 거래 85,000,000원의 255.1%입니다. 최근 평균보다 129,311,200원, 최신 거래보다 131,811,200원 높습니다.
회차별 실질취득 — 유찰돼도 총액은 거의 그대로
| 회차 | 낙찰가 가정 | 최일호 인수액 | 확인된 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 78,400,000원 | 138,411,200원 | 216,811,200원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 54,880,000원 | 161,507,840원 | 216,387,840원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 38,416,000원 | 177,675,488원 | 216,091,488원 |
낙찰가가 낮아질수록 최일호의 미배당 보증금 인수액이 증가해 확인된 총 부담은 약 216,000,000원대로 유지됩니다. 김영수 관련 인수 가능 금액은 포함되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,811,200원 |
| 1. 임차인 최일호 보증금 | 215,000,000원 | 76,588,800원 |
| 2. 경서농업협동조합 근저당 | 157,200,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용과 최일호 보증금 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 최일호의 미배당액 138,411,200원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 2021.07.06 말소된 경서농업협동조합 근저당의 실제 배당권 존재 여부는 등기 및 배당요구 원문과 대조가 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기북과학고등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·창고·농경지 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 4층 건물의 1층 101호입니다. 급배수·위생·난방·화재경보·소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 부정형 평지의 다세대주택 부지이며 서측 약 6m 포장도로에 접합니다. 자연녹지지역·과밀억제권역·경기북과학고 상대보호구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 공부상 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 힐링타운103동104동은 32세대, 2019년 1월 29일 준공입니다. 확인된 거래는 4건이고 최근 가격 추세가 17.8% 하락해 매각 시 가격 변동성과 거래층 제한을 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 계산. 입찰가가 아니라 입찰가와 미배당 보증금 인수액을 합산해 판단해야 합니다. 현재 회차의 확인된 총 부담은 216,811,200원입니다.
- 최일호 보증금 잔액 확인. 배당표·매각물건명세서·임차권등기 내용을 대조해 215,000,000원 보증금과 미배당 승계 범위를 확정해야 합니다.
- 김영수 현황 확인. 보증금·계약일·확정일자·점유 부분·배당요구 여부가 미상입니다. 대항력이 인정될 경우 확인된 인수액 외 추가 부담이 발생할 수 있습니다.
- 점유 및 명도. 최일호는 임차권등기를 마쳤고 김영수의 전입 사실도 확인됩니다. 실제 점유자와 인도 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 면적이 다른 거래 주의. 거래 표본은 35.46㎡~37.80㎡로 대상 면적 43.63㎡와 일치하지 않습니다. 내부 상태·면적·층 차이를 반영한 추가 가격 검토가 필요합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 가능 금액은 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 실거래 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,840만원짜리 물건”이 아니다
이 물건을 최저가 78,400,000원짜리 다세대로 보면 판단이 완전히 어긋납니다. 최일호의 보증금 215,000,000원 중 배당으로 회수되지 않는 138,411,200원을 매수인이 인수하므로, 현재 회차의 확인된 실질취득은 216,811,200원입니다. 3회·4회 유찰까지 진행돼도 인수액이 반대로 늘어 총 부담은 약 216,000,000원대로 거의 변하지 않습니다.
반면 최근 12개월 거래 평균은 87,500,000원, 최신 거래는 85,000,000원이며 가격 추세도 17.8% 하락했습니다. 확인된 실질취득액만으로 최근 평균의 247.8%이고, 김영수의 보증금과 대항력 여부는 아직 미상입니다. 표면가는 낮지만 실질가격은 시세를 크게 초과하고, 확정되지 않은 추가 임차인 위험까지 남은 물건입니다. 결론은 명확합니다. 유찰 횟수나 최저가가 아니라 인수보증금을 포함한 총액으로 판단해야 하며, 현재 조건에서는 가격과 권리 모두 보수적으로 접근해야 합니다.
