의정부지방법원 2025타경72369. 의정부동 포인원캐슬 6층 604호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 192,000,000원에서 6회 유찰돼 최저매각가가 32,269,000원까지 내려왔다는 사실보다, 그 전에 성립한 대항력 임차권입니다. 임차인 최재환은 임대차계약일자 2022년 7월 14일, 확정일자 2022년 7월 15일, 전입·점유개시일자 2022년 8월 5일이며 보증금은 190,000,000원입니다. 현재 말소기준으로 잡힌 2025년 5월 22일 강제경매개시결정보다 앞서 있어, 배당으로 회수되지 않는 보증금은 매수인에게 남습니다.
현재 최저가 32,269,000원을 기준으로 집행비용 980,842원을 먼저 제하고 임차인에게 31,288,158원이 배당되면, 보증금 부족분 158,711,842원이 매수인 인수액으로 남습니다. 즉 낙찰대금이 싸 보이는 만큼 인수보증금이 커지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72369 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 129-20 포인원캐슬 6층 604호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중임 · 14층 건물 내 6층 604호 |
| 소유자 | 이형연 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 32,269,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 198,480,082원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기부상 농협은행주식회사 근저당권은 2019년 10월 29일 설정됐지만 2020년 7월 31일 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 최재환의 주택임차권이 2024년 8월 9일 등기됐고, 임차인의 전입·점유개시는 2022년 8월 5일입니다. 2025년 5월 22일 한국주택금융공사의 강제경매개시결정이 현재 말소기준권리로 잡혀 있으므로, 그보다 앞선 임차인의 대항력은 매각으로 사라지지 않습니다.
② 임차인 분석 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 줄지 않는다
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최재환 | 제604호 전부 · 주거(임차권등기) | 190,000,000원 | 2022.08.05 | 2022.07.15 | 대항력 있음 우선변제 있음 현재 회차 인수 158,711,842원 |
이 사건은 대항력 인수형의 전형적인 구조입니다. 현재 회차에서는 낙찰가 32,269,000원에 임차보증금 미배당분 158,711,842원이 더해지고, 7회 유찰 시에는 최저가가 22,588,300원으로 더 내려가지만 인수액은 168,218,289원으로 늘어납니다. 8회 유찰 시에도 최저가는 15,811,809원으로 내려가는 대신 인수액이 174,872,804원으로 증가합니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,269,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 980,842원 |
| 1. 임차인 최재환 보증금 | 190,000,000원 | 31,288,158원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 198,480,082원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 우선변제에 모두 소진됩니다. 한국주택금융공사의 청구금액 198,480,082원은 배당되지 않고, 임차보증금 부족분 158,711,842원은 매수인이 인수하는 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트조 14층 건물 내 6층 604호입니다.
- 주위환경. 포인원캐슬 단지 내에 위치하며 주변에 근린생활시설, 주택, 업무시설, 전철역, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 대중교통 이용 여건은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측으로 약 15미터 내외 도로, 남서측 및 북서측으로 각각 약 6미터 내외 도로와 연결됩니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 소로2류·중로1류에 접하고, 상대보호구역·과밀억제권역 등이 적용됩니다.
- 토지. 토지면적 800.0㎡, 대지, 상업용, 평지·세로장방형이며 공시지가는 3,367,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·엘리베이터·소화전설비가 갖춰져 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 32,269,000원 낙찰가 외에 현재 회차 기준 158,711,842원의 임차보증금 인수 부담을 함께 계산해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 7회 유찰 시 최저가 22,588,300원·인수액 168,218,289원, 8회 유찰 시 최저가 15,811,809원·인수액 174,872,804원으로 인수액이 늘어납니다.
- 임차권 원본 확인. 최재환의 임대차계약일자 2022.07.14, 확정일자 2022.07.15, 전입·점유개시일자 2022.08.05, 보증금 190,000,000원을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 배당 결과 확인. 실제 배당액이 달라지면 매수인에게 남는 보증금도 달라질 수 있으므로 매각 전 최신 배당관계를 다시 점검해야 합니다.
- 오피스텔 이용상태 확인. 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건이므로 현황과 공부의 일치 여부, 실제 점유상태를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “6회 유찰”보다 중요한 것은 190,000,000원 보증금
표면만 보면 감정가 192,000,000원짜리 오피스텔이 6회 유찰돼 최저매각가 32,269,000원까지 내려온 사건입니다. 그러나 권리관계를 넣는 순간 그림이 완전히 달라집니다. 대항력 있는 임차인 최재환의 보증금은 190,000,000원이고, 현재 회차에서는 배당 후에도 158,711,842원이 남아 매수인이 인수합니다.
추가 유찰 역시 해법이 아닙니다. 최저가가 22,588,300원, 15,811,809원으로 내려가도 인수액은 각각 168,218,289원, 174,872,804원으로 늘어납니다. 결국 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 “임차보증금까지 합친 실질취득 부담이 얼마냐”입니다. 최저가 숫자만 보면 안 되는 대항력 인수형 사건입니다.
