🏷️ 294,312,200원 · 🧾 인수 0원 · 📉 미배당 268,780,284원 · 👤 임차인 1명
대구지방법원 2025타경1002. 등기상 건물은 경상북도 영천시 자양면 보현리 1495-7·1495-9와 연결되어 있고, 감정평가상 기호(4)는 펜션으로 이용 중입니다. 건물은 경량철골구조 징크판넬지붕 단층으로 사용승인일자는 2017.11.03입니다. 말소기준권리는 2017.11.10 설정된 대구경북능금농업협동조합 근저당권 138,000,000원이고, 이후 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순 주택형 경매와 다릅니다. 토지가 포함되고, 목록2는 농지취득자격증명이 요구되며, 제시외 건물과 어린이 놀이시설의 취급도 따로 적혀 있습니다. 또 임차인 안성일은 전입일이 2024.03.21로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았고, 등기부상 권리자·채무자와 동일한 이름이라는 경고도 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1002 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 자양면 보현리 1495-7 · 사곡길 82-28 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 기호(4) 펜션 이용 |
| 소유자 | 배선영 · 단독소유 |
| 토지 | 887.0㎡ · 지목 대 · 보전관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 경량철골구조 징크판넬지붕 단층 · 사용승인 2017.11.03 |
| 감정가 / 최저가 | 294,312,200원 / 294,312,200원 (신건) |
| 청구액 | 124,253,405원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
기준권리는 2017.11.10 대구경북능금농업협동조합의 근저당권입니다. 2019.07.30 최창식 근저당권 247,000,000원, 2024.10.18 김준홍 근저당권 50,000,000원, 2024년 이후의 압류·가압류와 2025.07.31 임의경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤입니다. 데이터상 이 권리들은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 보증금은 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안성일 | 2024.03.21 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 294,312,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,920,371원 |
| 1. 근저당 · 대구경북능금농업협동조합 | 138,000,000원 | 138,000,000원 |
| 2. 근저당 · 최창식 | 247,000,000원 | 151,391,829원 |
| 3. 가압류 · 엄용진 | 53,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김준홍 | 50,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 18,281,800원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 22,445,568원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 삼안레미콘 | 29,444,745원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 558,172,113원 중 배당액은 289,391,829원, 미배당액은 268,780,284원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·건물·이용상태
- 입지. 보현3리절골경로당 동측 인근이며, 주변은 단독주택·농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 남측 근거리에 지방도인 별빛로가 있습니다. 제반 교통사정은 보통입니다.
- 현재 이용. 기호(4)는 감정평가상 펜션으로 이용 중입니다.
- 건물. 경량철골구조 징크판넬지붕 단층이며 외벽 징크판넬, 내벽 벽지도배·일부 내장타일, 바닥 에폭시·바닥타일, 하이샷시 이중창입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 887.0㎡, 지목 대, 보전관리지역, 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역에 포함되며 준보전산지에 접합니다.
- 공시지가. 40,300원/㎡입니다.
⑤ 특수조건 — 농취증·제시외 건물·실제 펜션
⑥ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 294,312,200원 | 289,391,829원 | 268,780,284원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 235,449,760원 | 231,353,463원 | 326,818,650원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 188,359,808원 | 184,922,771원 | 373,249,342원 | 0원 |
유찰돼 매각가격이 내려가더라도 데이터상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 매각대금이 줄어드는 만큼 후순위 채권의 미배당액은 커집니다. 현재 회차에서도 소유자 잔여금은 0원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록2의 증명서 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 매수보증금 미반환 조건이 있습니다.
- 원상회복 가능성. 목록2에 원상회복명령 가능성이 명시돼 있으므로 관할 행정기관 확인이 필요합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당 여부를 확인해야 실제 배당과 후순위 부족액을 판단할 수 있습니다.
- 임차인 안성일. 대항력은 없지만 보증금이 미상이고 관계인 가능성 경고가 있으므로 점유관계와 계약 실재 여부를 확인해야 합니다.
- 실제 펜션 이용. 공부상 단독주택과 실제 펜션 이용의 차이, 영업·허가·시설 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물·놀이시설. 제시외 건물 포함 여부와 매각 제외 어린이 놀이시설의 위치·소유관계를 현장 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 최근 실거래 시세 자료가 없어 294,312,200원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2017.11.10 근저당권이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 안성일의 전입도 기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 난도는 권리보다 물건 자체의 조건에서 올라갑니다. 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환, 원상회복명령 가능성, 세금 압류, 제시외 건물, 실제 펜션 이용과 공부상 단독주택의 차이를 함께 확인해야 합니다. 또 시세 자료가 없기 때문에 신건 최저가 294,312,200원의 가격 메리트를 근거 없이 높게 평가할 수도 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 절차·용도·토지 리스크 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
