대구지방법원 2025타경1027. 대구 동구 용계동 48번지의 노후주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가는 519,813,100원이지만 4차례 유찰되면서 최저매각가는 124,807,000원까지 내려왔습니다. 금액만 보면 상당한 낙폭이지만, 일반적인 아파트나 신축 다세대와 동일한 방식으로 가격을 판단해서는 안 됩니다.

감정평가상 이용상태는 2(가) 노후주택, 2(나) 노후주택입니다. 목조와 시멘트부럭조 건물이 포함되고, 토지는 380㎡의 준주거지역 대지입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이라고 기재되어 있습니다. 특히 일부 건물의 면적 차이가 명시되어 있어, 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기에는 확인할 부분이 많은 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2008년 근저당이 말소기준

이 사건의 말소기준권리는 2008.05.28 설정된 반야월농업협동조합의 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 52,000,000원이며, 토지 대구광역시 동구 용계동 48을 공동담보로 합니다.

이후 동일 금융기관이 설정한 2010년 근저당권 15,600,000원, 2012년 근저당권 18,000,000원도 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2025년 경매개시결정과 삼성카드·반야월농업협동조합의 후순위 가압류 역시 매각으로 소멸할 예정입니다.

임차인·점유관계는 별도로 확인해야 합니다. 현재 특정된 임차인 내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 없다는 사실이나 명도 부담이 전혀 없다는 점까지 확정할 수는 없습니다. 현황조사와 현장 방문을 통해 실제 점유자 및 임대차관계를 대조해야 합니다.

② 가격 분석 — 4회 유찰, 감정가의 약 24%

현재 최저매각가 124,807,000원은 감정가 519,813,100원의 24.01% 수준입니다. 그러나 이 비율은 감정가 대비 낙폭을 나타낼 뿐, 현재 시장가격 대비 할인율을 뜻하지는 않습니다.

본건은 노후주택과 토지를 함께 평가하는 물건입니다. 실제 경제적 가치는 건물의 노후도와 보수 필요성, 토지의 활용 가능성, 주변 거래 수준에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 최저가만으로 가격 메리트를 단정하는 것은 적절하지 않습니다.

추가 유찰 시나리오는 예상 가격이며 실제 매각가격이나 낙찰 결과를 보장하지 않습니다. 실질취득금액은 각 회차 매각가격과 예상 인수액을 합산한 기준으로, 취득세·명도비·수선비 등은 제외됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 124,807,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,547,298원을 제외하고, 채권자들에게 합계 116,245,508원이 배당됩니다. 채권최고액 및 청구금액을 기준으로 계산한 채권자 미배당액은 0원이며, 소유자에게는 6,014,194원이 남는 것으로 추정됩니다.

위 배당은 채권최고액·청구금액과 추정 집행비용을 적용한 시뮬레이션입니다. 실제 피담보채무 잔액, 이자, 집행비용 및 당해세·최우선변제 등에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

④ 추가 유찰 시 배당 변화

현재 회차에서는 추정 채권액이 전액 배당되지만, 추가로 유찰되면 배당재원이 줄어들어 후순위 채권자에게 미배당액이 발생합니다. 다만 이 사건에서 매각으로 소멸하는 근저당권·가압류의 미배당액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·건물·토지 현황 (감정요항표 기준)

• 위치와 주변 환경. 대구광역시 동구 용계동 소재 정동고등학교 남동측 인근입니다. 주변은 노후주택·단독주택·근교농경지·야산·학교 등이 혼재하며, 감정평가상 입지 조건은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 소형차량 진출입이 가능하며, 대중교통과 교통시설 접근성을 포함한 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물 2(가). 목조(일부 조적 보강) 기와지붕 단층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지·장판 등이며 샷시 유리 창호를 사용합니다. 급배수설비 및 유류보일러 난방설비가 있습니다.
• 건물 2(나). 시멘트부럭조 기와지붕 단층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지·장판 등이며 목재·샷시 유리 창호를 사용합니다.
• 토지 특성. 면적 380㎡, 지목 대, 준주거지역입니다. 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 706,000원/㎡입니다.
• 토지이용 제한. 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제2구역(전술)·중점경관관리구역에 포함됩니다. 감정요항표에는 군용비행장 소음대책구역 제3종구역도 기재되어 있습니다.
• 공부와 현황. 감정요항표의 일반적인 공부와의 차이 항목은 없음으로 기재되어 있으나, 매각물건명세서에는 건물 2(가)의 면적 차이가 별도 명시되어 있습니다. 해당 차이에 대한 직접 확인이 필요합니다.
• 환금성 검토. 노후주택과 토지를 일괄매수하는 구조이므로 건물의 사용 가능 상태, 보수 또는 철거 필요성, 토지 이용 제약과 주변 수요를 함께 확인해야 합니다. 4회 유찰 이력만으로 현재 시세나 향후 처분가격을 확정할 수는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 확인. 일괄매각 범위에 포함되는 토지·건물·제시외 건물을 명세서와 감정평가서, 현장 현황으로 대조하세요.
• 면적 차이 확인. 건물 2(가)의 공부상 18.28㎡와 현황 30㎡ 차이를 확인하고, 건축물대장·현황도 및 관련 행정사항을 함께 검토해야 합니다.
• 건물 상태 점검. 목조·시멘트부럭조 노후주택의 지붕, 누수, 구조, 급배수 및 난방설비 상태를 확인하고 필요한 보수비를 반영하세요.
• 점유자 조사. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 거주자, 임대차계약, 전입 및 점유 여부를 확인하세요. 예상 인수액 0원만으로 명도 부담까지 없다고 판단해서는 안 됩니다.
• 토지 활용 가능성. 준주거지역이라는 사실뿐 아니라 도로접면, 부정형 토지의 활용도, 비행안전구역과 소음대책구역 등 관련 제한을 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 감정가 대비 24.01%라는 비율보다 실제 건물 상태·토지 가치·부대비용 및 주변 거래사례를 기준으로 입찰 상한을 정하는 것이 중요합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 사건 진행 상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “24%라는 숫자보다, 무엇을 사는지가 먼저다”

이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2008년 반야월농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 519,813,100원에서 최저가 124,807,000원까지 낮아졌다는 사실만으로 저가매수 기회라고 단정할 수는 없습니다. 노후주택의 실제 사용 가능 상태, 18.28㎡와 30㎡의 면적 차이, 제시외 건물의 범위, 임대관계 미상 및 토지이용 제한이 모두 검토 대상입니다.

권리상 예상 인수 부담은 없지만, 물건 자체의 확인 부담은 상당합니다. 현재 시세를 객관적으로 검증하고 현장 상태에 따른 추가 비용을 산정하기 전에는 적극적인 가격 가점을 부여하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 높은 할인율 자체가 아니라, 실제 취득하게 되는 토지와 노후건물의 경제적 가치를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.