대구지방법원 2025타경1027. 대구 동구 용계동 48의 토지와 노후주택을 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 380㎡이고, 감정평가상 건물은 2(가) 목조 일부 조적 보강 기와지붕 단층, 2(나) 시멘트부럭조 기와지붕 단층으로 모두 노후주택으로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 김재수·김정희·김춘화·김춘희가 각 4분의 1씩 공유하고 있으며, 2024년 9월 15일 상속을 원인으로 2025년 7월 24일 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다.
권리의 기준점은 2008.05.28. 반야월농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 52,000,000원이고, 이후 같은 조합의 2010년 근저당 15,600,000원, 2012년 근저당 18,000,000원과 2025년의 삼성카드 가압류 25,143,431원, 반야월농업협동조합 가압류 5,502,077원 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1027 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 용계동 48 · 대구광역시 동구 용계로2길 24 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 2(가) 노후주택 · 2(나) 노후주택 |
| 토지 | 380㎡ · 지목 대 · 준주거지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김재수·김정희·김춘화·김춘희 각 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 519,813,100원 / 178,296,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 49,929,118원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 2008년 근저당이 기준
말소기준권리는 2008.05.28. 반야월농업협동조합 근저당권입니다. 같은 금융기관의 2010년·2012년 후순위 근저당과 2025년 가압류 2건, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있습니다. 배당표상 현재 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격 — 3회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 519,813,100원, 현재 최저매각가는 178,296,000원입니다. 3회 유찰된 현재 회차는 감정가의 34% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 124,807,199원, 5회 유찰 시 87,365,039원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인 폭만 보고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 평가할 수는 없습니다. 특히 감정평가상 노후주택이고 토지 형상은 부정형이며, 일부 건물 면적도 공부와 현황이 달라 실제 가치 확인이 우선입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 178,296,000원 | 0원 | 58,754,348원 |
| 4회 유찰 시 | 124,807,199원 | 0원 | 6,014,390원 |
| 5회 유찰 시 | 87,365,039원 | 30,853,040원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 178,296,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,296,144원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 반야월농업협동조합 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 반야월농업협동조합 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 반야월농업협동조합 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 삼성카드주식회사 | 25,143,431원 | 25,143,431원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 반야월농업협동조합 | 5,502,077원 | 5,502,077원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 58,754,348원 |
현재 매각가 가정에서는 채권 합계 116,245,508원이 전액 배당되고 채권 미배당은 0원, 소유자 잔여는 58,754,348원입니다. 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 실제 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 용계동 정동고등학교 남동측 인근이며, 주변은 노후주택·단독주택·근교농경지·야산·학교 등으로 형성돼 있습니다. 주위환경과 입지조건은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 진출입이 가능하며 대중교통사정과 교통시설 접근성은 보통입니다.
- 건물. 2(가)는 목조 일부 조적 보강 기와지붕 단층, 2(나)는 시멘트부럭조 기와지붕 단층입니다. 2(가)에는 급배수설비와 유류보일러 난방설비가 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 380㎡, 준주거지역, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 706,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제2구역(전술)·군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다.
- 건축 현황. 위반건축물 표시는 없고 감정평가 항목상 공부와의 차이는 없다고 기재돼 있으나, 매각물건명세서 비고에는 2(가)의 공부상 18.28㎡와 현황 30㎡ 차이가 별도로 적시돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자, 전입 여부, 보증금·확정일자 존재 여부를 원본 조사서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 포함 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 매각 대상 범위와 현황을 도면·감정서·현장 기준으로 확인하세요.
- 면적 상이 확인. 2(가)는 공부상 18.28㎡, 현황 30㎡로 기재돼 있습니다. 실제 구조·경계와 향후 활용 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 단순 할인율만 보지 말고 노후도·접근성·토지 형상·규제·점유·건물 상태가 반복 유찰에 미친 영향을 점검하세요.
- 시장가격 별도 확인. 비교 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시세보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다. 인근 토지·노후 단독주택 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 현황과 가치 확인
이 사건은 등기만 보면 비교적 읽기 쉽습니다. 2008년 반야월농업협동조합 근저당이 말소기준이고 뒤의 담보권·가압류는 소멸하며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심 리스크는 권리보다 현황입니다. 노후주택이고 3회 유찰됐으며, 임대관계가 미상이고 제시외 건물이 포함되며 18.28㎡와 30㎡의 면적 차이도 확인됩니다.
최저가는 감정가의 34%까지 내려왔지만 비교 실거래가 없기 때문에 그것만으로 “싸다”고 결론낼 수는 없습니다. 권리구조는 확인하기 쉽지만, 현장·점유·면적·건물 상태와 실제 시장가를 확인한 뒤에야 응찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
