대구지방법원 2025타경1034. 대구 북구 침산동 대한동아침산1차무지개아파트 106동 6층 604호, 전용 134.86㎡ 아파트입니다. 소유자 전해석은 2020년 8월 이 주택을 거래가 410,000,000원에 취득했고, 같은 날 우리은행이 채권최고액 293,700,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 우리은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 합자회사삼화산업의 강제경매개시결정과 농협은행의 가압류 2건은 모두 말소기준보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다.
권리구조는 단순합니다. 과거 우리은행 근저당, 대우건설·윤소영 전세권, 삼성생명보험 근저당 등은 이미 등기부상 말소돼 현재 경매의 인수문제가 아닙니다. 현재 조사된 임차인은 없고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 복잡한 권리가 아니라 현재 가격이 하락 중인 시세에 비해 충분히 낮은지, 그리고 현장 확인사항을 얼마나 보수적으로 반영하느냐입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1034 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 침산동 372-3 대한동아침산1차무지개아파트 106동 6층604호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 134.86㎡ · 철근콘크리트조 18층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 전해석 (2020.08.24 소유권이전 · 거래가 410,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 402,000,000원 / 281,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 합자회사삼화산업 / 17,586,849원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
임차인 없음. 현재 확인된 임차권·점유 임차인은 없습니다. 말소기준은 2020.08.24 우리은행 근저당권이며, 2025.08.11 강제경매개시결정과 2025.09.08·2025.10.21 농협은행 가압류는 모두 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 우리은행조차 전액을 배당받지 못하지만 그 미배당액이 매수인에게 넘어오는 구조는 아니므로 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
② 시세 비교 — 가격 메리트는 생겼지만 하락 추세는 확인해야 한다
대한동아무지개 동일면적 134.86㎡의 최근 거래를 보면, 최근 12개월 5건 평균은 361,400,000원입니다. 현재 최저가 281,400,000원은 이 평균의 77.9%로, 금액으로는 80,000,000원 낮습니다. 최신 거래는 2026년 3월 9층 437,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 134.86㎡ | 9 | 437,000,000원 |
| 2025.12 | 134.86㎡ | 1 | 330,000,000원 |
| 2025.12 | 134.86㎡ | 1 | 330,000,000원 |
| 2025.11 | 134.86㎡ | 1 | 330,000,000원 |
| 2025.04 | 134.86㎡ | 6 | 380,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 134.86㎡ | 5건 | 361,400,000원 |
현재 최저가는 최근 거래 중 낮은 구간인 330,000,000원보다도 48,600,000원 낮습니다. 단순 가격비교만 보면 1회 유찰 후 할인폭은 분명합니다. 다만 최근 12개월 평균이 과거 거래보다 21.4% 낮아진 하락 추세이므로, 전체 거래 평균 377,833,333원이나 2022년 460,000,000원 거래를 기준으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 281,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,739,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 293,700,000원 | 276,660,400원 |
| 2. 경매신청 · 합자회사삼화산업 | 17,586,849원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 66,991,983원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 8,218,864원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 281,400,000원 가정 시 총 채권 386,497,696원 중 276,660,400원이 채권자에게 배당되고 미배당은 109,837,296원입니다. 신청채권자 합자회사삼화산업도 예상배당 0원이지만, 후순위 미배당은 매수인이 인수하지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 281,400,000원 | 276,660,400원 | 109,837,296원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 196,980,000원 | 193,422,280원 | 193,075,416원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 137,886,000원 | 135,155,596원 | 251,342,100원 | 0원 |
매각가가 내려갈수록 우리은행을 포함한 채권자들의 미배당액은 커지지만, 이 사건에는 대항력 임차인이나 매수인이 승계할 선순위 권리가 확인되지 않아 각 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 달산초등학교 남동측 인근. 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설, 학교, 대형마트, 공공시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 대중교통 이용성과 주간선도로 접근성은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 남측으로 왕복 7차선, 동측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 대로3류·중로1류에 접합니다. 공시지가는 2,164,000원/㎡입니다.
- 단지. 대한동아무지개는 509세대, 1999.04.30 준공. 동일면적 최근 거래는 330,000,000원~437,000,000원 구간입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았으나, 호별평면도와 실제 호 위치가 다소 상이해 현장 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 281,400,000원은 최근 12개월 평균 361,400,000원의 77.9%입니다. 감정가 할인율보다 최근 시세 기준 할인폭을 중심으로 보세요.
- 하락 추세. 최근 거래 평균은 이전 거래보다 21.4% 낮습니다. 최근 가격 하락이 계속되는지 추가 거래를 확인해야 합니다.
- 호 위치 재확인. 건축물현황의 호별평면도와 실제 위치가 다소 상이하므로 현장에서 106동 604호 출입구와 위치를 직접 확인하세요.
- 점유 확인. 현재 임차인은 확인되지 않았지만, 입찰 직전 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유상태를 다시 대조하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 실제 배당에 영향을 줄 당해세 등은 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 하락장까지 감안해 판단”
이 물건의 권리구조는 명확합니다. 2020년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 강제경매와 가압류는 모두 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 1회 유찰로 402,000,000원에서 281,400,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 361,400,000원의 77.9% 수준입니다.
다만 시세가 최근 과거 대비 -21.4% 하락 추세라는 사실은 반드시 함께 봐야 합니다. 현재 가격에는 분명 할인폭이 있지만, 오래된 460,000,000원 거래나 전체 평균만으로 안전마진을 크게 잡으면 실제 시장을 과대평가할 수 있습니다. 여기에 호별평면도와 실제 호 위치가 다소 상이하다는 현장 확인사항까지 더해집니다. 결론은 권리상 안전성과 가격 할인은 긍정적이되, 하락장과 호 위치 확인을 반영해 입찰가를 보수적으로 정하는 물건입니다.
