감정가 36%까지 내려왔지만, 실질취득가는 아직 알 수 없다 — 게토333 씨-228호

광주지방법원 2024타경9394. 나주 빛가람동 게토333지식산업센터 나동 2층 씨-228호 근린시설입니다. 김명인이 2023.04.18. 거래가액 126,726,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 천지농업협동조합이 채권최고액 826,962,000원의 공동담보 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 근저당권·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이므로, 등기부만 보면 낙찰자가 인수할 후순위 권리는 0원입니다.

문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 현황조사에는 강구원·최석진·박몽배·박영혜가 확인되며, 이 가운데 박영혜·최석진·강구원은 말소기준권리보다 먼저 전입했습니다. 그러나 사용 부분과 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 이들을 곧바로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상 상태로 보수적으로 평가해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유자는 미확정

점유자·임차인 조사

현황조사상 확인된 4명은 사용 부분·보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 말소기준 전 전입자 3명은 대항력이 확정된 것이 아니라 대항력 가능성이 남은 미상 점유자입니다.

② 가격·환금성 — 36%라는 숫자만 보고 싸다고 할 수 없다

현재 최저매각가는 45,158,000원으로 감정가 126,000,000원의 35.84%입니다. 4회 유찰로 표면 가격은 크게 낮아졌지만, 비교할 실거래 자료가 없고 선순위 가능 점유자의 보증금도 알 수 없습니다. 따라서 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 낙찰가와 실제 승계 보증금을 합친 실질취득가여야 합니다.

감정평가에는 지역상권이 장기간 침체되어 있고, 건물 내 개별 구분건물 대부분이 공실 상태라고 기재되어 있습니다. 대상은 주거용 아파트가 아니라 근린시설이며, 공실과 상권 침체가 겹친 수익형 부동산은 임차수요·관리비·재매각 기간에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 45,158,000원 가정)

채권 합계 1,267,197,400원 중 예상 배당은 43,945,156원이며, 미배당액은 1,223,252,244원입니다. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 나주시 빛가람동 한국전력본사 남서측 인근으로, 혁신도시 내 업무시설과 주거시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 간선도로 접근성과 대중교통 등 도로교통 여건은 양호하고, 대지권 목적 토지는 중로에 접해 출입도로 상태도 양호합니다.
• 이용상태. 감정평가 당시 대상 구분건물을 포함한 기호 1~7은 모두 공실로 조사됐습니다.
• 상권. 지역상권이 장기간 침체되어 있고 건물 내 개별 구분건물도 대부분 공실 상태로 평가됐습니다.
• 구조·설비. 철근콘크리트구조 건물로 급·배수, 소화전, 소방, 위생, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 산업복합구역·연구개발특구·혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.
• 공시지가. 대지권 목적 토지의 공시지가는 535,800원/㎡이며, 상업용·평지·가로장방·중로한면 조건입니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준 전 전입자 3명 확인. 박영혜·최석진·강구원의 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 실질취득가 재계산. 선순위 보증금이 확인되면 낙찰가에 미배당 승계액을 더해 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
• 점유 불일치 해소. 감정평가상 공실과 현황조사상 전입자 기록이 다르므로 현장 방문과 전입세대열람·사업자등록 확인이 필요합니다.
• 세금 법정기일 확인. 국세·지방세 압류 3건의 체납액과 법정기일, 당해세 여부를 교부청구서로 대조해야 합니다.
• 공실 비용 확인. 관리비 체납, 전기·수도 등 미납, 원상복구와 내부 마감 비용을 관리사무소와 현장에서 확인해야 합니다.
• 임대수익 검증. 장기 상권 침체와 다수 공실 기록이 있으므로 주변 실제 임대료·공실기간·관리비를 확인한 뒤 수익성을 산정해야 합니다.
• 근질권 처리 확인. 유한회사혜안도아의 근저당권부채권에 설정된 한국남방개발주식회사 근질권의 매각 후 말소처리를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구종기 관련 서류를 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.

맺으며 — “할인율보다 먼저 확인할 것은 보증금이다”

이 물건은 등기부상으로는 말소기준 이후 권리가 모두 정리되는 구조입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 등기부가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 점유자 3명입니다. 보증금과 계약관계가 확인되지 않은 상태에서는 등기상 인수액 0원을 실제 인수액 0원으로 받아들일 수 없습니다.

여기에 4회 유찰, 감정평가상 공실, 건물 내 다수 공실과 지역상권 장기 침체가 겹칩니다. 최저가 45,158,000원은 감정가보다 크게 낮지만, 시장 거래자료도 없고 실질취득가도 미정입니다. 가격은 싸 보이지만 권리와 환금성은 열려 있는 상태입니다. 선순위 가능 점유자의 보증금이 모두 해소되거나 인수되지 않는다는 점을 원본 서류로 확인하기 전까지는 보수적으로 접근해야 합니다.