대구지방법원 2025타경1063. 등기 건물은 경상북도 칠곡군 지천면 신리 111-4, 도로명주소 지천로 311-14에 있고, 감정 이용상태는 식품가공 및 제조업소와 냉동창고입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사바른육가공입니다. 감정가 886,413,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 304,039,000원까지 낮아졌지만, 권리분석의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 임차보증금 인수입니다.
말소기준은 2024.04.08. 주식회사부산은행 근저당권 682,000,000원입니다. 그 뒤의 부산은행 추가 근저당 330,000,000원, 서울보증보험주식회사·신용보증기금· 소상공인시장진흥공단 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 현황조사와 매각물건명세서상 임차인 주식회사 바른육가공은 2022.03.30.부터 363㎡를 점유하고 있어 말소기준보다 앞서며, 보증금 20,000,000원에 대해 대항력이 인정된 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1063 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 지천면 신리 130-3 / 등기 건물 경상북도 칠곡군 지천면 신리 111-4, 지천로 311-14 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 식품가공 및 제조업소 · 냉동창고 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 판넬지붕 단층 / 경량철골구조 판넬지붕 단층 |
| 소유자 | 주식회사바른육가공 (2022.05.25. 임의경매로 인한 매각으로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 886,413,000원 / 304,039,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 932,519,642원 |
| 말소기준 | 2024.04.08. 을구 8번 근저당권 · 주식회사부산은행 · 채권최고액 682,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
현재 경매의 기준권리는 2024.04.08. 부산은행 근저당입니다. 2024.05.22. 추가 근저당과 2025년 가압류·경매개시결정은 모두 기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 대구축산업협동조합·국민은행 근저당과 2020~2021년 가압류·경매·압류 등은 등기부상 이미 말소된 이력입니다.
그러나 임차인은 다릅니다. 주식회사 바른육가공의 전입일은 2022.03.30.로, 2024.04.08. 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 20,000,000원, 월세는 1,500,000원이며 우선변제권은 없는 것으로 정리되어 있어, 배당으로 보증금을 회수하지 못하고 20,000,000원 전액이 매수인에게 인수됩니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 바른육가공 | 363㎡ | 2022.03.30. | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 20,000,000원 |
② 가격 구조 — 감정가 34.3%와 ‘시세 할인’은 다르다
현재 최저매각가는 304,039,000원으로 감정가 886,413,000원의 약 34.3%입니다. 감정가에서 582,374,000원 내려온 가격이지만, 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 유찰 결과입니다. 실제 시장 거래가격과 비교할 자료가 확인되지 않는 상황에서는 이를 곧바로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 해석하면 안 됩니다.
특히 이 사건은 임차보증금 인수가 있으므로 비교 기준 자체가 최저가가 아니라 실질취득이어야 합니다. 현재 회차에서 실질취득은 324,039,000원으로 감정가의 약 36.6%입니다. 다음 회차로 유찰되더라도 임차보증금 20,000,000원은 그대로 남습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 304,039,000원 | 20,000,000원 | 324,039,000원 | 878,288,887원 |
| 4회 유찰 시 | 212,827,300원 | 20,000,000원 | 232,827,300원 | 968,223,623원 |
| 5회 유찰 시 | 148,979,110원 | 20,000,000원 | 168,979,110원 | 1,031,177,939원 |
③ 예상배당표 (매각가 304,039,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,056,546원 |
| 인수 · 임차인 주식회사 바른육가공 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 주식회사부산은행 | 682,000,000원 | 298,982,454원 |
| 3. 을구 10번 근저당 · 주식회사부산은행 | 330,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 54,695,988원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 60,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 50,575,353원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,056,546원을 제외한 298,982,454원이 을구 8번 부산은행 근저당에 배당되고, 나머지 후순위 채권은 배당받지 못합니다. 총 채권 미배당은 878,288,887원입니다. 임차보증금 20,000,000원은 배당표에서 지급되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 부담입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 입지. 경상북도 칠곡군 지천면 신리 ‘신동초등학교’ 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 중소규모 공장·제조업소·주택·농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입 가능하며 관내 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용. 식품가공 및 제조업소, 냉동창고로 이용 중이며 작업장 저온설비와 냉장·냉동창고 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·제2종지구단위계획구역·주거용지·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·비행안전제3구역(전술) 등이 포함되며, 일부 토지는 도로구역 및 철도보호구역과 관련됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각대상. 일괄매각이며 제시외 건물과 냉동·냉장 설비가 포함됩니다. 목록3 일부는 철도보호지구 저촉을 감안해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차는 304,039,000원이 아니라 임차보증금 인수를 더한 324,039,000원을 기준으로 수익성을 계산해야 합니다.
- 임차보증금 20,000,000원 확인. 주식회사 바른육가공은 2022.03.30. 전입으로 말소기준보다 앞서며, 우선변제권 없이 보증금 전액 인수로 분석되어 있습니다.
- 소유자·임차인 관계 원본 대조. 등기상 소유자와 임차인 명칭이 동일하게 나타나는 만큼 임대차계약의 현재 존속 여부와 실제 점유관계를 매각물건명세서·현황조사 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 제시외 건물·냉동설비 확인. 일괄매각에 제시외 건물과 냉동·냉장 설비가 포함되므로 현장 상태와 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 도로구역·철도보호구역·비행안전제3구역·역사문화환경보존지역 등 규제가 실제 이용과 증·개축에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 3회 유찰을 시세 할인으로 오해하지 않기. 감정가 대비 34.3%라는 숫자는 확인되지만 실제 거래가격 비교가 없으므로 ‘시세보다 싸다’는 가격 가점은 주기 어렵습니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 채권 미배당 878,288,887원은 후순위 채권자의 회수 부족액이며, 매수인이 직접 승계하는 금액은 임차보증금 20,000,000원으로 분석되어 있습니다.
맺으며 — “34%까지 유찰됐어도, 싸다고 단정할 수 없다”
이 사건은 감정가 886,413,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 304,039,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 실제 매수인은 대항력 임차보증금 20,000,000원을 인수하므로 현재 회차의 실질취득은 324,039,000원입니다.
등기권리만 보면 2024.04.08. 부산은행 근저당 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조지만, 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 남습니다. 여기에 식품가공·냉동창고라는 특수 용도, 일괄매각·제시외 건물·냉동냉장 설비 포함, 도로구역과 철도보호구역을 비롯한 토지 규제까지 함께 검토해야 합니다. 유찰 할인은 크지만 권리와 환금성이 단순하지 않은 물건입니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “304,039,000원에 살 수 있는가”가 아니라 “324,039,000원의 실질취득비용과 시설·토지규제를 감수하고도 목적에 맞는가”입니다. 실제 거래시세 근거가 없는 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 높게 평가하기는 어렵습니다.
