56,840,000원
대구지방법원 2025타경1064. 반월당아너스제네스타워오피스텔 7층 709호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 전용면적은 22.113㎡, 복도식이고 거실·주방·욕실·복층형다락 구조로 이용 중입니다. 권리의 기준점은 2019.08.29 설정된 수협은행 근저당권 91,200,000원입니다. 이후 2025.08.25 수협은행이 임의경매를 신청했고, 2025.11.03 박채민의 주택임차권등기, 2026.05.15 국의 압류가 이어졌습니다.
임차인 박채민은 임대차계약일이 2022.07.28, 전입·점유개시와 확정일자가 모두 2022.08.12입니다. 말소기준권리인 수협은행 근저당보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 임차보증금은 50,000,000원이고 임차권등기는 2025.11.03 접수됐지만, 이 역시 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명이며, 매수인이 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1064 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 남산동 694-3 반월당아너스제네스타워오피스텔 7층 709호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 오피스텔 이용 · 전용 22.113㎡ · 복도식 · 지하4층·지상21층 중 7층 |
| 내부 이용상태 | 거실 · 주방 · 욕실 · 복층형다락 등 |
| 소유자 | 주식회사제네스나인 · 2019.08.29 소유권이전등기 · 거래가액 119,840,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 56,840,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 84,870,112원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2019.06.12 한국토지신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2019.08.29 주식회사제네스나인 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 수협은행 근저당권 91,200,000원이 말소기준입니다. 이후 경매개시결정·박채민 임차권·국 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박채민 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 50,000,000원 | 2022.08.12 | 2022.08.12 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
박채민의 임차권등기는 2025.11.03 접수됐고 임차보증금은 50,000,000원입니다. 전입·점유개시가 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으며 매수인 승계도 없습니다. 확정일자와 배당요구 기록이 있으므로 우선변제의 구체적인 순위·범위와 최우선변제 해당 여부는 최종 배당절차에서 확인해야 합니다. 현재 배당 추정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
② 가격 구조 — 감정가의 49%까지 하락
감정가는 116,000,000원, 현재 최저매각가는 56,840,000원으로 2회 유찰 후 감정가 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 39,788,000원, 4회 유찰 시 27,851,600원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,423,120원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 91,200,000원 | 55,416,880원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 56,840,000원 가정에서는 집행비용 1,423,120원 후 수협은행에 55,416,880원이 배당되어 채권최고액 기준 35,783,120원의 미배당이 발생합니다. 신청채권 84,870,112원도 현재 회차 배당액만으로 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나, 현재 권리분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경북여자고등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·시장·주택 및 대로변 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 도시철도 1·2호선역과 노선버스승강장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상21층 건물 중 7층 709호이며 사용승인일자는 2019.05.24입니다.
- 이용. 전용 22.113㎡ 복도식 오피스텔로 거실·주방·욕실·복층형다락 등이 있는 이용상태입니다.
- 도로. 건물 북동측 약 20m, 북서측 약 40m, 남동측 약 6m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 중심상업지역과 제3종일반주거지역이 포함되고 방화지구·상대보호구역 등이 적용됩니다. 공시지가는 4,169,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없으나, 폐문 및 이해관계인 부재로 내부하자와 구조변경 여부는 구체적으로 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 박채민의 임차보증금 50,000,000원, 전입·점유 2022.08.12, 확정일자 2022.08.12, 임차권등기 2025.11.03 기록을 매각물건명세서와 다시 대조하세요.
- 대항력과 인수 구분. 임차인은 말소기준권리보다 후순위로 대항력이 없고 권리상 매수인 인수는 0원입니다. 배당 부족 자체를 보증금 인수로 혼동하면 안 됩니다.
- 우선변제·최우선변제 확인. 배당요구 기록이 있으므로 실제 배당순위와 최우선변제 적용 여부를 최종 서류에서 확인하세요.
- 시세 직접 대조. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 동일 건물·면적의 실제 거래가격을 확인해 응찰가 상한을 정하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자와 인도 가능 시점, 명도 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 제한됐으므로 복층형다락·설비·마감·구조변경·하자 여부를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 매각기일 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 중요한 건 인수 0의 근거”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2019.08.29 수협은행 근저당이 말소기준이고, 박채민의 전입·점유개시는 2022.08.12로 뒤에 있습니다. 따라서 보증금 50,000,000원의 임차권은 대항력이 없고, 경매로 소멸해 매수인 인수는 0원입니다. 현재 최저가 56,840,000원은 감정가 116,000,000원의 49%까지 내려왔지만, 이것만으로 시세 메리트를 확정할 수는 없습니다.
현재 배당 가정에서는 집행비용을 제외한 55,416,880원이 수협은행에 배당되고, 채권최고액 기준 35,783,120원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 부족액이 매수인에게 넘어오는 것은 아닙니다. 권리 구조는 비교적 단순하고 인수액은 0원, 가격 판단은 실제 시세와 내부상태 확인 후. 이 두 문장을 분리해서 보는 것이 이 물건의 핵심입니다.
