부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경1081 · 대구지방법원 · 아파트
철근콘크리트구조 84.1638㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

394,980,928원 3억 9,498만 감정가 502,000,000원

감정가의 78% 2026-07-20 낙찰

최저매각가 351,400,000원 최저가 대비 +12%

낙찰일

07-20 낙찰 완료

대구지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

3,514만원

최저가의 10% · 35,140,000원

실거래 대비

▼ 25.9% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 5.33억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 임차보증금 2.3억이 핵심 리스크. 배당 부족 시 매수인 인수 가능성이 있어 실질취득 기준 검토 필요.

가격 최저가 3.514억 = 최근12개월 평균 4.315억의 81.4%로 가격 메리트 존재
자금 입찰보증금 약 3,514만원 · 임차보증금 2.3억 인수 가능성 검토 필요
리스크 대항력 있는 임차권등기 존재. 배당 부족액이 매수인에게 인수될 수 있음

한 줄 평 대구역 초고층 아파트로 시세 대비 최저가는 매력적입니다. 다만 대항력 있는 임차권등기(보증금 2.3억)가 존재해 배당 부족 시 매수인이 잔액을 인수할 수 있는 구조입니다. 가격만 보고 접근하면 안 되고 실질취득비용 기준으로 판단해야 합니다.

감정가

502,000,000원

최초 감정

최저가

351,400,000원

1회 유찰

임차보증금

230,000,000원

인수 가능성

핵심지표

48점 C

권리 리스크 반영

대구지방법원 2025타경1081. 대구역경남센트로팰리스 101동 3601호 아파트입니다. 감정가는 5.02억원이며 현재 최저가는 3.514억원으로 한 차례 유찰된 상태입니다. 최근 거래 대비 가격만 보면 충분한 할인 구간이지만, 이 사건의 핵심은 임차권등기입니다.

을구 3번에 등기된 하홍신의 임차보증금 230,000,000원은 전입·확정일자가 확인되는 대항력 임차권입니다. 매각물건명세서상 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수할 수 있다는 내용이 있어 반드시 배당 구조를 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호	대구지방법원 2025타경1081 (임의경매)
소재지	대구광역시 중구 태평로3가 177-3 대구역경남센트로팰리스 101동 36층3601호
물건종류 / 이용상태	아파트 · 36층 단위세대
소유자	현주희
감정가 / 최저가	502,000,000원 / 351,400,000원
신청채권 / 청구액	최우주 / 100,000,000원
매각기일	2026.07.20

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

말소기준권리는 2023.12.27 을구 1번 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 임차권등기는 매각으로 소멸 대상이나, 대항력 있는 임차권은 배당 부족 시 인수 문제가 발생합니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	처리
하홍신	230,000,000원	有	有	인수검토

⚠️ 매수인 인수 위험 임차인 하홍신은 전입일자 2022.12.23, 확정일자 2022.12.05로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 미배당 잔액은 매수인이 부담할 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 가격 자체는 유리

단지	대구역경남센트로팰리스
최근 거래	2026.06 / 410,000,000원
최근12개월 평균	431,500,000원
최저가 대비	최근12개월 평균의 81.4%

최저매각가 351,400,000원은 최근12개월 평균 431,500,000원보다 낮아 가격 측면에서는 할인 구간입니다. 다만 임차보증금 인수 가능성을 반영하면 실제 취득비용은 달라질 수 있습니다.

배당분배 (최저가 351,400,000원)

감정가 vs 실거래 시세

최저가는 시세 대비 낮지만 임차보증금 인수 여부가 최종 판단 변수입니다.

④ 예상배당 구조

항목	청구액	배당
집행비용	-	5,719,600원
임차인 하홍신 보증금	230,000,000원	230,000,000원
근저당권 최우주	120,000,000원	115,680,400원
에스엠코퍼레이션 근저당	80,000,000원	0원

현재 회차 기준 후순위 근저당권 일부는 미배당 발생 구조입니다.

✅ 가격 관점 최근12개월 평균 대비 최저가는 낮아 할인 매력이 있습니다.

⛔ 권리 관점 대항력 임차보증금 2.3억원이 존재합니다. 배당 부족분 인수 여부를 확인하지 않고 입찰하면 예상보다 높은 실질취득가가 발생할 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권등기 확인. 하홍신 보증금 230,000,000원의 배당 가능액을 반드시 확인해야 합니다.
실질취득가 계산. 낙찰가뿐 아니라 미배당 임차보증금 인수 가능성을 포함해 판단해야 합니다.
시세 검토. 최근 거래 410,000,000원, 최근12개월 평균 431,500,000원과 비교하세요.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 대조하세요.

맺으며 — “가격은 좋지만 권리는 확인이 필요하다”

이 물건은 최저가만 보면 충분히 매력적인 할인 경매입니다. 그러나 대항력 있는 임차권등기가 있어 단순히 3.514억원에 취득한다고 보기 어렵습니다. 핵심은 임차보증금 2.3억원이 배당으로 얼마나 회수되는지입니다. 가격은 합격, 임차권 검토는 필수인 물건입니다.

부동산임의경매

가격은 매력적이나, 임차보증금 인수 위험이 핵심 — 대구역경남센트로팰리스 3601호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 가격 자체는 유리

④ 예상배당 구조

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 좋지만 권리는 확인이 필요하다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (9장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-18	유찰	5억 200만원
2	2026-07-20	대기	3억 5,140만원