대구지방법원 2025타경10236. 경상북도 의성군 의성읍 용연리 ‘의성농공단지’ 안에 있는 공장 및 토지입니다. 토지는 공장용지 3,343.5㎡이고, 건물은 사무실·창고·기숙사·공장 등으로 이용되어 왔습니다. 1990.08.06. 사용승인을 받은 철근콘크리트조 지하 1층·지상 2층 건물과 단층 공장으로 구성되며, 현재 소유자는 이주연입니다.
표면적인 가격은 감정가 633,841,500원에서 한 차례 유찰되어 443,690,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 물건은 실거래가 비교가 가능한 주거용 부동산이 아니라 농공단지 내 공장입니다. 따라서 감정가의 70%라는 이유만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 건물 상태, 실제 가동 가능성, 토지·건물의 일괄 활용가치와 명도 상태를 확인한 뒤 별도의 수익가치·복구비 분석이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10236 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 의성군 의성읍 용연리 681 · 경상북도 의성군 의성읍 용연1길 30-11 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 의성농공단지 내 공장·사무실·창고·기숙사 |
| 토지 | 공장용지 3,343.5㎡ · 공업용 · 완경사·정방형 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트조 지하 1층·지상 2층 및 단층 공장 · 1990.08.06. 사용승인 |
| 소유자 | 이주연 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 633,841,500원 / 443,690,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구축산업협동조합 / 489,234,920원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 이동이 용이한 컨테이너 1개동 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준은 2023년 근저당
현재 소유자 이주연은 2020.08.24. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2023.10.12. 대구축산업협동조합이 채권최고액 564,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리로 제시되어 있습니다.
말소기준 이후 설정된 2025.07.17. 임의경매개시결정과 2025.07.24. 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차·점유 — 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상
신고된 임차인은 없습니다. 예상배당표에도 임차보증금이나 매수인 승계액은 반영되어 있지 않아 예상 인수액은 0원입니다. 다만 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 임대관계는 미상으로 확인됐습니다.
③ 물적 상태 — 침수·멸실·지붕 차이가 핵심
- 지하 침수. 지하 창고는 현재 침수상태로 확인되어 있습니다. 배수·방수·전기·구조체와 보관물 상태를 직접 점검해야 합니다.
- 변소 멸실. 단층 변소 10.56㎡는 멸실된 것으로 기재되어 있습니다.
- 지붕 구조 차이. 공해공장 662.4㎡는 공부상 슬래브지붕이지만 현황은 슬레트지붕 구조입니다.
- 설비 상태 미상. 위생·급배수·화재경보·탐지·소화전설비가 설치된 것으로 보이나, 장기간 방치로 정상 작동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 컨테이너 제외. 지상 이동이 용이한 컨테이너 1개동은 매각 대상에서 제외됩니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물은 일괄매각에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 443,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,836,900원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 16,601,000,000원 | 436,853,100원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 2,600,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 주식회사우리은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 11번 가압류 · 동북전자 주식회사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 15번 가압류 · 근로복지공단 | 8,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 7번 근저당 · 대구축산업협동조합 | 564,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 시뮬레이션상 채권총액은 20,573,000,000원, 총 배당액은 436,853,100원, 미배당액은 20,136,146,900원입니다. 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당 전 차감되어 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의성농공단지 내에 위치하며 주변은 각종 중·소규모 공장으로 형성된 농공단지 지대입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 국도와 버스승강장이 인근에 있어 공장으로서의 교통사정은 대체로 보통입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·산업개발진흥지구·지구단위계획구역·농공단지·산업시설구역에 포함됩니다.
- 토지 특성. 공장용지 3,343.5㎡, 공업용 이용, 완경사·정방형이며 소로 한 면에 접합니다.
- 공시지가. 53,400원/㎡입니다.
- 환금성. 주거용 부동산과 달리 공장용도·설비상태·업종 적합성에 따라 매수층이 제한될 수 있으며, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 가격 검증이 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 건물·토지 등기 동시 확인. 일괄매각 물건이므로 건물 등기와 토지 등기의 권리·공동담보 관계가 일치하는지 확인하세요.
- 과거 근저당의 잔존 여부. 배당표에 잡힌 수산업협동조합중앙회·우리은행 채권과 말소등기 내역을 최신 원본으로 대조하세요.
- 가등기 말소 확인. 갑구 8번과 19번 가등기가 건물과 토지 모두에서 완전히 말소됐는지 확인하세요.
- 세금 우선배당. 국세·지방세 관련 압류가 당해세에 해당하는지 확인하고 실제 배당표 변동 가능성을 반영하세요.
- 지하실 침수. 침수 범위와 원인, 배수·방수·전기·구조체 손상 여부를 점검하세요.
- 슬레트지붕. 공해공장 662.4㎡의 현황 지붕 상태와 유지·보수 범위를 확인하세요.
- 멸실·제외 물건. 변소 10.56㎡ 멸실 상태와 매각에서 제외되는 컨테이너의 소유·반출 관계를 확인하세요.
- 설비 가동성. 급배수·화재경보·탐지·소화전설비의 정상 작동 여부를 실제 시험하세요.
- 점유관계. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 가격 산정. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 응찰하지 말고 복구비·설비교체비와 공장 활용가치를 반영해 별도 상한가를 산정하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 공장”
이 물건은 예상배당 시뮬레이션만 보면 매수인 인수액이 0원이고, 현재 말소기준 이후의 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 공장 경매의 승부는 등기만으로 끝나지 않습니다. 지하 침수, 변소 멸실, 공해공장 지붕 구조 차이, 장기간 방치된 설비의 작동 미상이 실제 취득비용을 크게 바꿀 수 있습니다.
더구나 비교 가능한 실거래 시세가 없어 443,690,000원이 싼지 비싼지 객관적으로 판단하기 어렵습니다. 배당표에 반영된 과거 근저당과 등기상 말소 이력의 관계도 검증이 필요합니다. 결론은 권리상 예상 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 현장과 원본 확인은 필수입니다. 감정가의 70%라는 할인율보다 공장을 정상적으로 사용할 수 있는지부터 확인해야 합니다.
