청주지방법원 2026타경187. 청주시 상당구 용담동의 가좌마을용담세영첼시빌아파트 108동 11층 1102호입니다. 철근콘크리트구조 15층 건물에 위치한 아파트로, 현재 소유자는 윤정근입니다. 2013년 12월 거래가액 305,000,000원으로 소유권을 이전받았고, 이후 2015년 7월 청주상당신용협동조합의 채권최고액 357,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권을 기초로 2026년 5월 임의경매가 개시된 사건입니다.
문제는 등기부의 근저당권만 확인해서 끝낼 수 없다는 점입니다. 윤승렬의 전입일은 2014.01.29로, 말소기준권리인 2015.07.03 근저당권보다 앞섭니다. 실제 주택 인도와 점유, 임대차관계가 확인된다면 대항력 문제가 발생할 수 있으나 보증금과 확정일자가 알려져 있지 않습니다. 따라서 현재 매각조건에서 인수금이 없다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경187 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 용담동 421 가좌마을용담세영첼시빌아파트 108동 11층 1102호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 상당구 수영로 327 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트 이용 중 · 지상 15층 중 11층 |
| 실거래 비교면적 | 157.041㎡ (동일 면적 거래 157.04㎡) |
| 단지 규모 / 준공 | 568세대 · 2005.01.05 준공 |
| 소유자 | 윤정근 (2013.12.27 소유권이전 · 거래가액 305,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 372,000,000원 / 372,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 신청채권자 | 청주상당신용협동조합 |
| 청구금액 | 287,288,598원 |
| 말소기준권리 | 2015.07.03 청주상당신용협동조합 근저당권 (채권최고액 357,000,000원) |
| 등기 확인일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만, 선순위 전입자가 변수
등기부상 말소기준권리는 2015.07.03 청주상당신용협동조합 근저당권입니다. 그보다 먼저 설정된 금천새마을금고 근저당권은 같은 날 해지로 말소됐고, 외환카드·충북신용보증재단 가압류와 과거 세금·보험료 압류도 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
말소기준 이후 설정된 김민지 명의 가등기, 서울보증보험의 가등기 관련 압류, 청주시 압류, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 등기 순위상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 가등기의 실질적 성격과 매각 후 말소 처리는 원본 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이라 인수 위험을 확정할 수 없다
| 임차인 / 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤승렬 | 2014.01.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 인수액 미정 |
현황조사 및 매각물건명세서상 전입자가 확인됩니다. 선순위 전입 사실만으로 임대차 보증금에 대한 대항력과 우선변제권이 확정되는 것은 아닙니다.
대항력 판단. 전입일은 선순위이지만, 실제 주택 인도와 점유 등 요건이 확인돼야 합니다. 또한 보증금 자체가 확인되지 않아 인수할 금액이 존재하는지, 존재한다면 얼마인지 확정할 수 없습니다.
우선변제권 판단. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 실제 우선변제 순위와 배당 가능액을 계산하기 어려우며, 매각물건명세서와 임대차계약관계를 대조해야 합니다.
특히 보증금이 낙찰가보다 크고 그 보증금이 배당과 인수로 충당되는 구조라면, 낙찰가가 낮아져도 인수금이 늘어 실질취득금액은 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 이 물건은 보증금이 미상이므로 해당 구조에 해당하는지조차 아직 확정할 수 없습니다.
따라서 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 0원은 선순위 전입자의 승계 위험이 해소됐다는 의미가 아닙니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 12개월 평균을 웃돈다
세영첼시빌 동일 면적 157.04㎡ 실거래 12건을 비교했습니다. 전체 평균은 353,583,333원이지만, 오래된 고가 거래가 포함될 수 있어 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 351,250,000원과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 157.04㎡ | 15층 | 395,000,000원 |
| 2026.05 | 157.04㎡ | 2층 | 345,000,000원 |
| 2026.01 | 157.04㎡ | 5층 | 325,000,000원 |
| 2025.11 | 157.04㎡ | 13층 | 340,000,000원 |
| 2025.07 | 157.04㎡ | 2층 | 340,000,000원 |
| 2025.05 | 157.04㎡ | 15층 | 366,000,000원 |
| 2025.05 | 157.04㎡ | 15층 | 262,000,000원 |
| 2024.11 | 157.04㎡ | 12층 | 365,000,000원 |
| 2024.10 | 157.04㎡ | 2층 | 340,000,000원 |
| 2022.06 | 157.04㎡ | 2층 | 390,000,000원 |
| 2022.02 | 157.04㎡ | 3층 | 380,000,000원 |
| 2021.10 | 157.04㎡ | 9층 | 395,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 157.04㎡ | 4건 | 351,250,000원 |
| 전체 평균 | 157.04㎡ | 12건 | 353,583,333원 |
최저매각가 372,000,000원은 최근 12개월 평균 351,250,000원의 105.9%입니다. 최신 거래인 2026년 9월 15층의 395,000,000원보다는 낮지만, 최신 한 건의 가격만으로 대상 물건의 시세를 대표할 수는 없습니다.
특히 최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세는 -1.0%로 하락 방향입니다. 전체 실거래 평균만 보거나 과거 고가 거래를 근거로 최저가가 저렴하다고 해석하는 것은 적절하지 않습니다.
더구나 선순위 전입자의 인수금이 발생하면 실제 취득비용은 최저가보다 높아질 수 있습니다. 따라서 실질취득금액이 확정되기 전에는 시세 대비 수익성을 긍정적으로 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 372,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,008,000원 |
| 1. 근저당 · 청주상당신용협동조합 | 357,000,000원 | 357,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 8,992,000원 |
채권최고액 357,000,000원을 전액 배당하는 단순 추정입니다. 실제 경매 청구금액은 287,288,598원이며 실제 확정채권액, 당해세, 임차인 배당 및 집행비용 등에 따라 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 위 표는 윤승렬의 임대차 보증금 인수 가능성을 해소하거나 반영한 확정 배당표가 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 미배당 채권과 매수인 인수는 다르다
| 회차 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 372,000,000원 | 357,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 297,600,000원 | 292,633,600원 | 64,366,400원 |
| 2회 유찰 (64%) | 238,080,000원 | 233,946,880원 | 123,053,120원 |
위 미배당 금액은 청주상당신용협동조합의 채권최고액을 기준으로 계산한 부족액이지, 낙찰자가 그대로 인수하는 금액이 아닙니다. 근저당권 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 윤승렬에게 대항력 있는 임대차 보증금이 존재한다면, 별도의 미배당 보증금 승계 위험이 발생할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 실거래 기준)
- 입지. 청주시 상당구 용담동 산성초등학교 서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 상가, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 형성된 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 시내버스 등 대중교통 이용 여건은 비교적 편리한 것으로 평가됩니다. 남측 광로와 동측·서측 중로에 접한 단지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 11층입니다. 급수·급탕, 도시가스 난방, 승강기 및 옥내소화전 설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역 및 용암2택지개발지구 지구단위계획구역에 해당합니다. 공시지가는 881,500원/㎡이며 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역 등의 지정사항이 있습니다.
- 공부상 상태. 감정요항표에서 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 임대관계는 미상입니다.
- 환금성. 568세대 아파트단지로 동일 면적 거래사례는 존재하지만, 비교 대상은 157.04㎡의 넓은 면적대입니다. 최근 거래가격 편차와 매수층, 매도 소요기간을 별도로 살펴야 합니다.
- 가격 추세. 최근 12개월 평균은 351,250,000원이고 가격 추세는 -1.0%입니다. 최신 거래가 395,000,000원으로 높더라도 하락 추세와 최근 평균 이상인 최저가를 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 윤승렬의 실제 점유 확인. 2014.01.29 전입 사실과 현재 점유·주택 인도 상태를 확인해야 합니다. 전입만으로 대항력이 확정되지는 않습니다.
- 임대차계약과 보증금 확인. 보증금, 확정일자, 임대차 개시 시점, 배당요구 여부를 확인하고 미배당 보증금의 승계 가능성을 판단해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본 확인. 매수인이 인수하는 권리와 임차보증금 관련 기재를 대조해야 합니다. 보증금 미상 상태에서는 취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 가등기 확인. 김민지 명의 소유권이전청구권가등기의 실질적 성격, 후순위 소멸 여부 및 서울보증보험 관련 압류의 말소 처리 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금·압류 확인. 청주시 압류와 국민건강보험공단 압류, 당해세 여부 및 배당 순위를 확인해야 합니다. 과거 세금 관련 압류가 말소됐다는 사실만으로 현재 모든 조세 문제가 해소됐다고 볼 수 없습니다.
- 실질취득 기준 가격 비교. 입찰가에 승계 가능한 미배당 보증금을 반영한 후 최근 12개월 평균 351,250,000원과 비교해야 합니다.
- 유찰가격 재평가. 1회 유찰 297,600,000원, 2회 유찰 238,080,000원 시나리오에서도 보증금 인수 여부를 먼저 확인해야 합니다.
- 점유·명도 및 관리비. 실제 거주자와 인도 가능 여부를 확인하고, 공용부분 체납 관리비 등 추가 부담 가능성을 조사해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 가격도 높고, 실질취득금액도 아직 모른다”
청주 세영첼시빌 1102호는 감정가와 최저가가 모두 372,000,000원인 신건입니다. 동일 면적 최근 12개월 평균 351,250,000원 대비 105.9%에 해당해 현재 최저가 자체가 최근 평균보다 높습니다. 최신 2026년 9월 거래가 395,000,000원이지만, 이를 이유로 최근 가격 추세 -1.0%와 다른 저가 거래를 무시할 수는 없습니다.
권리 측면에서는 말소기준 근저당권 및 후순위 권리의 소멸 구조를 파악할 수 있지만, 2014.01.29 전입한 윤승렬의 대항력과 보증금 인수 여부를 확인하지 못했습니다. 여기에 후순위 가등기 성격 및 압류에 따른 배당 변동 가능성도 남아 있습니다.
결론은 현재 입찰 보류·권리확인 우선입니다. 선순위 전입자의 보증금과 실제 점유관계를 확인해 실질취득금액을 확정한 다음, 최근 실거래 평균과 하락 추세를 기준으로 입찰 상한을 다시 판단해야 합니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 인수금이 증가할 수 있다는 점을 고려하면, 이 물건의 핵심은 단순한 낙찰가 할인율이 아니라 실제로 얼마를 부담하고 취득하는지입니다.
