대구지방법원 2025타경10242. 경상북도 의성군 봉양면 길천리 815에 있는 토지 423.0㎡와 단독주택입니다. 건물은 경량철골구조 징크샌드위치판넬지붕 단층으로, 위생설비·급배수시설·난방설비가 갖춰져 있습니다. 매각은 토지와 건물을 함께 묶는 일괄매각이며, 제시외 건물과 지상 수목도 매각 대상에 포함됩니다.
등기상 권리 흐름은 비교적 단순합니다. 배영섭 명의의 소유권보존 뒤 2018년 의성중부농업협동조합이 채권최고액 78,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 주식회사 케이비국민카드와 경북신용보증재단의 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기권리가 아니라 제시외 창고의 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10242 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 의성군 봉양면 길천리 815 · 경상북도 의성군 봉양면 길천2길 45-19 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 및 지상 수목 포함 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 징크샌드위치판넬지붕 단층 |
| 토지 | 대 423.0㎡ · 평지 · 세로장방 · 도로접면 세로한면(불) |
| 소유자 | 배영섭 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 136,070,900원 / 95,250,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 의성중부농업협동조합 / 62,876,959원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.11.14. 접수된 의성중부농업협동조합의 근저당권입니다. 그 뒤에 접수된 케이비국민카드 가압류 15,246,183원, 경북신용보증재단 가압류 38,320,000원, 의성중부농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 신청채권자의 청구액 62,876,959원은 근저당 채권최고액 78,000,000원보다 작습니다.
② 임차인·점유 분석 — ‘대항력 가능·미상’
| 성명 | 점유 부분 | 용도 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 허춘자 | 제시외건물 창고 부분 | 창고 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 신고 아님 |
허춘자는 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 점유관계 확인이 필요한 1명입니다. 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않고 보증금도 알려지지 않아, 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 배당요구 여부와 배당요구일 역시 확인되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 1회 유찰됐지만 시세 할인 여부는 미확정
현재 최저매각가는 95,250,000원으로 감정가 136,070,900원의 70% 회차입니다. 다만 동일 지역의 유사 단독주택·토지 실거래 비교표본이 제시되지 않았으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 단독주택과 토지는 건물 상태, 토지 형상, 도로 조건, 제시외 건물과 수목의 가치에 따라 개별 가격 차이가 커질 수 있어 현장 확인이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 95,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,114,500원 |
| 1. 근저당 · 의성중부농업협동조합 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 15,246,183원 | 15,135,500원 |
| 3. 가압류 · 경북신용보증재단 | 38,320,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 131,566,183원, 예상 배당액은 93,135,500원이며 미배당액은 38,430,683원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 허춘자의 보증금 및 권리관계가 확인되면 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 의성군 봉양면 길천리의 속칭 ‘천동마을’ 안에 위치하며, 주변은 기존주택지, 농경지와 임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며 기타 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 경량철골구조 징크샌드위치판넬지붕 단층 단독주택입니다. 외벽은 사이딩판넬·목재, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 장판지·타일, 창호는 샷시창입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 423.0㎡이며 평지의 세로장방형입니다. 개별공시지가는 27,900원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구(천동지구)·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 매각 범위. 토지와 주택뿐 아니라 제시외 건물 및 지상 수목도 일괄매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 허춘자 권리 확인. 전입세대열람, 확정일자, 임대차계약서, 보증금, 배당요구 여부를 확인해 대항력·우선변제·인수 가능성을 확정해야 합니다.
- 점유 범위 확인. 허춘자가 사용하는 부분이 제시외 창고에 한정되는지, 본채나 토지의 다른 부분도 점유하는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 창고의 구조·면적·현황과 평가 반영 상태를 원본 감정평가서에서 대조해야 합니다.
- 수목 확인. 지상 수목도 매각 대상이므로 수종·수량·관리 상태와 실제 경계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 봉양면 길천리 인근의 유사 토지·단독주택 거래사례와 건물 수선비를 별도로 조사해야 합니다.
- 도로·경계 확인. 차량 진입은 가능하지만 토지의 도로접면 표시는 세로한면(불)입니다. 현황도로, 경계와 사용관계를 지적도·현황측량으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만 점유는 미완성”
등기부만 보면 말소기준 이후의 근저당과 가압류가 모두 소멸하는 정리된 구조입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 95,250,000원이고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건의 결론을 좌우하는 것은 등기부 밖의 허춘자 점유관계입니다. 제시외 창고를 사용하고 있지만 전입신고일·확정일자·보증금·배당요구 여부가 모두 확인되지 않아 대항력과 우선변제를 판단할 수 없습니다. 동일 조건의 시세 비교표본도 없어 1회 유찰만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 말소권리는 합격, 점유와 가격은 추가 확인. 이 두 항목이 해소된 뒤에야 안전한 입찰가를 정할 수 있습니다.
