청주지방법원 2026타경204. 충청북도 진천군 진천읍 장관리 283-4에 있는 다세대주택 제203호입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층이며, 사용승인일은 2013년 3월 11일입니다. 감정가 3,600만원이 그대로 최저매각가인 신건이지만, 낮은 절대금액만 보고 접근할 물건은 아닙니다. 현황조사에서 김태준(JIN TAIJUN), CUI WANJI, ZHAO SHENGRI, LIU XINGRI 등 4명의 전입자가 확인되며, 각자의 임차보증금과 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않습니다.
등기상으로도 확인해야 할 쟁점이 있습니다. 2015년 4월 9일 진천신용협동조합 명의의 채권최고액 52,000,000원 근저당권이 설정됐고, 2015년 12월 29일 채무자가 김성자로 변경된 기록이 있습니다. 그런데 해당 근저당권은 말소 처리된 것으로 분류되어 있으면서도, 현재 확인되는 등기 이력에는 그 근저당권의 명시적인 말소등기가 나타나지 않습니다. 따라서 2026년 6월 8일 경매개시결정만을 말소기준으로 삼아 전입자 4명에게 선순위 대항력이 있다고 판단하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경204 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 진천읍 장관리 283-4 제102동 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 비교 거래 전용면적 25.3542㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 2층 |
| 현황 표기 | 공부상 제102동 / 현장 제104동 |
| 사용승인 | 2013.03.11 |
| 소유자 | 김성자 (2015.12.21 소유권이전, 거래가액 27,990,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 36,000,000원 / 36,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 진천신용협동조합 / 14,417,340원 |
| 기존 근저당 | 진천신용협동조합 · 채권최고액 52,000,000원 (말소 여부 확인 필요) |
| 전입자 | 4명 확인 · 보증금 및 확정일자 미상 |
| 매수인 인수액 | 확정 불가 · 임대차 및 선순위 권리 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인해야 한다
2013년에 설정된 다수의 근저당권과 과거 가압류·경매개시결정은 2014년 11월 18일 경매 매각과 함께 말소된 기록이 확인됩니다. 따라서 당시의 거액 근저당권들을 현재 낙찰자가 인수하는 채무로 계산하는 것은 맞지 않습니다.
반면 2015년 4월 9일 설정된 진천신용협동조합 근저당권은 별도로 판단해야 합니다. 해당 권리에는 채권최고액 52,000,000원이 기재되어 있고, 이후 채무자 변경등기도 확인됩니다. 명시적 말소 여부를 먼저 확인한 뒤 말소기준과 각 전입자의 권리 순위를 판단해야 합니다.
② 점유·임차인 분석 — 전입자 4명, 보증금은 미상
현황조사에 등장하는 전입자는 4명이며, 보증기관 대위변제나 승계 신고자로 표시된 사람은 없습니다. 다만 이들이 각각 독립된 임대차계약의 당사자인지, 가족·동거인인지, 실제 주택을 인도받아 점유하고 있는지는 별도로 확인해야 합니다. 따라서 전입자 4명과 독립 임차계약 4건을 동일하게 단정하지 않습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태준(JIN TAIJUN) 점유 부분: 전체 |
2025.10.13 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
| CUI WANJI | 2026.03.03 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
| ZHAO SHENGRI | 2026.03.17 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
| LIU XINGRI | 2026.04.04 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
대항력 가능·미상은 대항력이 확정되었다는 의미가 아닙니다. 전입일 외에 임대차계약, 실제 주택 인도, 보증금, 선순위 담보권 존속 여부 등을 확인해야 합니다. 우선변제권도 확정일자와 배당요구 관련 사실을 확인하기 전에는 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 확인 거래가보다 높은 신건 가격
비교 가능한 거래로 확인되는 것은 GT빌리지103동104동의 전용 25.35㎡대 거래입니다. 확인 거래는 2023년 9월 30,000,000원이며, 본건 감정가 36,000,000원은 그보다 6,000,000원 높습니다. 비율로는 120.0%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 25.35㎡ | 3층 | 30,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | 25.35㎡ | 1건 | 30,000,000원 |
현재 최저매각가 36,000,000원을 확인 거래가 30,000,000원과 비교하면 20% 높은 가격입니다. 따라서 이 거래를 근거로 신건을 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 다만 비교 거래가 2023년 9월에 이루어진 단 1건이라는 점이 중요합니다. 2026년 현재의 실거래 흐름이나 가격 상승·하락 추세가 충분히 확인된 것은 아닙니다.
둘째, 실질취득비용. 전입자의 인수 보증금 여부가 확인되지 않아 낙찰가 외 추가 부담을 계산할 수 없습니다. 따라서 36,000,000원은 입찰가격이지, 검증된 총취득비용이 아닙니다. 현재 가격 메리트는 확인되지 않았고 추가 실거래 및 임대차 조사가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 36,000,000원 가정 · 단순 산출)
현재 확인되는 모의배당은 집행비용을 제외한 나머지를 소유자에게 교부하는 형태입니다. 그러나 신청채권자의 청구액 14,417,340원과 기존 근저당권의 채권최고액 52,000,000원이 실제 배당에 반영됐는지 확인되지 않습니다. 따라서 아래 표는 실제 배당 순위나 채권자 변제 결과를 확정하는 예상배당표가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 산출금액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,048,000원 |
| 진천신용협동조합 | 청구액 14,417,340원 | 0원 반영 · 재검증 필요 |
| 기존 근저당권 | 채권최고액 52,000,000원 | 말소 및 실제 채권액 확인 필요 |
| 임차인 관련 배당 | 보증금 미상 | 산정 불가 |
| 모의 산출상 소유자 잔여 | — | 34,952,000원 |
집행비용 1,048,000원 및 소유자 잔여 34,952,000원은 단순 산출값입니다. 신청채권자 배당액이 0원으로 처리되어 있으며, 당해세·임차보증금·최우선변제 및 실제 채권액이 반영되지 않아 최종 배당을 예측하는 근거로 사용하기 어렵습니다. 모의 산출상 인수액 0원도 실제 매수인 인수액이 0원임을 입증하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락만으로 안전해지지 않는다
| 매각 회차 | 최저매각가 | 모의 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 36,000,000원 | 34,952,000원 | 미확정 |
| 1회 유찰(80%) | 28,800,000원 | 27,881,600원 | 미확정 |
| 2회 유찰(64%) | 23,040,000원 | 22,225,280원 | 미확정 |
유찰 시나리오는 제시된 80%·64% 가격을 사용했습니다. 각 회차의 소유자 잔여액은 단순 계산값이며 실제 배당과 다를 수 있습니다. 인수액은 모든 회차에서 확인되지 않았습니다.
1회 유찰 시 최저매각가는 28,800,000원으로, 확인 거래 30,000,000원보다 낮아집니다. 그러나 오래된 거래 한 건과 단순 비교한 결과일 뿐, 현재 시세 대비 할인 또는 실질 수익을 보장하지 않습니다. 선순위 보증금 인수 가능성이 해소되지 않은 상태라면 낙찰가가 낮아진 것만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 진천군 진천읍 장관리 소재 장관교 북동측 인근에 위치합니다. 다세대주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 2013.03.11 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 치장벽돌 및 석재 마감, 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기설비가 확인됩니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역과 가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가 기준값은 120,500원/㎡입니다.
- 도로. 북동측 폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지는 완경사의 부정형이나 다세대주택 부지로 평탄하게 조성되어 있습니다.
- 공부와 현황. 건물의 동 표기가 102동과 104동으로 다릅니다. 토지 의뢰목록상 지목은 전으로 기재되었으나 현황 공부상 지목은 대로 확인됩니다. 물건 특정 및 공적 장부의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 비교 단지는 29세대 규모로 확인되며, 제시된 실거래 표본은 2023년 9월 1건입니다. 거래 표본이 제한적이어서 적정 매도가격과 향후 환금성에 불확실성이 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 확인. 2015.04.09 설정된 진천신용협동조합 근저당권의 현재 존속 여부와 2015.12.29 채무자 변경 기록을 확인하세요. 이 확인이 전입자들의 선후순위 판단에 직접 영향을 줍니다.
- 전입자 4명 관계 확인. 김태준(JIN TAIJUN), CUI WANJI, ZHAO SHENGRI, LIU XINGRI의 실제 점유 여부, 임대차계약의 존재, 가족 또는 동거관계, 임차 목적물을 확인하세요.
- 보증금·확정일자·배당요구 확인. 모든 전입자의 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 증빙을 확인하고 대항력·우선변제권 및 낙찰자 인수 가능성을 개별적으로 판단해야 합니다.
- 동 표기 불일치 해소. 공부상 102동과 현황 104동의 관계를 집합건축물대장, 현황도, 등기부, 감정평가서 및 현장 확인을 통해 명확히 하세요.
- 배당액 재계산. 신청채권액 14,417,340원과 근저당권 채권최고액 52,000,000원이 단순 배당계산에 적절히 반영되지 않았습니다. 실제 잔존채권액·조세·임차인 배당을 확인하세요.
- 가격 재조사. 확인 거래는 2023.09의 30,000,000원 1건뿐입니다. 현재의 인근 유사 다세대 거래 및 매물 현황을 별도로 확인한 다음 입찰 상한을 설정해야 합니다.
- 점유 이전·관리비 확인. 전입자들의 점유관계와 인도 가능성, 미납 공용관리비 및 추가 명도비용을 확인하세요.
- 최신 원본 서류 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “3,600만원이 총취득비용이라는 보장은 없다”
이 사건의 핵심은 감정가 36,000,000원이라는 숫자가 아닙니다. 전입자 4명의 임대차관계가 확정되지 않았고, 진천신용협동조합 근저당권의 말소 여부에 따라 대항력 판단이 달라질 수 있다는 점이 핵심입니다.
여기에 공부상 102동과 현황 104동의 차이까지 있습니다. 이런 상태에서는 매수인 인수액을 0원으로 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 모의배당 역시 신청채권자의 변제와 실제 임대차관계를 제대로 반영했는지 확인되지 않아 신뢰하기 어렵습니다.
가격도 매력적이라고 보기 어렵습니다. 신건 최저가 36,000,000원은 확인되는 2023년 실거래 30,000,000원보다 20% 높습니다. 물론 오래된 거래 1건이므로 현재 시세를 단정할 수는 없습니다. 그러나 시세 할인도, 총취득비용도 검증되지 않았다는 사실은 분명합니다.
결론은 입찰 보류 및 추가 확인입니다. 먼저 근저당의 말소 여부, 4명의 임대차·점유관계, 공부와 현황의 동 표기 불일치를 해소해야 합니다. 그다음에 인수액을 포함한 실질취득비용과 현재 시세를 비교해야 합니다. 권리와 물건을 특정할 수 없는 상태에서는 유찰로 최저가가 낮아져도 안전한 투자라고 평가할 수 없습니다.
