청주지방법원 2026타경239. 충북 청주시 청원구 오창읍 각리의 중앙하이츠빌아파트 202동 6층 608호입니다. 전용면적은 약 59.93㎡이고, 지상 18층 건물의 6층에 위치합니다. 소유자 박형민은 2017년 7월 3일 거래가액 160,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2018년 하나은행 근저당권 110,000,000원이 설정됐고, 2020년 신한은행 근저당권 120,000,000원이 추가됐습니다. 2026년 6월 23일 하나은행의 임의경매개시결정이 등기되면서 현재 경매가 진행되는 구조입니다.

일반적인 근저당권 소멸 관계만 보면 비교적 명료합니다. 하지만 이 사건에는 2021년 재산보전처분과 2022년 회생계획인가 기록이 함께 존재합니다. 여러 가압류는 이미 말소됐으나, 회생 관련 기록은 별도로 확인할 필요가 있습니다. 더욱이 감정가가 최근 실거래 평균과 최신 거래가를 모두 웃돌기 때문에, 권리 확인과 매수가격 검토를 동시에 해야 하는 신건으로 보는 것이 적절합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 소멸, 회생 관련 등기는 별도 확인

말소기준권리는 2018년 2월 5일 접수된 하나은행 근저당권입니다. 후순위인 신한은행 근저당권과 2024년에 등기된 국가 압류 2건, 2026년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 압류등기의 소멸과 세금채권의 배당 우선순위는 구별해야 합니다.

2020년에 등기된 경기신용보증재단·우리은행·롯데카드·팜스코·서울보증보험의 가압류는 이후 회생계획인가 또는 해제에 따라 2022년에 등기부상 말소됐습니다. 이들 가압류를 현재 존속하는 채권자 권리로 다시 합산할 필요는 없습니다.

② 임차인·점유관계 — 신고 임차인은 없지만 점유 확인 필요

임차인이 신고되지 않았다는 사실만으로 명도 위험까지 없다고 볼 수는 없습니다. 실제 점유자가 누구인지, 전입일자와 점유권원은 무엇인지, 별도의 대항력 있는 임대차가 존재하는지 입찰 전에 점검해야 합니다. 예상 인수 0원은 현재 확인된 권리와 배당 추정에 기초한 판단입니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세의 106.0%

중앙하이츠빌은 1,338세대 규모이며, 사용승인 관련 준공일은 2006년 5월 23일입니다. 비교 대상은 전용 59.93㎡의 실거래 12건으로, 2026년 3월부터 10월까지의 거래가 포함되어 있습니다. 최근 12개월 평균 거래가는 220,750,000원으로 집계됩니다.

동일 평형의 최근 실거래 범위는 200,000,000원~245,000,000원입니다. 거래가격의 차이가 상당하므로 특정 최고가 거래만을 기준으로 매수가격을 결정해서는 안 됩니다. 본건의 신건 최저가는 최근 12개월 평균보다 13,250,000원 높고, 최신 거래가 218,000,000원보다도 16,000,000원 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 234,000,000원 가정)

채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 추정입니다. 집행비용은 추정치이며, 실제 채권잔액·이자·당해세 및 조세채권의 법정 우선순위·최우선변제 등에 따라 최종 배당은 변동될 수 있습니다. 세무서 압류가 존재하므로 확정적인 배당표로 해석해서는 안 됩니다.

현재 가정에서는 집행비용 4,076,000원을 제외한 금액이 두 근저당권자에게 배당됩니다. 하나은행은 110,000,000원, 신한은행은 119,924,000원을 배당받는 것으로 계산되며, 신한은행에 76,000원의 미배당이 발생합니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

그러나 이 76,000원은 매수인이 인수할 금액이 아닙니다. 두 근저당권이 매각으로 소멸한다는 전제에서는 해당 부족액이 매수인의 추가 취득비용으로 연결되지 않습니다. 점유관계와 별도 인수 권리에 대한 확인은 여전히 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 그대로

1회 유찰을 가정하면 최저가는 187,200,000원으로 낮아져 최근 실거래 평균을 밑돌게 됩니다. 2회 유찰 가정에서는 149,760,000원입니다. 다만 이는 회차별 가상 가격이며 실제 유찰이나 해당 가격에서의 낙찰을 보장하지 않습니다.

채권자 미배당이 늘어도 배당 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 그러나 재산보전처분과 회생 관련 기록의 처리, 실제 점유관계, 세금 및 기타 법정 부담은 단순한 미배당 계산과 별개로 검토해야 합니다. 낮은 최저가가 권리 확인을 대신해 주지는 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 각리중학교 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지·단독주택·공동주택·근린생활시설·교육시설·중소규모 공장 및 임야가 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있습니다. 동측에서 남동측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 18층 건물의 6층 아파트입니다. 난방·위생·급배수·소방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역 및 오창과학산업단지 지구단위계획구역 등에 해당합니다. 각리중학교·각리초등학교 관련 교육환경보호구역과 지방산업단지 관련 제한사항이 확인됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 839,700원/㎡이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 1,338세대 규모의 아파트단지로 비교 실거래가 존재합니다. 그러나 동일 평형의 가격이 200,000,000원~245,000,000원으로 분산되어 있어 층·향·내부 상태에 따른 개별 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 기준으로 가격 상한 설정. 신건 최저가는 최근 실거래 평균의 106.0%입니다. 감정가만 보고 할인 물건으로 판단하지 말고, 최신 거래 218,000,000원 및 최근 평균 220,750,000원과 비교하세요.
• 재산보전처분·회생계획인가 확인. 2021년 재산보전처분과 2022년 회생계획인가의 구체적 효력, 경매 진행과의 관계, 매각 후 등기 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 국세 압류 및 조세채권 확인. 경기광주세무서장과 동청주세무서장 관련 압류가 있습니다. 압류등기 소멸 여부와 별도로 배당요구·교부청구 및 우선하는 세금채권을 확인하세요.
• 임차인·점유자 현장 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대·현황조사·매각물건명세서와 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
• 유찰 여부와 일정 확인. 현재 매각기일은 2026.11.17입니다. 향후 회차별 가격은 가정일 뿐이므로 법원의 최신 매각공고 및 기일 변경 여부를 확인하세요.
• 미납 관리비 확인. 공용부분 미납 관리비 등 매수인에게 문제 될 수 있는 비용을 관리사무소에 직접 문의하세요.
• 단지 내 개별 호수 비교. 같은 전용면적이라도 층·향·조망·수리 상태에 따라 가치가 달라집니다. 6층인 본건의 실제 내부 상태를 확인해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 관련 회생사건 결정문을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “후순위 소멸 ≠ 무조건 안전, 감정가 ≠ 시세”

청주지방법원 2026타경239는 하나은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당권과 압류가 정리되는 아파트 경매입니다. 단순 배당 추정상 매수인 인수액은 0원이며, 채권자 미배당 76,000원도 매수인이 직접 인수하는 금액은 아닙니다.

하지만 이 사건을 아무런 특수성이 없는 깨끗한 경매로 결론 내리기는 어렵습니다. 재산보전처분과 회생계획인가 등기의 처리, 세무서 압류의 배당 영향, 실제 임대차·점유관계를 확인해야 합니다.

가격 역시 신중해야 합니다. 최근 동일 평형 평균은 220,750,000원, 최신 거래가는 218,000,000원인데 신건 최저가는 234,000,000원입니다. 최근 시세보다 높은 가격에서 권리 확인 부담까지 감수할 이유가 충분한지 따져봐야 합니다.

결론은 ‘근저당 말소 구조는 양호하나, 특수등기 확인과 신건 가격 재검토가 필요한 물건’입니다. 권리 검토가 마무리되기 전에는 적극적인 입찰 대상으로 보기 어렵고, 가격 측면에서도 최근 실거래를 기준으로 보수적인 접근이 적절합니다.