* 인수 0원은 현재 회차의 예상배당 계산 결과입니다. 을구 13번 주택임차권의 보증금 20,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되지 않으면 미변제 잔액을 매수인이 인수합니다.

춘천지방법원 2025타경1762. 태백시 통동 하나연립 304동 303호는 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 권혁범이며, 2011년 12월 21일 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 2025년 12월 9일 채권자 조이승의 강제경매개시결정이 등기되었고, 이 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다.

그런데 여기서 놓치면 안 되는 사실이 있습니다. 경매개시결정에 앞선 2025년 6월 18일, 같은 조이승 명의로 임차보증금 20,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌다는 점입니다. 매각물건명세서 역시 해당 임차권이 매수인에게 대항할 수 있는 권리임을 명시합니다. 따라서 이 물건은 임차보증금의 실제 배당 결과가 매수인 인수액을 결정하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

과거 설정되었던 태백새마을금고 근저당권(채권최고액 234,000,000원)은 2013년 4월 29일 이미 말소되었습니다. 주식회사하이원엔터테인먼트의 전세권(전세금 25,000,000원)도 2015년 6월 2일 말소되었습니다. 이들 과거 권리를 현재 살아 있는 채무나 인수권리로 중복 계산할 필요는 없습니다.

반면 조이승의 주택임차권은 현재 유효한 권리로 나타나고, 해당 임차인이 경매신청채권자이기도 합니다. 이 동일인 관계는 배당 및 권리분석에서 중요합니다. 다만 임차인과 신청채권자가 동일하다는 사실만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없으며, 임대차계약의 실체와 청구채권의 구성, 배당 충당관계를 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 전액 회수가 관건

대항력 표시는 매각물건명세서에 명시된 매수인 대항 가능 권리를 근거로 합니다. 전입일과 확정일자는 임차권등기 및 매각물건명세서의 기재를 기준으로 하며, 우선변제의 실제 배당순위와 배당 충당액은 별도 확인이 필요합니다.

특히 유찰되어 매각대금이 내려갈 경우에는 신청채권의 미배당액이 발생할 수 있습니다. 이 미배당액 전체가 곧바로 임차보증금 인수액과 같다는 뜻은 아닙니다. 실제로 얼마가 보증금에 충당되었는지를 따로 확인해야 인수액과 실질취득비용을 정확히 계산할 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 평균의 131.7%

실거래 비교대상은 하나3차의 전용 45.15㎡ 거래입니다. 최근 12개월 실거래 12건 평균은 22,780,833원이고, 최신 거래는 2026년 11월 25,000,000원입니다. 최저매각가 30,000,000원은 두 기준 모두를 웃돕니다.

실거래 최저가는 12,670,000원, 최고가는 34,000,000원으로 가격 편차가 큽니다. 특히 동일 비교면적의 3층 거래에서도 20,000,000원과 30,000,000원이 확인되어 실제 호수의 상태에 따른 가격 차이를 주의해야 합니다.

최저매각가 30,000,000원은 최근 실거래 평균보다 7,219,167원 높고, 평균의 131.7%에 해당합니다. 최신 거래가 25,000,000원보다도 높습니다. 인수액이 0원으로 확정되더라도 신건 가격 자체가 최근 시세보다 비싼 상황입니다.

④ 예상배당표 (매각가 30,000,000원 가정)

현재 회차의 단순 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 신청채권의 예상배당액은 임차보증금과 별개로 중복 합산하지 않았습니다. 실제 배당에서 보증금 전액 변제 여부가 확인되어야 매수인 인수액을 확정할 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당과 인수 위험

보증금 20,000,000원이 전액 인수되는 극단적인 경우를 별도로 가정하면 매수인 실질취득비용은 낙찰가와 인수보증금의 합계로 판단해야 합니다. 특히 낙찰가가 보증금보다 작고 배당에서 보증금이 변제되지 않는 구조라면 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 다만 이 사건은 임차인과 경매신청채권자가 동일하므로 실제 배당 충당관계가 밝혀지기 전에는 해당 구조가 확정된 것으로 볼 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 태백시 통동 소재 통리초등학교 남서측 근거리에 위치합니다. 주변은 공동주택·단독주택·농경지·임야 등으로 이루어진 태백시 외곽 주택지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 교통사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 1986.12.01. 준공된 하나3차 단지로 330세대 규모입니다. 대상 건물은 벽돌조 슬래브지붕 3층 구조이며 위생·급배수·난방설비가 갖추어져 있습니다.
• 토지. 연립주택 부지로 이용 중이며, 인접도로와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지입니다. 감정요항표상 폭 약 15m 내외의 도로와 접합니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역·자연녹지지역 등이 관련되어 있으며, 개발촉진지구·폐광지역진흥지구와 소하천구역·공장설립제한지역·상수원보호구역 등 토지이용 제한사항이 함께 확인됩니다.
• 공시지가. 61,600원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 최근 실거래 12건의 가격이 12,670,000원부터 34,000,000원까지 폭넓게 형성되어 있습니다. 태백시 외곽의 노후 연립주택이라는 특성을 고려하면 재매각 시 가격과 매수 수요에 대한 보수적인 검토가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 확인. 을구 13번 조이승의 주택임차권은 매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다. 보증금 20,000,000원의 전액 변제 및 말소 가능 여부를 확인하세요.
• 신청채권과 보증금의 관계. 임차인과 경매신청채권자가 동일인입니다. 청구금액 21,453,150원의 구성 및 임차보증금과의 관계를 확인해 중복 계산과 인수액 오판을 피해야 합니다.
• 배당 충당액 확인. 예상배당표상 신청채권 전액 변제와 실제 임차보증금 전액 변제는 구별해야 합니다. 배당순위 및 배당 충당내역을 점검하세요.
• 최근 시세 기준 입찰가 검토. 신건 최저가 30,000,000원은 최근 12개월 평균 22,780,833원의 131.7%입니다. 인수액이 없다 해도 현재 가격은 최근 평균보다 높습니다.
• 유찰 시 인수액 재계산. 유찰 시 매각가가 24,000,000원 또는 19,200,000원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 각 회차마다 보증금 실제 미배당분을 반영한 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 되어 있더라도 실제 점유 상태와 명도 가능 여부는 현장에서 확인해야 합니다. 임차권등기권자와의 권리관계 정리도 중요합니다.
• 관리비 미납. 매각물건명세서에도 관리비 미납분 등 추가비용 확인이 필요하다고 명시되어 있습니다. 관리주체를 통해 실제 미납 여부와 부담 범위를 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 배당 관련 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “낮은 감정가보다 중요한 것은 실질취득비용”

태백 하나연립 303호는 감정가가 30,000,000원이지만, 동일 비교면적의 최근 실거래 평균은 22,780,833원입니다. 이미 신건 가격 자체가 최근 평균의 131.7%에 해당하므로 가격만 놓고 보면 적극적으로 응찰할 근거가 부족합니다.

권리관계도 단순한 말소형으로 처리해서는 안 됩니다. 경매개시결정보다 먼저 등기된 임차보증금 20,000,000원의 주택임차권이 있고, 매각물건명세서에는 보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 현재 예상배당상 인수 0원은 어디까지나 전액 변제를 전제로 한 계산 결과입니다.

다만 임차인 조이승이 경매신청채권자와 동일하고, 현재 회차에서는 신청채권 전액 배당이 예상되는 점은 인수 위험을 해소할 수 있는 중요한 확인 단서입니다. 실제 배당 충당관계가 확인되면 권리 위험에 대한 판단은 달라질 수 있습니다.

종합 판단은 C등급(43점). 선순위 임차권의 조건부 인수 위험, 최근 평균 대비 31.7% 높은 신건 가격, 태백시 외곽 노후 연립주택의 환금성 부담을 함께 반영했습니다. 권리는 확인 필요, 신건 가격은 보류. 이 사건의 핵심은 단순히 낙찰가를 낮추는 것이 아니라 임차보증금의 실제 배당 결과를 확인한 뒤 실질취득비용을 최근 시세와 비교하는 것입니다.