청주지방법원 2026타경240. 청주시 서원구 개신동 삼익2차아파트 204동 703호가 경매에 나왔습니다. 전용면적 84.96㎡, 철근콘크리트조 13층 건물의 7층에 위치한 아파트입니다. 단지는 390세대 규모이며, 1993년 2월 22일 준공됐습니다.
현재 소유자는 김재중입니다. 2012년 8월 6일 거래가액 150,000,000원으로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 2015년 서청주새마을금고 근저당, 2024년 신한은행 근저당, 2025년 가압류와 2026년 국의 압류가 차례로 등기됐습니다. 신한은행이 신청한 임의경매가 2026년 6월 24일 등기됐으며, 경매 청구금액은 27,202,027원입니다.
권리분석의 출발점은 2015년 12월 30일 서청주새마을금고 근저당권입니다. 이보다 앞선 중소기업은행 근저당권과 외환신용카드 전세권은 이미 말소돼 있습니다. 따라서 현재 등기된 후순위 담보권·가압류·압류의 소멸 여부를 중심으로 살펴보면 됩니다.
문제는 매각가격입니다. 신건 최저가 206,000,000원에 확인 인수액 0원을 적용하면, 취득세와 명도비용 등을 제외한 매수대금 기준 실질취득액도 206,000,000원입니다. 같은 단지·동일 면적의 최근 12개월 평균 거래가격은 167,750,000원으로, 현재 가격은 시장에서 확인되는 거래 수준을 상당히 웃돕니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경240 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 개신동 11 삼익2차아파트 제204동 제7층 제703호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 서원구 창직로12번길 65 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.96㎡ · 13층 중 7층 |
| 단지 규모 / 준공 | 390세대 · 1993.02.22 |
| 소유자 | 김재중 (2012.08.06 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 206,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 27,202,027원 |
| 말소기준권리 | 2015.12.30 서청주새마을금고 근저당권 · 채권최고액 161,200,000원 |
| 확인된 매수인 인수액 | 0원 (점유·임대관계 확인 전) |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 새마을금고 근저당
권리관계에서 가장 중요한 등기는 2015년 12월 30일 설정된 서청주새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 161,200,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 경매 매각으로 해당 근저당권과 그 이후 등기된 후순위 권리는 원칙적으로 소멸합니다.
2024년 5월 10일 설정된 신한은행 근저당권 30,000,000원, 2025년 1월 21일 충북신용보증재단 가압류 23,460,000원, 2026년 1월 8일 국의 압류, 2026년 6월 24일 신한은행 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦습니다.
임차인 및 점유관계 — 확인된 임차인 없음
| 임차인 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|
| 확인된 임차인 없음 | 판정 대상 없음 | 확인된 청구 없음 | 확인 인수 0원 |
현재 확인된 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가서에는 “임대관계는 미상임”이라고 기재돼 있습니다. 따라서 임차인 신고가 확인되지 않는다는 사실만으로 소유자 직접 거주 또는 점유자가 없다고 확정할 수는 없습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래 평균의 122.8%
삼익2차아파트 동일 전용면적 84.96㎡의 최근 거래 12건을 비교했습니다. 거래 기간은 2025년 10월부터 2026년 8월까지이며, 최근 12개월 평균 거래가격은 167,750,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.96㎡ | 6 | 190,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 10 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 9 | 138,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 1 | 155,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 10 | 166,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 8 | 176,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 11 | 165,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 10 | 173,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 13 | 183,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 3 | 168,000,000원 |
| 2025.10 | 84.96㎡ | 9 | 179,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.96㎡ | 12건 | 167,750,000원 |
동일 면적의 최근 실거래는 138,000,000원~190,000,000원으로 가격 편차가 큽니다. 2026년 8월에도 190,000,000원과 150,000,000원의 거래가 함께 확인됩니다. 따라서 최고가 한 건을 기준으로 경매가격을 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
최근 12개월 평균인 167,750,000원을 기준으로 보면, 현재 최저가 206,000,000원은 평균의 122.8%입니다. 최신 거래로 제시된 190,000,000원과 비교해도 경매 최저가가 더 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정)
신건 최저매각가로 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 먼저 공제한 뒤 근저당권과 가압류 채권에 배당하는 구조이며, 추정상 소유자 잔여금은 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,684,000원 |
| 1. 근저당 · 서청주새마을금고 | 161,200,000원 | 161,200,000원 |
| 2. 근저당 · 신한은행 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 가압류 · 충북신용보증재단 | 23,460,000원 | 11,116,000원 |
| 채권자 합계 | 214,660,000원 | 202,316,000원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 12,344,000원 |
| 소유자 잔여 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 | — | 0원 |
근저당 채권액은 채권최고액 기준입니다. 집행비용 3,684,000원은 추정치이며, 국의 압류와 관련한 실제 조세채권, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 확정 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 가격과 미배당액의 변화
현재는 0회 유찰된 신건입니다. 유찰에 따른 최저매각가 변화와 채권자 미배당액을 비교하면 다음과 같습니다.
| 매각 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 206,000,000원 | 12,344,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 164,800,000원 | 52,967,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 131,840,000원 | 85,465,760원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자에게 돌아가는 배당액은 줄고 미배당 채권은 증가합니다. 그러나 확인된 후순위 근저당권과 가압류의 미배당액이 그대로 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 현재 권리분석을 전제로 한 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청주시 서원구 사창동 소재 창신초등학교 남측 인근입니다. 주변에 아파트, 근린생활시설 및 주택 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 주변에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 중 7층 703호입니다. 외벽 페인팅, 내벽 벽지 및 타일 마감, 샷시창호가 기재돼 있고 급·배수, 전기, 난방, 소방 및 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 3필 일단의 아파트 부지로, 북동측 약 10m, 남서측 약 8m, 북측 약 6m 포장도로와 접합니다. 토지 용도지역은 제2종일반주거지역이며 공시지가는 800,200원/㎡입니다.
- 토지이용 제한. 가축사육제한구역과 창신초등학교·충북대학교 관련 교육환경보호구역 등의 제한이 확인됩니다. 일반적인 아파트 이용과 별개로 향후 개축·개발 관련 검토 시 확인이 필요합니다.
- 건물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 별도로 기재되지 않았고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 현장 조사로 판단해야 합니다.
- 환금성. 390세대, 1993년 준공 아파트입니다. 최근 동일 면적 거래가 12건 확인되지만 거래가격은 138,000,000원에서 190,000,000원까지 차이가 큽니다. 거래사례가 있다는 점은 긍정적이나, 이 가격 편차와 건물 노후도를 고려하면 재매각가격은 보수적으로 산정할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격과 최근 시세 비교. 최저가 206,000,000원은 최근 12개월 평균 167,750,000원의 122.8%입니다. 최신 거래 190,000,000원보다도 높아 신건 가격 메리트가 부족합니다.
- 유찰 시나리오 검토. 현재 0회 유찰입니다. 1회 유찰 시 164,800,000원, 2회 유찰 시 131,840,000원으로 제시된 가격을 최근 실거래와 비교해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 을구 4번 서청주새마을금고 근저당권(2015.12.30)이 기준입니다. 기존 중소기업은행 근저당권은 말소됐으며, 신한은행 근저당과 후순위 가압류·압류의 소멸 관계를 최신 등기부에서 재확인해야 합니다.
- 임차인·점유 조사. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자, 전입세대, 확정일자, 임대차계약 및 보증금 유무를 조사해야 합니다.
- 국의 압류 및 당해세. 2026.01.08 국의 압류가 등기돼 있습니다. 충주세무서장 관련 조세채권의 종류·법정기일·우선순위를 확인하고 예상배당표와 실제 배당 차이를 검토해야 합니다.
- 채권 미배당 확인. 신건 예상 미배당액은 12,344,000원이며, 1회 유찰 시 52,967,200원, 2회 유찰 시 85,465,760원입니다. 채권자 미배당액과 낙찰자 인수액은 구분해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 실제 점유자와 거주 상태를 확인하고 인도명령·명도 협의 가능성, 체납 관리비의 공용부분 부담 여부 등을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 재확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대 관련 자료 및 실거래가 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 122.8% 가격은 부담”
청주지방법원 2026타경240은 확인되는 등기상 권리구조가 비교적 단순한 아파트 경매입니다. 서청주새마을금고 근저당을 말소기준으로 후순위 신한은행 근저당, 충북신용보증재단 가압류, 국의 압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 임대관계는 미상이므로 점유조사를 통해 미확인 임차인의 대항력 여부를 확인해야 합니다. 국의 압류가 있는 만큼 실제 조세채권에 따른 배당 변동도 점검할 필요가 있습니다.
가격에서는 더 분명한 판단이 가능합니다. 신건 최저가 206,000,000원은 최근 12개월 평균 167,750,000원의 122.8%이며, 최신 거래 190,000,000원도 초과합니다. 확인 인수액이 없다는 점만으로 이 가격 차이를 정당화하기는 어렵습니다.
1회 유찰 시 제시된 최저가 164,800,000원부터 최근 평균 거래가격과의 비교가 달라집니다. 다만 그때에도 실제 점유관계와 건물 상태를 확인하고, 동일 면적 거래가격의 큰 편차를 반영해야 합니다.
결론은 권리구조는 비교적 양호하나 점유 확인이 필요하고, 신건 가격은 보류입니다. 이 물건은 최저가가 감정가와 같다는 사실보다 최근 시장에서 얼마에 거래되고 있는지를 먼저 봐야 합니다. 현재 가격에서는 보수적인 접근이 타당합니다.
