청주지방법원 2026타경50212. 청주시 청원구 오창읍 괴정리에 있는 덕성그린아파트 101동 9층 901호가 경매에 나왔습니다. 감정가는 100,100,000원, 아직 유찰되지 않은 신건이므로 최저매각가도 같습니다. 현재 소유자는 나금선 씨로, 2021년 1월 8일 거래가 75,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 신한은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 55,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

이후 이 근저당권은 한국주택금융공사로 이전됐고, 마린대부주식회사의 추가 근저당권과 전세권, 카드사 가압류가 순차적으로 등기됐습니다. 2026년 2월 20일에는 한국주택금융공사의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 2021년 신한은행 근저당권이 말소기준이므로, 그 이후 설정된 담보권과 가압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

핵심은 두 가지입니다. 매수인이 실제로 인수하는 권리가 없는지 최종 확인하는 것, 그리고 100,100,000원이라는 가격이 현재 시장에서 경쟁력 있는지 검증하는 것입니다. 이 사건은 소유자가 직접 거주하는지, 제삼자가 점유하는지까지 확정할 근거가 없어 인도와 점유관계 확인도 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 권리들

이 물건의 권리분석에서 기준점은 2021년 1월 8일 접수된 을구 14번 근저당권입니다. 앞서 설정됐던 주요 담보권과 가압류 등은 이미 등기부상 말소된 상태이고, 현재 경매에서 문제 되는 후순위 권리들은 이 근저당권보다 늦게 설정됐습니다.

② 점유·임차 및 전세권 분석

확인된 주택임차인은 0명입니다. 다만 임대관계와 실제 점유자의 신원은 확정되지 않았으므로, 소유자 거주나 완전한 공실로 단정할 수 없습니다. 점유자가 별도로 확인되면 전입일자와 임대차계약 등을 통해 대항력 유무를 다시 판단해야 합니다.

마린대부주식회사의 전세권은 2025.05.13 설정된 등기상 전세권입니다. 전세금은 5,000,000원이며, 범위는 건물 전유부분 전부, 등기상 존속기간은 2025.05.13부터 2026.05.13까지입니다. 말소기준권리보다 늦게 설정됐으므로 경매 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다.

③ 가격 분석 — 신건 100,100,000원은 적정한가

이 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 100,100,000원입니다. 다만 같은 단지 또는 실질적으로 비교 가능한 아파트의 최근 거래가격을 확인하지 못한 상태이므로, 감정가가 시세보다 높거나 낮다고 결론 내릴 근거는 충분하지 않습니다.

소유자의 과거 취득 거래가가 75,000,000원이라는 점은 참고할 수 있지만, 이것을 현재 시세로 취급해서는 안 됩니다. 거래 시점이 다르고 개별 물건의 상태와 시장 상황도 달라질 수 있기 때문입니다.

④ 예상배당표 (매각가 100,100,000원 가정)

신건 최저매각가에 낙찰되는 것으로 가정한 배당 계산입니다. 총 채권액은 115,414,264원이며, 집행비용을 제외하고 채권자에게 배당되는 금액은 97,898,600원입니다. 예상 채권 미배당액은 17,515,664원이고 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

* 을구 14번 근저당권은 2025.10.01 한국주택금융공사로 이전됐으나 위 계산에는 종전 근저당권자인 신한은행 명칭으로 표시돼 있습니다. 실제 배당권자와 채권잔액을 확인해야 합니다. 집행비용은 매각가의 약 2.2%로 추정한 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 배당 전망 — 유찰되면 미배당은 늘어난다

유찰로 매각가가 낮아지면 채권자에게 배당할 재원이 줄어들어 미배당액은 증가합니다. 반면 현재 분석된 권리관계에서는 각 시나리오의 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 이는 확인된 인수권리가 없다는 가정에 따른 결과로, 실제 임차 및 점유 상태가 달라지는 경우에는 재검토가 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치 및 주변 환경. 오창고등학교 남동측 원거리 방향에 위치합니다. 주변에는 저층 단독주택, 근린생활시설, 전답지와 임야 등이 혼재합니다. 대규모 공동주택 밀집지역과는 주변 환경이 다릅니다.
• 교통. 포장도로를 따라 차량 진입이 가능하고, 동측 방면 도보 약 3분 거리에 괴정리 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통 편의성은 보통 수준입니다.
• 건물 및 설비. 철근콘크리트구조의 평스라브지붕 16층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내부는 벽지와 타일 마감이며, 위생·급배수·승강기·기본전기설비를 갖추고 있습니다.
• 용도지역. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역(덕성아파트)에 해당합니다. 가축사육제한구역과 비행안전제6구역(전술)도 포함됩니다.
• 토지. 3필지가 하나의 부지를 이루는 부정형 토지로, 아파트 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 9,966.0㎡이고 공시지가는 152,200원/㎡입니다.
• 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 개별 호실의 실제 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 덕성그린은 210세대이며 1998.08.10 준공된 단지입니다. 단지 규모와 준공 시기를 고려해 실제 거래 빈도, 매수 수요, 매도 소요기간을 확인해야 합니다. 거래 근거가 확인되기 전에는 환금성이 높다고 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 시세 검증. 동일 단지의 최근 실거래와 인근 유사 아파트의 거래가격을 확인하세요. 감정가 100,100,000원이 적정한지 판단하는 것이 입찰가격 산정의 출발점입니다.
• 말소기준권리 확인. 2021.01.08 을구 14번 근저당권과 2025.10.01 한국주택금융공사로의 권리이전 내용을 최신 등기사항증명서에서 대조하세요.
• 배당권자 확인. 신한은행 명의로 계산된 55,000,000원과 한국주택금융공사의 경매 청구액 45,974,842원의 관계를 확인하세요. 실제 채권잔액 및 승계관계는 배당 예상액의 정확성과 직접 연결됩니다.
• 마린대부 권리 확인. 을구 16번 근저당권 21,000,000원과 을구 17번 전세권 5,000,000원이 후순위 권리로서 매각 후 말소되는지, 전세권에 따른 실제 점유관계가 있는지 확인하세요.
• 임차 및 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 실제 점유자가 누구인지는 별도 확인이 필요합니다. 전입세대 확인, 현황조사, 매각물건명세서와 현장 방문을 통해 점유관계를 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 80,080,000원, 2회 유찰 시 64,064,000원으로 계산돼 있습니다. 다만 할인율만 보고 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 각 회차의 최저가를 실제 거래가격과 비교하세요.
• 관리비와 명도. 체납 관리비 중 매수인에게 부담이 될 수 있는 부분을 관리사무소에서 확인하고, 점유자의 인도 협조 여부와 명도비용 가능성도 검토하세요.
• 서류 원본 확인. 매각물건명세서·등기사항증명서·현황조사서·감정평가서와 최신 매각공고를 반드시 확인하세요. 배당 예상표는 실제 법원의 배당표를 확정하거나 대체하지 않습니다.

맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 검증 전”

청주지방법원 2026타경50212는 등기상 권리관계의 선후가 비교적 분명한 물건입니다. 2021년 신한은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당권·전세권·가압류가 매각으로 소멸하는 구조이며, 제시된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

그렇다고 위험이 모두 사라진 것은 아닙니다. 실제 점유관계가 확정되지 않았고, 근저당권이 한국주택금융공사로 이전된 사실과 예상배당표의 채권자 명의·신청채권자 수령액을 대조할 필요가 있습니다. 채권 미배당 17,515,664원은 매수인 인수액과 구별해야 합니다.

가격 측면에서는 신건 최저가 100,100,000원이 현 시세보다 저렴하다는 근거가 확인되지 않았습니다. 210세대 규모와 1998년 준공이라는 단지 특성을 고려해 최근 실거래, 실제 거래 수요, 개별 호실의 상태를 먼저 점검해야 합니다.

결론은 “권리 구조는 비교적 명확하지만, 가격과 배당은 확인 후 판단”입니다. 낙찰자 인수 부담이 낮게 계산된 점은 긍정적이나, 신건 가격 메리트가 입증되지 않았고 점유·배당 확인사항이 남아 있어 종합적으로는 C등급의 신중 검토 대상으로 평가합니다.