* 인수 0원은 임차보증금 110,000,000원이 전액 배당되는 조건부 결과입니다. 법인세 등 우선채권의 실제 배당이 반영되면 달라질 수 있습니다.
청주지방법원 2026타경50565. 청주시 서원구 성화동의 제4층 제411호 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 115,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 주식회사비토이며, 강제경매 신청채권자는 박희수입니다. 그런데 박희수는 이 물건에 임차보증금 110,000,000원을 가진 주택임차권등기권자이기도 합니다.
권리분석의 출발점은 임차인의 전입일입니다. 박희수는 2019.02.22 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2019.08.27입니다. 말소기준권리로 표시된 국세 압류일 2019.09.30보다 전입과 확정일자가 모두 빠릅니다. 따라서 임차권등기가 2026년에 이루어졌다는 이유만으로 매각 후 보증금 인수 위험이 사라진다고 판단해서는 안 됩니다.
여기에 더 중요한 변수가 있습니다. 매각물건명세서에는 동청주세무서가 교부청구한 법인세 129,372,420원의 법정기일이 2019.03.31이라고 명시되어 있습니다. 이는 임차인의 확정일자보다 앞섭니다. 해당 세금의 실제 우선순위와 배당범위를 확인하지 않으면, 임차보증금의 배당액 및 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50565 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 성화동 452, 제4층 제411호 도로명주소: 충청북도 청주시 서원구 신화로36번길 7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 중 4층 · 사용승인 2015.01.22 |
| 소유자 | 주식회사비토 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 115,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박희수 / 110,500,900원 |
| 말소기준권리 | 2019.09.30 국 압류 (갑구 4번, 동청주세무서장) |
| 임차인 | 박희수 · 보증금 110,000,000원 · 대항력 및 우선변제권 있음 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 등기부 발급일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
2015년에 설정되었던 새청주새마을금고 근저당권 88,000,000원은 2015.03.05 말소되었고, 연정민 전세권 110,000,000원도 2019.02.25 말소되었습니다. 이들은 현재 존속하는 인수권리로 계산하지 않습니다.
2019년 국세 압류 이후에는 청주시 및 국의 추가 압류, 박희수의 임차권등기와 강제경매개시결정이 존재합니다. 이들 등기의 매각에 따른 소멸과 별도로, 조세 배당 및 대항력 임차인의 미배당 보증금을 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있는 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
|
박희수 건물 전부 주거(임차권등기) |
전입 2019.02.22 확정 2019.08.27 임차권등기 2026.01.19 |
110,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有 배당요구 미배당 잔액 인수 가능 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고를 임차인으로 중복 계산할 상황은 아닙니다. 박희수의 임대차계약일은 2019.01.11, 점유개시일과 주민등록일은 2019.02.22이며, 확정일자는 2019.08.27입니다.
임차보증금 110,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다. 따라서 낙찰가만으로 총 취득비용을 판단할 수 없습니다.
③ 선순위 조세 — 배당분석의 최대 변수
| 날짜 | 권리 / 사항 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|---|
| 2019.02.22 | 박희수 전입·점유 | 110,000,000원 | 대항력 판단 기초 |
| 2019.03.31 | 동청주세무서 법인세 법정기일 | 129,372,420원 | 확정일자보다 선행 |
| 2019.08.27 | 박희수 확정일자 | 110,000,000원 | 우선변제 순위 판단 기준 |
| 2019.09.30 | 국 압류 · 동청주세무서장 | — | 말소기준권리 |
| 2022.03.07 | 청주시 압류 | — | 추가 조세채권 관련 |
| 2022.03.14 | 국 압류 · 청주세무서장 | — | 추가 조세채권 관련 |
국세·지방세 압류가 현재 3건 존재합니다. 특히 동청주세무서가 교부청구한 법인세는 129,372,420원으로 신건 최저매각가 115,000,000원보다 큽니다.
법인세 법정기일인 2019.03.31은 임차인의 확정일자인 2019.08.27보다 빠릅니다. 다만 조세와 임차보증금의 실제 우선순위는 조세채권의 성격, 법정기일, 적용 법령 및 임대차 권리 성립관계에 따라 확정해야 합니다. 법정기일이 앞선다는 사실만으로 법인세 전액이 무조건 먼저 배당된다고 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)
먼저 조세 우선배당을 반영하지 않은 조건부 배당계산입니다. 이 표는 확정 배당표가 아니며, 임차인과 신청채권자 명의가 동일하므로 중복채권 여부도 검증해야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,410,000원 |
| 1. 임차인 박희수 · 보증금 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 박희수 | 110,500,900원 | 2,590,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 2,410,000원, 임차보증금 배당 110,000,000원, 경매신청채권 배당 2,590,000원으로 매각대금 115,000,000원을 배분한 조건부 산식입니다. 법인세 129,372,420원과 추가 조세채권의 우선배당은 반영하지 않았으며, 박희수 명의 채권의 중복 여부도 미확정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 크게 줄지 않는다
대항력 있는 임차보증금이 낙찰대금에서 전액 변제되지 않으면 미배당액을 매수인이 인수합니다. 따라서 최저매각가 하락과 매수인의 실질취득비용 하락은 같은 의미가 아닙니다.
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수 | 실질취득비용 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 115,000,000원 | 0원* | 115,000,000원* |
| 1회 유찰 (80%) | 92,000,000원 | 20,056,000원* | 112,056,000원* |
| 2회 유찰 (64%) | 73,600,000원 | 38,124,800원* | 111,724,800원* |
* 조세 우선배당을 제외한 시뮬레이션입니다. 실질취득비용은 최저매각가와 해당 회차의 예상 인수액을 합산했습니다. 실제 낙찰가, 세금 배당, 집행비용 및 임차인 배당에 따라 달라집니다.
1회 유찰 시 낙찰가를 92,000,000원으로 가정하면 매수인 인수액은 20,056,000원으로 증가하며, 실질취득비용은 112,056,000원입니다. 2회 유찰하여 최저가가 73,600,000원으로 내려가도 예상 인수액 38,124,800원을 더하면 총부담은 111,724,800원입니다.
⑥ 가격·환금성 판단 — 실질취득부터 확정해야 한다
감정가는 115,000,000원이고 현재 최저매각가도 동일합니다. 그러나 이 금액만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 개별 오피스텔의 거래가격과 비교하려면 인수보증금을 포함한 총 취득비용을 먼저 확정해야 합니다.
현재 확인된 가격자료만으로는 최근 거래가격 대비 할인율이나 시장 하락·상승 추세를 확정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 유찰 할인율을 곧바로 투자수익 또는 가격 경쟁력으로 해석하지 않습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 청주시 서원구 성화동 소재 KBS청주 방송총국 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다. 남측으로 약 12m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 사용승인일 2015.01.22, 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 4층입니다. 위생·급배수·전기·난방·승강기·주차시설·무인택배함 등이 설치되어 있습니다.
- 용도. 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 임차인은 주거용으로 사용한 것으로 조사되어, 오피스텔의 건축물 용도와 주택임대차 관련 권리를 구분해서 검토해야 합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(성화(1)지구)·상업용지에 해당하며, 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등이 관련됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 평탄한 사다리형 토지이며, 공시지가는 1㎡당 1,365,000원입니다. 토지면적은 1,060.6㎡로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 오피스텔은 위치·면적·층·임대수요·건물상태에 따라 거래가격이 달라질 수 있습니다. 본건은 특히 인수보증금 및 조세배당 문제가 해소되어야 정상적인 가격 비교가 가능합니다.
⑧ 입찰 전 필수 체크리스트
- 법인세 우선순위 확인. 동청주세무서의 법인세 129,372,420원, 법정기일 2019.03.31 및 교부청구 내역을 기준으로 임차인 보증금보다 우선 배당되는 범위를 확인해야 합니다.
- 추가 조세채권 확인. 청주시 압류와 청주세무서장 압류에 따른 조세채권의 금액·법정기일·배당순위를 확인해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 박희수의 대항력, 점유 및 주민등록 유지 여부, 확정일자, 실제 배당예정액과 매수인 인수잔액을 검증해야 합니다.
- 동일인 채권 검증. 임차인 박희수의 보증금 110,000,000원과 경매신청채권 110,500,900원이 동일한 채권인지, 별도의 채권인지 집행권원과 청구원인을 확인해야 합니다.
- 임차인 관계 확인. 가장임차인 또는 관계인 가능성에 관한 경고가 있으므로 실제 임대차계약, 보증금 지급내역 및 점유관계를 확인해야 합니다.
- 유찰 총비용 재계산. 1회 유찰 시 예상 인수 20,056,000원, 2회 유찰 시 예상 인수 38,124,800원은 조세 우선배당을 제외한 금액이므로 실제 배당기준으로 다시 산정해야 합니다.
- 명도·관리비 확인. 임차인의 실제 점유 및 퇴거상태, 관리비 체납, 공용부분 관리비 승계 가능성, 명도협의 비용을 확인해야 합니다.
- 최근 시세 대조. 동일 건물 또는 유사한 성화동 오피스텔의 최근 실거래를 확인하고, 최저가가 아닌 인수액을 포함한 실질취득비용과 비교해야 합니다.
- 법원 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 및 교부청구 관련 기록을 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 중요한 것은 미배당 보증금”
청주 성화동 오피스텔 411호는 감정가 115,000,000원의 신건이지만, 단순한 가격 할인형 경매물건으로 보기 어렵습니다. 박희수의 대항력 있는 임차보증금 110,000,000원이 있고, 매각물건명세서에는 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성이 명시되어 있습니다.
조세를 제외한 시뮬레이션에서도 1회 유찰 후 실질취득비용은 112,056,000원, 2회 유찰 후에는 111,724,800원으로, 최저매각가가 크게 낮아져도 총부담은 보증금 수준에 가깝습니다. 반면 선행 법정기일 법인세의 실제 우선배당이 인정되면 인수액은 이보다 더 커질 수 있습니다.
결론은 분명합니다. 현재 제시된 신건 인수 0원은 확정된 권리분석 결론이 아닙니다. 법인세의 배당순위와 박희수의 보증금 반환채권 중복 여부를 먼저 확인해야 합니다. 그다음에야 실질취득비용을 계산하고 오피스텔 시세와 비교할 수 있습니다. 권리·배당은 고위험, 가격 판단은 보류. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 얼마의 보증금을 실제로 떠안게 되는가입니다.
