청주지방법원 2026타경50665. 청주시 상당구 용암동 중흥마을마이빌아파트 505동 10층 1002호입니다. 2003년 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조 아파트로, 현재 소유자는 장민경입니다. 2023년 10월 17일 165,000,000원에 소유권을 취득하면서 같은 날 국민은행 명의의 채권최고액 125,400,000원 근저당권이 설정됐습니다.

이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 비엠더블유파이낸셜서비스코리아, 충북신용보증재단, 국민은행의 가압류가 차례로 등기됐고, 유아이제사십이차유동화전문 유한회사의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 이들 후순위 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 실제 임차인으로 조사된 남유라 1명의 보증금이 확인되지 않은 점은 입찰 전 반드시 정리해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

핵심은 2023년 10월 17일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이전에 설정됐던 근저당권들은 이미 말소됐고, 현재 말소기준으로 작동하는 것은 을구 10번 근저당권입니다. 후순위 가압류 3건, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단의 압류는 모두 이 근저당권보다 늦습니다. 따라서 정상적으로 매각이 완료되면 해당 등기상 권리들은 소멸합니다.

특히 2026년 2월 4일 비엠더블유파이낸셜서비스코리아가 신청한 강제경매개시결정은 2026년 6월 19일 말소됐습니다. 현재 분석 대상은 별도로 개시된 2026타경50665 임의경매입니다. 종전 강제경매 사건과 현재 진행 중인 임의경매를 혼동해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미확인

현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 남유라 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고는 아닙니다. 임차인의 전입신고일은 2023년 10월 26일로, 말소기준권리인 국민은행 근저당권 설정일보다 늦습니다.

대항력과 우선변제권은 서로 다른 문제입니다. 후순위 전입이라는 사실은 선순위 임차보증금 인수 위험을 낮추는 근거지만, 보증금이 얼마인지, 확정일자를 받았는지, 배당요구를 했는지까지 확정해 주지는 않습니다. 조사된 전입일 외에 대항요건을 뒷받침하는 사정이 존재하는지도 원본 자료와 현장조사로 대조해야 합니다.

따라서 이 물건의 예상 인수액 0원은 배당 시뮬레이션상 수치로 이해하는 것이 적절합니다. 임차인의 권리관계가 최종 확인되기 전에는 명도비용이나 법정 우선변제 가능성까지 포함해 모든 부담이 없다고 단정해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 113.2%

동일 단지 중흥마을마이빌아파트의 전용 약 59.9㎡대 최근 12개월 실거래 12건을 비교했습니다. 가격 판단에서 중요한 것은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래 흐름입니다. 이번 비교의 최근 12개월 평균은 151,958,333원이며, 가장 최근 거래는 2026년 10월 165,000,000원입니다.

실거래 가격은 133,000,000원~178,000,000원에 분포합니다. 현재 최저매각가 172,000,000원은 최근 12개월 평균의 113.2%입니다. 최근 10월 거래가 165,000,000원과 비교해도 높은 가격입니다. 같은 면적대라도 층·향·상태에 따라 가격차가 발생하므로 개별 호수의 상태를 추가 평가해야 하지만, 현재 신건 가격에 뚜렷한 가격 우위가 있다고 볼 근거는 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)

현재 신건 최저가로 매각된다는 가정의 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 제외한 채권자 배당액은 168,792,000원으로 계산되며, 채권 청구금액 합계 220,992,070원을 모두 충족하지 못합니다. 채권자 미배당 합계는 52,200,070원, 소유자 잔여금은 0원입니다.

집행비용 3,208,000원은 추정액입니다. 근저당권 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 작성된 단순 배당 모형이며, 실제 배당에서는 확정 채권액, 배당순위, 가압류채권자 간 안분관계, 조세·공과금, 임차인 최우선변제 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 배당 부족은 확대

신건에서 낙찰되지 않아 후속 회차로 진행될 경우의 가격 시나리오입니다. 매수인 예상 인수액은 각 회차에서 0원으로 계산돼 있지만, 채권자 미배당액은 유찰이 반복될수록 확대됩니다. 채권자에게 배당되지 않은 금액이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청주시 상당구 용암동 용암초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 대단위 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 주거지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 인근에 시내버스정류장이 있으며 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다. 단지 북서측 약 15m 포장도로, 북동측 약 8m 포장도로, 남동측 약 6m 보행자전용도로와 접합니다.
• 건물. 2003.07.09 사용승인된 철근콘크리트벽식구조 아파트입니다. 지하 1층·지상 15층 건물 중 10층이며, 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기·도시가스 설비가 구비돼 있습니다.
• 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(용암2택지개발지구)입니다. 공동주택용지로 건폐율 25% 이하, 용적률 220% 이하, 높이 지상 15층 이하 제한이 기재돼 있습니다.
• 공시지가. 919,800원/㎡. 단지 토지는 아파트 건부지로 이용 중이며, 감정평가상 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 실내 유지보수 상태와 실제 사용상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 856세대 아파트 단지로 유사 평형의 거래 표본이 존재합니다. 다만 최근 거래가격이 133,000,000원~178,000,000원으로 벌어져 있고, 단지 경매 평균 유찰이 4.4회라는 점은 응찰가격을 보수적으로 설정할 근거입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가격 기준부터 재설정. 현재 최저가 172,000,000원은 최근 12개월 평균 151,958,333원의 113.2%입니다. 최신 거래 165,000,000원보다도 높으므로 신건에서 저가 매수 효과를 기대하기 어렵습니다.
• 임차인 남유라의 보증금 확인. 전입일 2023.10.26은 말소기준보다 늦습니다. 그러나 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않았으므로 원본 매각물건명세서와 임대차관계를 반드시 대조해야 합니다.
• 실제 점유·명도. 임차인이 전체를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 낙찰 후 인도 가능 시점, 인도명령 대상 여부, 명도 협의 및 추가 비용을 확인해야 합니다.
• 채권 승계관계. 경매 신청채권자는 유아이제사십이차유동화전문 유한회사이지만 말소기준 근저당권자는 국민은행입니다. 신청채권 및 담보권 승계관계와 관련 절차를 점검해야 합니다.
• 다른 경매 사건과 구분. 2026.02.04 강제경매개시결정은 기각 후 말소됐습니다. 현재 진행 중인 2026타경50665 사건의 매각조건을 기준으로 판단해야 합니다.
• 압류·우선채권. 국민건강보험공단 압류는 후순위로 소멸 예정이지만, 체납 공과금 및 법정 우선채권 여부는 배당표 확정 전에 별도로 확인해야 합니다.
• 미납 관리비. 공용부분 관리비 체납과 낙찰 이후 부담 범위를 관리사무소 및 관련 자료로 확인해야 합니다.
• 유찰 시 재평가. 1회 유찰 가정가 137,600,000원과 2회 유찰 가정가 110,080,000원은 현재보다 낮지만, 각 회차에서 권리 변동과 임차인 점유상태를 다시 확인해야 합니다.
• 현장 확인. 10층 1002호의 내부 상태, 향, 수리 필요 여부, 실제 사용상태를 검토해 동일 평형 실거래와의 가격 차이를 평가해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 매각기일 2026.11.17 전에 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 사건기록의 변경사항을 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리상 인수 0원이어도, 113.2% 가격은 비싸다”

이 사건은 말소기준권리와 후순위 소멸 구조가 비교적 명확한 아파트 경매입니다. 2023년 국민은행 근저당권 이후의 가압류와 압류는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션에 나타난 매수인 인수액은 0원입니다. 조사된 임차인 남유라의 전입일도 말소기준권리보다 늦습니다.

그렇다고 권리 검토가 완전히 끝난 것은 아닙니다. 임차인의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 미확인이고, 신청채권자와 등기상 근저당권자의 관계도 원본 확인이 필요합니다. 실제 명도 부담 역시 별개로 남습니다.

무엇보다 현재 가격이 문제입니다. 최저매각가 172,000,000원은 최근 12개월 평균 151,958,333원의 113.2%이고, 최신 거래가 165,000,000원도 웃돕니다. 예상 인수액 0원을 적용하더라도 실질취득액은 최근 시세 이상입니다. 여기에 같은 단지 경매 평균 유찰 4.4회라는 지표까지 고려하면 현 단계에서 높은 가격을 정당화하기 어렵습니다.

결론은 권리 조건부 검토, 신건 가격 보류입니다. 임차관계를 최종 확인하고, 실제 취득원가가 최근 거래 수준보다 충분히 낮아지는지를 중심으로 판단하는 것이 합리적입니다. 지금은 최저가 자체보다 최근 시세·임차인 권리·채권 승계관계를 함께 검증해야 하는 물건입니다.