청주지방법원 2026타경50675. 충북 청주시 흥덕구 옥산면 가락리에 위치한 흥덕코오롱하늘채아파트 116동 6층 601호입니다. 전용면적은 84.9824㎡이며, 철근콘크리트구조 15층 아파트 중 6층에 해당합니다. 감정가와 최저매각가는 모두 294,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 2026년 11월 17일 매각이 예정돼 있습니다.
이 사건에서 먼저 확인해야 할 것은 근저당권과 임차인의 전입 시점입니다. 2022년 7월 20일 설정된 에스비아이저축은행 근저당권이 말소기준권리이며, 임차인 김상호는 2023년 1월 12일 전입했습니다. 말소기준권리보다 전입이 늦으므로 해당 임차인의 대항력은 인정되지 않는 것으로 분석됩니다. 따라서 낙찰자가 기존 임차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 실제 점유자가 있으므로 인도 및 명도 절차는 별도로 고려해야 합니다.
가격 판단은 더 신중해야 합니다. 동일 평형의 최근 12개월 실거래 평균은 246,958,333원이고, 가장 최근인 2026년 10월 거래가격은 250,000,000원입니다. 두 기준 모두 신건 최저매각가인 294,000,000원보다 낮습니다. 즉, 현재 회차는 권리가 비교적 단순하다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기 어려운 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50675 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 옥산면 가락리 953 흥덕코오롱하늘채아파트 제116동 제6층 제601호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 흥덕구 옥산면 가락길 60 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9824㎡ · 15층 중 6층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 |
| 단지규모 | 1,206세대 · 2016.11.30 준공 |
| 소유자 | 주선경 (2020.06.30 소유권이전 등기, 거래가액 186,000,000원) |
| 감정가 | 294,000,000원 |
| 최저매각가 | 294,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 경매신청 채권자 | 아이피에스에스제이차유동화전문유한회사 |
| 청구금액 | 199,749,986원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.20 · 주식회사에스비아이저축은행 근저당권 · 채권최고액 223,200,000원 |
| 채무자 | 김병학 |
| 임차인 | 김상호 · 전체 점유 · 2023.01.12 전입 |
| 매수인 인수 예상액 | 0원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2022.07.20 접수된 을구 4번 에스비아이저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 223,200,000원이며, 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다.
이전에 설정됐던 코오롱글로벌 및 페퍼저축은행의 근저당권은 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 국민건강보험공단의 압류도 2025년 7월 17일 해제됐으며, 2025년에 개시됐던 종전 임의경매 역시 취하로 말소됐습니다. 현재 진행 중인 2026년 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후에 기입된 권리로서 매각 시 소멸 대상입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김상호 | 전체 | 2023.01.12 | 1,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 실제 임차인 | 1명 · 김상호 |
|---|---|
| 점유부분 | 전체 |
| 전입신고일 | 2023.01.12 |
| 말소기준권리일 | 2022.07.20 |
| 보증금 | 1,000원 |
| 확정일자 | 미상 |
| 배당요구 | 배당요구 신청 2026.08.12 |
| 대항력 | 없음 · 말소기준권리 이후 전입 |
| 우선변제권 | 확인 필요 · 확정일자 미상 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 |
| 매수인 보증금 인수 | 0원 |
임차인 김상호의 전입일은 2023년 1월 12일로, 말소기준권리인 근저당권 설정일 2022년 7월 20일보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 낙찰자에게 임대차관계를 주장할 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 보증금은 1,000원으로 기재돼 있으며, 2026년 8월 12일 배당요구를 신청했습니다.
확정일자는 확인되지 않아 우선변제권의 구체적인 성립 여부와 배당순위는 별도 확인이 필요합니다. 다만 배당 여부와 별개로, 현재 확인되는 전입일 기준으로는 낙찰자가 미배당 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 최근 거래보다 높다
흥덕코오롱하늘채아파트는 1,206세대 규모로, 2016년 11월 준공된 단지입니다. 전용 84.98㎡ 안팎의 최근 실거래 12건을 비교하면 평균 거래가격은 246,958,333원입니다. 거래가격은 233,000,000원부터 275,000,000원까지 분포합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가격 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.86㎡ | 13층 | 250,000,000원 |
| 2026.09 | 84.98㎡ | 3층 | 238,000,000원 |
| 2026.09 | 84.86㎡ | 10층 | 240,000,000원 |
| 2026.09 | 84.98㎡ | 7층 | 247,000,000원 |
| 2026.09 | 84.98㎡ | 5층 | 233,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 4층 | 254,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 8층 | 238,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 6층 | 240,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 13층 | 250,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 14층 | 275,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 11층 | 260,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 8층 | 238,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 246,958,333원 |
가장 최근 거래는 2026년 10월의 250,000,000원입니다. 같은 6층에서 2026년 8월에 거래된 사례는 240,000,000원입니다. 반면 경매물건의 최저매각가는 294,000,000원으로, 최근 실거래 평균뿐 아니라 가장 높은 표본 거래가격인 275,000,000원까지 웃돕니다.
④ 예상배당표 (매각가 294,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,916,000원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 에스비아이저축은행 | 223,200,000원 | 223,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 65,884,000원 |
매각가 294,000,000원을 가정한 추정 배당입니다. 집행비용 4,916,000원을 공제하고, 근저당권 채권최고액 223,200,000원을 배당한 뒤 소유자 잔여금 65,884,000원이 발생하는 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 미반영됐으며, 실제 채권액과 신청채권자의 배당관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 예상 배당 부족액은 매수인 인수액과 구별해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격과 미배당의 변화
| 회차 | 최저매각가 | 근저당 예상배당 | 채권 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 (100%) | 294,000,000원 | 223,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 235,200,000원 | 223,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 188,160,000원 | 184,725,760원 | 38,474,240원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저매각가가 235,200,000원으로 낮아진다면 최근 실거래 평균 246,958,333원보다 낮은 가격대에 진입합니다. 2회 유찰 시에는 188,160,000원으로 하락하는 시나리오입니다. 다만 이는 각 회차의 가정가격이지 실제 낙찰가격이 아니며, 유찰 이후에도 경쟁입찰로 낙찰가격이 높아질 수 있습니다.
2회 유찰 시 근저당권의 예상 미배당액은 38,474,240원으로 계산됩니다. 그러나 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이므로 이 부족액을 낙찰자가 그대로 떠안는 것은 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수 예상액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치 및 주위환경. 청주소로초등학교 서측 인근에 위치한 흥덕코오롱하늘채아파트입니다. 주변에는 아파트, 농경지, 단독주택, 근린생활시설, 공원 및 자연림 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 위치합니다. 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물 및 설비. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 6층에 위치합니다. 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 및 옥내소화전 등이 설치돼 있습니다.
- 도로 및 토지. 부정형 평지에 조성된 아파트 건부지이며, 남서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다. 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역 및 옥산가락지구 지구단위계획구역에 해당합니다.
- 공시지가·건축물 상태. 공시지가는 437,000원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 1,206세대 규모의 단지로 최근 동일 평형 거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격이 233,000,000원부터 275,000,000원까지 분포하므로, 실제 매각 가능 가격은 층·향·내부 상태 등에 따라 차이가 날 수 있습니다. 현재 최저매각가 294,000,000원은 해당 거래가격 범위보다 높습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 대비 입찰가격 검토. 최저가 294,000,000원이 최근 12개월 평균 246,958,333원의 119.0%라는 점을 우선 고려해야 합니다. 신건 가격 자체에 할인 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
- 유찰 시나리오 확인. 1회 유찰 가정가격은 235,200,000원, 2회 유찰 가정가격은 188,160,000원입니다. 실제 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고를 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 및 명도. 김상호의 전입일은 말소기준권리 이후이지만 실제 임차인이 확인됩니다. 점유 현황과 인도 가능 여부를 확인하고 명도에 필요한 시간과 비용을 고려해야 합니다.
- 근저당권 및 채권승계 관계. 등기상 근저당권자는 에스비아이저축은행, 경매신청 채권자는 아이피에스에스제이차유동화전문유한회사입니다. 권리 귀속과 배당관계의 연결을 확인해야 합니다.
- 기존 등기 말소 확인. 코오롱글로벌 및 페퍼저축은행 근저당권의 말소, 국민건강보험공단 압류의 해제, 종전 경매개시결정의 취하 상태를 최신 등기부에서 확인해야 합니다.
- 관리비 및 추가 비용. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 비용을 확인하고, 취득 관련 비용 및 명도비용을 입찰 예산에 별도로 반영해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래 내역을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 비교적 안전, 신건 가격은 보류”
청주 흥덕코오롱하늘채 116동 601호는 권리상 매수인 인수 위험이 낮은 아파트 경매물건입니다. 말소기준권리는 2022년 에스비아이저축은행 근저당권이며, 확인된 임차인은 그 이후 전입했으므로 대항력이 없습니다. 근저당권과 후순위 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 현재 가격은 별개의 문제입니다. 최저매각가 294,000,000원은 최근 실거래 평균 246,958,333원의 119.0%이고, 최신 거래가격 250,000,000원보다도 높습니다. 인수액이 0원이라는 장점에도 불구하고 신건에 감정가 그대로 응찰하면 최근 거래 수준보다 높은 가격으로 취득할 가능성이 큽니다.
1회 유찰 시 235,200,000원이라는 가격 시나리오가 있으므로, 가격 경쟁력은 다음 회차에서 다시 검토할 수 있습니다. 다만 실제 유찰 여부나 낙찰가격은 확정되지 않았고, 임차인 명도 및 신청채권자의 권리관계 역시 최종 확인 대상입니다. 종합 판단은 C등급 — 권리상 인수액은 0원이지만, 현재 가격의 부담이 큰 보수적 검토 대상입니다.
