춘천지방법원 2025타경30660. 강원특별자치도 태백시 소도동 60에 소재한 근린생활시설과 토지가 경매로 나왔습니다. 건물은 일반철골구조의 단층 근린생활시설로, 음식점과 창고 등으로 이용되었으나 현재는 운휴 중인 상태입니다. 토지는 일반상업지역에 속하고, 일부 목록의 지적경계가 불분명한 것으로 조사되었습니다.
소유자는 윤세중·이현정으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 두 사람은 2017.02.27 강제경매 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 주식회사하나은행 앞으로 채권최고액 1,920,000,000원의 근저당권이 설정되었고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 추가 근저당과 여러 가압류·압류가 설정되었지만, 등기상 분석에서는 모두 말소기준권리 이후의 권리로 분류됩니다. 다만 이 사건은 주거용 아파트와 달리 사업용 부동산의 실제 이용상태, 점유 정리, 토지경계 및 환금성을 함께 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30660 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 태백시 소도동 60 도로명주소: 태백산로 4767 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 에이동: 근린생활시설(음식점·운휴 중) 비이동: 근린생활시설(운휴 중·창고 등) |
| 건물 구조 | 일반철골구조 그라스울판넬지붕 단층건물 |
| 토지 현황 | 대 · 상업용 · 3,422.0㎡ · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 용도지역 | 일반상업지역 |
| 소유자 | 윤세중(2분의 1), 이현정(2분의 1) |
| 소유권 취득 | 2017.02.27 · 강제경매로 인한 매각 |
| 감정가 | 5,580,368,500원 |
| 최저매각가 | 5,580,368,500원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 경매신청채권자 | 에프에이치2503유동화전문유한회사 |
| 청구금액 | 1,857,400,908원 |
| 말소기준권리 | 2017.02.27 · 을구 5번 · 주식회사하나은행 근저당권 |
| 명시 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 매각물건명세서상 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 2017년 하나은행 근저당이 기준
과거 등기에는 가등기·가처분·경매개시결정과 근저당권이 다수 등장하지만, 2017년 강제경매 매각 과정 등에서 이미 말소된 권리와 현재 살아 있는 권리는 구분해야 합니다. 현재 분석의 핵심은 2017.02.27 설정된 을구 5번 근저당권입니다.
② 점유·임차 분석 — 3건 모두 말소기준 이후
조사된 점유·임차 관련 주체는 개인 2명과 법인 1곳, 총 3건입니다. 모두 전입신고일이 말소기준권리 설정일인 2017.02.27보다 늦어, 현재 조사내용상 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 다만 일부 계약조건과 보증금이 확인되지 않았고, 확정일자와 우선변제 여부도 별도로 검토할 필요가 있습니다.
| 점유·임차 관련자 | 전입신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박철수 | 2024.08.22 | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 정성심 점유 부분 231㎡ |
2024.11.20 | 30,000,000원 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 주식회사 천년소원지 대표자 윤세중 · 점유 부분 200㎡ |
2017.06.28 | 미상 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
대항력 표시는 조사된 전입신고일과 말소기준권리일을 비교한 결과입니다. 상가의 사업자등록·점유 개시와 계약관계는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 분석 — 5,580,368,500원을 검증할 시세가 관건
이 사건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 5,580,368,500원입니다. 등기상 명시 인수액이 0원이므로, 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액은 취득 관련 부대비용을 제외하고 같은 금액입니다.
하지만 근린생활시설·토지의 가격은 주거용 아파트와 달리 단순한 면적 비교만으로 판단하기 어렵습니다. 토지의 실제 이용 가능 범위, 건물의 상태, 사업용 수요 및 수익성을 함께 평가해야 합니다. 비교할 실거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 저렴한지, 높은지 판단할 수 없습니다.
| 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 5,580,368,500원 | 0원 | 2,599,712,564원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 4,464,294,800원 | 0원 | 1,494,799,601원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 3,571,435,840원 | 0원 | 610,869,231원 | 0원 |
유찰 후 금액은 회차별 가정 시나리오이며 실제 매각 일정이나 최저매각가의 확정을 의미하지 않습니다. 미배당 및 인수액은 제시된 추정 결과를 적용했습니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,580,368,500원 가정)
현재 최저매각가에 매각된다고 가정하면, 추정 집행비용을 제외한 후순위 채권자들의 채권액이 모두 배당되고 소유자에게도 잔여금이 발생하는 구조입니다. 다만 다음 금액은 채권최고액 또는 등기상 청구금액을 기준으로 한 추정배당이며, 실제 채권 잔액 및 배당순위와 다를 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 58,203,685원 |
| 1. 을구 5번 · 하나은행 | 1,920,000,000원 | 1,920,000,000원 |
| 2. 을구 7번 · 하나은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 을구 13번 · 신림신용협동조합 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 4. 을구 14번 · 하나은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 5. 을구 15번 · 하나은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 6. 갑구 31번 · 신한카드 | 9,740,411원 | 9,740,411원 |
| 7. 갑구 32번 · 오케이저축은행 | 29,018,404원 | 29,018,404원 |
| 8. 갑구 34번 · 강원신용보증재단 | 34,937,500원 | 34,937,500원 |
| 9. 갑구 36번 · 강원신용보증재단 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 10. 갑구 38번 · 이연상 | 408,500,000원 | 408,500,000원 |
| 11. 갑구 42번 · 산와대부 | 22,325,329원 | 22,325,329원 |
| 12. 갑구 43번 · 한국캐피탈 | 16,698,536원 | 16,698,536원 |
| 13. 갑구 46번 · 소상공인시장진흥공단 | 11,040,311원 | 11,040,311원 |
| 14. 갑구 47번 · 미소금융강원태백법인 | 11,000,000원 | 11,000,000원 |
| 15. 갑구 49번 · 신림신용협동조합 | 9,191,760원 | 9,191,760원 |
| 채권자 합계 | 2,922,452,251원 | 2,922,452,251원 |
| 소유자 잔여 | — | 2,599,712,564원 |
매각가 5,580,368,500원 기준 집행비용 58,203,685원, 채권자 배당 2,922,452,251원, 소유자 잔여 2,599,712,564원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강원특별자치도 태백시 소도동 문곡소도동행정복지센터 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 숙박시설, 근린생활시설, 야영장 및 임야 등이 분포하며, 주위 환경은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상 부동산과 인근까지 차량 접근이 가능합니다. 버스정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려한 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 에이동은 음식점으로, 비이동은 창고 등으로 이용되고 있으나 모두 운휴 중입니다. 일반철골구조 그라스울판넬지붕의 단층건물이며, 판넬 외벽·내벽과 타일 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 기본적인 전기설비와 위생, 급·배수설비가 설치된 것으로 조사되었습니다. 실제 사용 가능 여부와 보수 범위는 현장 확인이 필요합니다.
- 토지. 확인된 토지 현황은 면적 3,422.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·정방형, 소로한면입니다. 공시지가는 161,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역으로, 개발촉진지구·폐광지역진흥지구·배수구역·가축사육제한구역 등 관련 지정사항이 확인됩니다. 일부 토지는 소로3류에 접하며, 도로 일부가 포함되는 것으로 기재되어 있습니다.
- 건축 관련. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 제시외 건물의 실제 상태와 일괄매각 범위는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 근린생활시설과 토지를 일괄 취득하는 고액 경매로서, 운휴 상태의 건물과 토지경계 불명확성이 매수자 검토에 영향을 줄 수 있습니다. 실제 거래사례와 임대·매매 수요를 확인하기 전에는 환금성이 좋다고 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래·매매사례 확보. 태백 소도동 및 인근 근린생활시설·상업용 토지 거래사례를 확인하고 감정가 5,580,368,500원의 적정성을 평가해야 합니다.
- 토지경계 현장 검증. 목록 2~7의 지적경계가 불분명하므로 지적도와 현황을 대조하고 필요한 경우 경계측량 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 대상 확인. 제시외 건물과 수목이 포함됩니다. 매각목록·감정평가서의 기호와 실제 시설물을 하나씩 대조해야 합니다.
- 점유관계 조사. 박철수, 정성심, 천년소원지의 실제 점유 공간·계약조건·보증금·사업자등록을 확인하세요. 정성심의 배당요구와 우선변제 여부도 별도로 확인해야 합니다.
- 건물 운휴 원인. 음식점·창고 등이 운휴 상태인 이유와 현재 전기·급배수설비의 사용 가능 여부, 재사용에 필요한 비용을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 하나은행 등 근저당권에 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 공동담보에 포함된 부동산의 범위와 실제 채권 잔액을 대조해야 합니다.
- 세금·압류 검증. 태백시, 국가, 국민건강보험공단 관련 압류와 당해세 여부를 확인하고 실제 배당순위가 추정과 일치하는지 점검하세요.
- 신청채권자 승계관계. 에프에이치2503유동화전문유한회사의 신청채권 1,857,400,908원과 예상배당표 사이의 관계를 확인해야 합니다.
- 취득 후 비용. 명도·시설보수·관리비·세금과 운영 재개 비용을 매각대금과 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 토지 관련 공부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격과 현장은 별개다”
태백 소도동 근린시설·토지 경매의 등기상 핵심은 비교적 분명합니다. 2017.02.27 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다.
그러나 권리의 소멸과 매수의 경제성은 서로 다른 문제입니다. 이 사건에는 개인과 법인을 포함한 점유·임차 조사 3건이 있고, 운휴 중인 근린생활시설과 경계가 불분명한 토지가 일괄매각됩니다. 매수자가 현장에서 확인하고 정리해야 할 사항이 적지 않습니다.
특히 최저매각가 5,580,368,500원이 실제 시장가치보다 낮다는 근거는 아직 확인되지 않았습니다. 예상배당상 미배당 0원과 매수인 인수 0원은 권리관계에 관한 장점이지, 가격 메리트를 입증하는 수치는 아닙니다.
종합 판단은 보수적 관망입니다. 권리 인수 위험은 제한적이지만, 정확한 시세 산정과 점유·경계·시설 상태 확인이 먼저입니다. 현장 실사와 실제 채권·배당관계를 검증한 뒤 입찰가를 결정하는 것이 타당합니다.
