춘천지방법원 2025타경30674. 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리에 위치한 라마다호텔앤스위트강원평창의 1(호텔)동 4층 에이-451호가 경매에 나왔습니다. 공부상 물건 표기는 에이-451호지만, 현황상 표기는 4108호입니다. 감정평가서상 이용상태는 호텔로 운영되는 복층구조의 생활숙박시설입니다.

현재 소유자는 주식회사라마다골프입니다. 2023년 3월 15일 거래가액 362,212,600원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 신존수와 주식회사안연케어 등의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 남양방재 주식회사의 가압류가 들어왔으며, 주식회사 안연케어가 임의경매를 신청했습니다.

권리분석의 출발점은 2023년 3월 15일 설정된 신존수의 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리로 기재되어 있으며, 이후의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 동일한 근저당권 순위에 여러 권리자가 기재되어 있고 일부 권리이전 내역이 있으므로 최종 권리 상태와 배당채권자 확정은 원본 등기 및 관련 서류로 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 권리이전 확인이 필요하다

등기상 권리 흐름은 크게 기존 신탁 및 소유권 이전 → 2023년 근저당권 설정 → 2025년 가압류 → 임의경매개시결정으로 이어집니다.

2018년 케이비부동산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁등기와 이후 주식회사엘라코리아로의 소유권이전 내역은 이미 말소된 과거 등기입니다. 2023년에는 주식회사라마다골프가 소유권을 취득하면서 근저당권이 설정됐습니다.

② 임차인·점유 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상

확인된 임차인 0명. 그러나 이것이 곧 실제 점유자나 임차관계가 전혀 없다는 뜻은 아닙니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다.

생활숙박시설은 호텔 운영과 관련하여 숙박객, 운영업체, 위탁관리 주체 등 다양한 이용관계가 형성될 수 있습니다. 이러한 점유가 일반적인 임대차인지, 숙박 이용관계인지, 다른 계약에 기초한 것인지는 별도 확인이 필요합니다.

대항력 가능·미상은 대항력이 존재한다고 확정한 판정이 아닙니다. 실제 임차 여부, 점유 원인, 관련 권리 성립 시점 등을 확인하기 전에는 보증금 승계 여부를 확정할 수 없습니다.

③ 가격 비교 — 신건 3.17억, 시세보다 저렴한지는 미확인

이번 경매의 감정가는 317,000,000원이며, 첫 매각기일의 최저가격도 동일합니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가에서 할인된 가격은 아닙니다.

등기상 주식회사라마다골프의 2023년 3월 15일 소유권 취득 거래가액은 362,212,600원입니다. 다만 이 금액은 과거 해당 소유권 이전 당시의 거래가액일 뿐, 현재 동일 조건 생활숙박시설의 실거래 시세를 나타내는 값은 아닙니다.

생활숙박시설의 가격은 일반 아파트와 달리 숙박 운영 가능 여부, 운영수익, 관리비, 위탁운영 조건, 건물 상태 및 매수 수요 등의 영향을 받습니다.

따라서 과거 소유권 거래가액이나 감정가만을 근거로 현재 최저매각가가 시세보다 저렴하다고 판단하는 것은 부적절합니다. 최근 거래사례와 실제 운영 조건을 확보한 뒤 적정 응찰가격을 산정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 317,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용을 먼저 공제하고 근저당권자 및 가압류권자에게 배당하는 구조입니다.

집행비용 5,238,000원은 추정액입니다. 신존수 및 주식회사안연케어 근저당권은 채권최고액을 기준으로 계산했습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았으며, 위드원 관련 근저당권 이전 및 실제 배당채권 확정에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 커진다

유찰이 진행되면 최저매각가격은 낮아집니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원으로 계산되므로, 명시된 인수권리만을 기준으로 하면 매수인의 실질취득금액은 각 회차의 낙찰가격과 같습니다.

반면 채권자 배당 부족액은 신건 88,238,000원에서 1회 유찰 가정 150,750,400원, 2회 유찰 가정 200,760,320원으로 커집니다.

중요한 것은 유찰로 가격이 내려간다는 사실과 시세보다 싸다는 판단은 다르다는 점입니다. 생활숙박시설의 실제 시장가격을 먼저 확인해야 유찰가격의 매력도를 평가할 수 있습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강원특별자치도 평창군 대관령면 횡계리 소재 평창동계올림픽 기념공원 남동측 인근입니다. 주변에는 골프장, 스키장, 숙박시설, 단독주택 및 농경지 등이 분포합니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근 간선도로와의 거리 등을 고려한 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 4층 건물로, 대상 호실은 4층에 위치합니다. 외벽은 외장타일 마감, 내벽은 도배 및 내부 인테리어 마감, 창호는 하이섀시 등으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 기본적인 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 용도. 라마다호텔앤스위트평창으로 운영되는 복층형 생활숙박시설입니다. 일반 주거용 아파트와 구분하여 실제 숙박 운영 및 사용 조건을 확인해야 합니다.
• 토지. 5필지가 일단을 이루는 대체로 평탄한 부정형 토지이며, 숙박시설의 건부지로 이용되고 있습니다. 토지면적은 21,794.0㎡입니다.
• 도로. 남서측으로 왕복 2차선 도로의 진입로가 있습니다.
• 규제. 계획관리지역 및 제2종지구단위계획구역 관련 사항이 기재되어 있으며, 일부 토지는 가축사육제한구역의 적용을 받습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 145,400원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 해당 호실의 시장 거래가격과는 별개의 기준입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 해당 없음이며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 골프장·스키장·숙박시설이 분포한 지역의 생활숙박시설인 만큼, 일반 아파트와 같은 상시 주거 수요를 전제로 가격을 평가하기 어렵습니다. 실제 거래사례와 운영수익을 통한 처분 가능성 검토가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실제 용도 확인. 사건상 아파트로 표시된 부분과 감정평가상 생활숙박시설 이용상태를 구분하세요. 건축물대장상 용도와 실제 사용 형태를 확인해야 합니다.
• 최종 등기 확인. 말소기준 근저당권과 동일 순위에 기재된 신존수, 주식회사안연케어, 주식회사라온바이오 및 주식회사위드원의 권리관계를 확인하세요. 특히 라온바이오 관련 말소와 위드원 이전등기의 관계를 대조해야 합니다.
• 임차·점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 객실 점유자, 운영업체 및 계약 관계를 확인하고 대항력 있는 임차권이나 승계 부담이 있는지 검토하세요.
• 운영계약 검토. 호텔 위탁운영계약, 수익금 지급구조, 운영수수료, 계약 해지조건, 소유자 직접 사용 가능 범위 등을 확인하세요.
• 관리비 미납 확인. 매각물건명세서에 관리비 등의 미납 여부를 알 수 없으므로 별도 확인하라고 기재되어 있습니다. 관리주체를 통해 체납 여부와 공용부분 관리비의 승계 가능성을 확인하세요.
• 호수 동일성 확인. 에이-451호와 현황표기 4108호가 동일한 매각 대상인지 직접 확인하세요.
• 최근 거래가격 조사. 일반 아파트 시세가 아닌 유사 생활숙박시설의 최근 매매사례를 확보하세요. 객실 유형, 운영 조건, 층, 상태 및 수익구조를 함께 비교해야 합니다.
• 유찰가격 검토. 신건 317,000,000원, 1회 유찰 가정 253,600,000원, 2회 유찰 가정 202,880,000원은 서로 다른 응찰 검토 구간입니다. 실제 시세와 운영가치를 확인하기 전에는 어느 가격도 저렴하다고 단정하지 마세요.
• 배당채권 검증. 신청채권자 주식회사 안연케어의 청구액은 153,560,000원이고, 예상배당은 채권최고액 기준 150,000,000원으로 계산되어 있습니다. 위드원 권리이전 관련 채권까지 포함한 실제 배당채권과 순위를 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 관련 계약자료를 확인하세요. 본 리포트의 배당표와 인수금액은 확정된 법원 배당 결과가 아닙니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 저렴한 경매”

평창 라마다호텔앤스위트 A-451호의 가장 분명한 장점은 매각물건명세서상 명시된 인수권리가 없다는 점입니다. 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다.

하지만 권리분석이 여기서 끝나는 것은 아닙니다. 임대관계가 미상이고, 동일 순위 근저당권 중 일부는 권리이전 내역과 말소관계 확인이 필요합니다. 호텔형 생활숙박시설 특성상 운영계약과 관리비 문제도 실제 취득에 영향을 줄 수 있습니다.

무엇보다 최저매각가 317,000,000원이 현재 시세보다 저렴하다는 근거가 확인되지 않았습니다. 2023년 소유권 거래가액 362,212,600원은 참고할 수 있지만 현재의 적정 거래가격을 대신하지 못합니다. 일반 아파트와 달리 생활숙박시설은 실제 운영조건과 환금성을 함께 검토해야 합니다.

현재는 0회 유찰된 신건입니다. 향후 유찰을 가정한 가격 하락만으로 투자 매력이 생긴다고 볼 수도 없습니다. 현재 단계의 결론은 가격 판단 보류, 운영·점유·권리이전 관계에 대한 추가 실사 우선입니다.

등기상 명시 인수는 0원. 그러나 가격의 적정성과 실제 취득 리스크는 아직 검증이 필요합니다. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가를 기다리는 것보다, 생활숙박시설로서 실제 얼마의 가치가 있고 어떤 계약과 비용을 승계하는지를 정확히 확인하는 데 있습니다.