청주지방법원 2026타경50709. 충북 증평군 증평읍 증평리 152, 신교길 52에 위치한 단독주택 및 토지입니다. 토지면적은 394.0㎡이며, 감정평가상 건물은 세멘벽돌조 기와지붕 및 시멘블럭조 스레트지붕의 단층 건물로 확인됩니다. 본건은 토지와 건물의 일괄매각이고 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.

등기부를 보면 2016년 김오장 명의로 소유권보존등기가 이루어졌고, 같은 해 한국주택금융공사의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 상속을 원인으로 김갑진·김병로·김병천·김병희가 각각 4분의 1 지분을 취득했으며, 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다.

현재 최저매각가는 320,583,240원으로 감정가와 동일합니다. 아직 유찰되지 않았지만 이 가격이 시장에서 저렴한지 판단할 만한 실거래 비교치는 확인되지 않습니다. 따라서 신건 가격에 할인 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 금지사항등기는 확인 필요

권리분석의 출발점은 2016.11.21 접수된 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채권최고액은 570,000,000원이며, 채무자는 김오장입니다. 증평리 152 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다.

해당 근저당권은 말소기준권리로 매각에 따라 소멸할 예정입니다. 이후의 임의경매개시결정도 소멸 대상입니다. 근저당권의 채권최고액이 낙찰가보다 크더라도, 그 차액을 낙찰자가 곧바로 인수하는 구조는 아닙니다.

② 점유·임차인 분석 — 확인된 사람은 2명, 보증금은 미상

현황조사에서 확인된 전입자는 LI SHUZHI, LI SHUXIAN 총 2명입니다. 모두 말소기준 근저당권 설정일인 2016.11.21보다 늦게 전입했습니다.

전입자 2명은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아닌 실제 점유관계 확인 대상입니다. 다만 임대차계약과 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 임차인인지, 다른 점유관계에 있는지까지 확정된 것은 아닙니다.

현재 배당 산정에서 매수인 인수액은 0원입니다. 이는 현 단계에서 인수금액이 별도로 산정되지 않았다는 뜻이지, 미확인 보증금이 존재하지 않는다는 의미는 아닙니다. 입찰 전 매각물건명세서와 점유관계를 대조해야 합니다.

③ 가격·배당 분석 — 채권최고액보다 낮은 신건 가격

현재 감정가 및 최저매각가는 320,583,240원입니다. 한국주택금융공사의 근저당권 채권최고액 570,000,000원보다 낮기 때문에, 채권최고액 기준의 단순 배당 시뮬레이션에서는 상당한 미배당액이 발생합니다.

다만 채권최고액과 실제 채권잔액은 다릅니다. 경매 신청 청구금액은 158,254,637원으로 기재되어 있습니다. 따라서 아래 미배당액은 실제 미회수채권의 확정액이 아니라 채권최고액을 기준으로 계산한 시뮬레이션 결과입니다.

예상배당표 (매각가 320,583,240원 가정)

미배당액은 채권최고액 570,000,000원에서 예상배당 315,295,075원을 차감한 수치입니다. 미배당액은 매각대금의 추가 배분 항목이 아니며 매수인 인수액도 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았고, 실제 배당은 확정 채권액 및 배당순위에 따라 달라집니다.

회차별 배당 시나리오

세 시나리오 모두 신청 청구금액 158,254,637원을 초과하는 예상배당이 계산됩니다. 다만 배당액은 채권최고액을 기초로 한 추정치이므로 실제 채권액, 우선배당 항목, 배당순위가 확정되어야 정확한 회수 가능액을 알 수 있습니다.

④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표·토지이용계획 기준)

• 위치 및 주변 환경. 증평초등학교 북서측 인근에 있으며, 주변은 단독주택·다가구주택 등이 혼재하는 일반주택지대입니다. 감정평가상 주변환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 통과합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 토지. 면적 394.0㎡, 지목은 대, 지형은 평지이며 형상은 세로장방입니다. 도로접면은 세로한면(가)으로 기재되어 있습니다.
• 용도지역. 도시지역 및 제2종일반주거지역입니다. 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접하고, 상대보호구역·가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술)·중점경관관리구역 등의 제한이 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 327,200원/㎡입니다. 공시지가는 행정상 기준가격으로 실제 시장 거래가격과 동일하지 않으므로 이를 근거로 낙찰가의 적정성을 단정해서는 안 됩니다.
• 건물. 세멘벽돌조 기와지붕 및 시멘블럭조 스레트지붕의 단층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 인테리어, 창호는 샷시 마감이며 기본 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 제시외 건물. 매각물건명세서상 일괄매각 및 제시외 건물 포함으로 기재되어 있습니다. 실제 건물의 위치·면적·구조·사용 상태와 매각 대상 범위를 확인해야 합니다.
• 침수 관련 규제. 토지가 침수위험지구(2023.04.21, 초중)에 포함됩니다. 지정 사실만으로 실제 침수 이력이나 피해 정도를 확정할 수는 없으나, 입찰 전 침수 이력과 방재시설, 향후 이용상 제약을 반드시 확인해야 합니다.
• 환금성. 단독주택은 건물의 노후도·관리 상태·토지 조건에 따라 가치 편차가 클 수 있습니다. 본건은 침수위험지구와 각종 토지이용 제한도 있으므로, 실제 거래사례를 통한 매각 가능가격 검증이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자 2명의 실제 권리관계. LI SHUZHI와 LI SHUXIAN의 임대차계약 존재 여부, 보증금, 확정일자, 실제 점유 개시일 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 주택연금 관련 금지사항등기. 한국주택금융공사의 근저당권과 함께 설정된 금지사항등기가 매각 후 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.
• 건물·토지 일괄매각 범위. 토지 394.0㎡와 등기 건물 및 제시외 건물의 위치·면적·경계·실제 점유 현황을 대조해야 합니다.
• 침수위험지구. 지정 구역, 실제 침수 이력, 배수로 현황, 건물 피해 흔적, 개축 및 신축 시 제한 여부를 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 지붕과 구조체, 누수·습기, 배관·난방, 수선 및 철거 필요성을 현장에서 확인해야 합니다. 스레트 지붕 부분의 철거·처리 조건도 확인 대상입니다.
• 가격 검증. 신건 최저가 320,583,240원이 주변 단독주택 및 토지 실거래 수준에 부합하는지 확인하고, 예상 수선비와 명도비용을 별도로 반영해야 합니다.
• 배당금액의 의미. 근저당권 채권최고액은 570,000,000원, 신청 청구금액은 158,254,637원입니다. 실제 배당채권액과 예상배당액을 혼동해서는 안 됩니다.
• 매각 전 최신 권리 확인. 2026.11.03 기준 등기자료와 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당 말소”만으로 안전한 물건은 아니다

이 사건에서 가장 분명한 사실은 한국주택금융공사의 근저당권이 말소기준권리라는 점입니다. 매각에 따라 해당 근저당이 소멸할 예정이고, 채권최고액 기준으로 발생하는 미배당액을 매수인이 그대로 부담하는 구조도 아닙니다.

그러나 여기에서 곧바로 안전한 물건이라는 결론을 내릴 수는 없습니다. 전입자 2명의 보증금·확정일자·실제 점유관계가 명확하지 않고, 주택연금 관련 금지사항등기의 처리도 확인해야 합니다. 여기에 침수위험지구 지정, 제시외 건물 포함, 단독주택 특유의 현물 상태 문제가 더해집니다.

가격 측면에서도 감정가 320,583,240원이 주변 시장가격보다 낮다는 근거가 없습니다. 향후 유찰되어 최저가가 내려가더라도 실제 시장가치를 검증하기 전에는 저가 매수라고 평가하기 어렵습니다.

최종 판단은 권리조건부 통과, 가격 및 현물 위험 확인 전 입찰 보류입니다. 말소기준권리의 구조는 비교적 명확하지만, 점유·금지사항등기·침수위험·시세를 모두 확인한 뒤 입찰 여부와 가격 상한을 결정하는 것이 적절합니다.