청주지방법원 2026타경50719. 충청북도 증평군 증평읍 증천리 728에 있는 한성아파트 나동 5층 611호입니다. 동일 면적 실거래 비교 기준은 39.6㎡, 단지는 210세대이며 1988년 5월 7일 준공됐습니다. 소유자는 김현숙 씨로, 2007년 11월 27일 거래가액 15,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매는 근저당권 실행이 아닌 신한카드의 강제경매입니다.

이 물건의 첫 번째 특징은 근저당권 설정 내역 없이 가압류가 권리분석의 기준이라는 점입니다. 2021년 11월 9일 신한카드가 청구금액 15,736,306원으로 설정한 가압류가 말소기준권리이며, 2026년 6월 26일 해당 가압류가 본압류로 이행되면서 강제경매가 개시됐습니다. 이후 교보생명의 가압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리 정리가 가능하다는 사실과 입찰가격이 적정하다는 사실은 전혀 다릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준

가장 중요한 권리는 갑구 7번 신한카드 가압류입니다. 2021년 11월 9일 접수된 이 가압류가 말소기준권리로 작용합니다. 2026년 1월 20일 설정된 교보생명보험의 가압류는 후순위이므로 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다.

갑구 11번 강제경매개시결정은 갑구 7번 가압류의 본압류 이행입니다. 같은 신한카드가 진행한 경매이므로 이를 별개의 신규 채권으로 취급해 기존 가압류 금액과 중복 합산해서는 안 됩니다. 삼성카드의 갑구 8번 가압류는 2026년 5월 28일 해제로 이미 말소됐습니다.

② 시세 비교 — 최근 시세의 136.6%인 신건 가격

증평 한성아파트 동일 면적 39.6㎡ 실거래 12건을 비교했습니다. 전체 12건 평균은 29,583,333원이지만, 가격 판단에는 더욱 최근의 거래를 반영한 최근 12개월 9건 평균 29,277,777원을 우선 적용합니다.

실거래 12건의 가격 범위는 21,000,000원~38,500,000원입니다. 가장 최근 거래는 2026년 8월의 31,000,000원이며, 신건 최저가 40,000,000원은 이보다 9,000,000원 높습니다. 최근 12개월 평균과 비교하면 10,722,223원 높고, 실거래 12건 중 최고가인 38,500,000원보다도 1,500,000원 높습니다.

③ 예상배당표 (매각가 40,000,000원 가정)

집행비용 1,120,000원과 확인된 가압류 채권 25,590,305원을 반영한 단순 예상배당입니다. 신한카드 강제경매개시결정은 기존 가압류의 본압류 이행이므로 별도 채권액을 중복 계산하지 않았습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 판단은 2회 유찰 구간부터

1회 유찰 시 최저가는 32,000,000원으로 낮아지지만 최근 12개월 평균 29,277,777원과 최신 거래 31,000,000원보다 여전히 높습니다. 따라서 1회 유찰만으로 충분히 저렴해졌다고 평가하기 어렵습니다.

2회 유찰 시 제시된 최저가 25,600,000원은 최근 실거래 평균보다 낮습니다. 다만 실제 유찰 여부는 미정이며, 이 가격에서도 개별 호수의 상태, 점유관계, 취득 부대비용 및 향후 매도가격을 따져야 합니다.

특히 2회 유찰 시 예상되는 채권 미배당액 851,105원은 배당받지 못하는 채권자의 잔여채권을 뜻합니다. 현재 확인된 가압류 등기상 권리가 매각으로 소멸하는 구조이므로 이를 곧바로 매수인의 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청북도 증평군 증평읍 증천리 소재 증평중학교 남측 인근에 위치합니다. 주변 환경은 기존 아파트 주거지역의 특성을 가집니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 간선도로를 통한 차량 접근성은 보통이며, 전반적인 교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물로, 본건은 나동 5층 611호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지도배, 창호는 샷시 마감이며 위생·급배수·소화·난방설비가 구비되어 있습니다.
• 연식과 환금성. 1988년 5월 준공된 210세대 아파트입니다. 동일 면적의 실거래가 존재하지만, 21,000,000원부터 38,500,000원까지 가격 편차가 크고 최근 거래 추세도 하락하고 있어 매도 시 가격 경쟁력에 유의해야 합니다.
• 토지·도로. 제2종일반주거지역이며, 단지 인접 도로는 포장된 왕복 2차로 도로와 연결됩니다. 공시지가는 216,100원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 학교 관련 절대·상대보호구역 및 중점경관관리구역 등의 제한사항이 확인됩니다. 토지이용계획 원문 대조가 필요합니다.
• 공부 및 건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 경계. 최저가 40,000,000원은 최근 시세 대비 136.6%로, 시세보다 저렴한 입찰 기회가 아닙니다.
• 최신 거래 확인. 2026년 8월의 최신 거래가 31,000,000원과 최근 12개월 평균 29,277,777원을 입찰가 판단의 기준으로 삼아야 합니다. 최근 거래 추세 -4.0%도 반영해야 합니다.
• 유찰별 가격 검토. 1회 유찰 32,000,000원은 최근 시세보다 높고, 2회 유찰 25,600,000원은 최근 평균보다 낮습니다. 다만 향후 유찰과 매각가격이 확정된 것은 아닙니다.
• 임차인·점유자 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자의 신분, 전입 여부, 임대차계약, 보증금, 대항력과 명도 가능성을 직접 확인해야 합니다.
• 신한카드 채권 검증. 경매 청구액 24,912,969원과 가압류 청구액 15,736,306원의 차이를 확인하고, 갑구 11번 본압류 이행을 별개 채권으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 노후건물 현장점검. 1988년 준공 건물이므로 누수, 배관, 난방, 외벽, 창호, 방수 상태와 최상층인 5층의 유지보수 상태를 확인해야 합니다.
• 관리비와 추가비용. 공용부분 관리비 체납, 취득세, 명도비, 수선비 등을 확인해 실제 총취득비용을 계산해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서와 매각기일의 변동 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 단순해도 가격은 비싸다”

이 사건은 말소기준권리가 분명하고, 이후 가압류 등이 매각으로 소멸하는 비교적 단순한 권리구조입니다. 현재 확인된 인수액 역시 0원입니다. 그러나 임대관계가 미상이라 점유관계 확인이 필요하다는 점은 남습니다.

더 중요한 판단 요소는 가격입니다. 신건 최저가 40,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 29,277,777원의 136.6%이며, 최신 거래가인 31,000,000원보다도 높습니다. 여기에 -4.0% 하락 추세와 1988년 준공된 건물의 노후화 부담까지 겹칩니다.

1회 유찰 시에도 최근 평균 시세보다 높은 가격이므로 성급한 가격 매력 판단은 피해야 합니다. 2회 유찰 시나리오인 25,600,000원부터는 최근 시세 대비 가격 여유가 생기지만, 실제 권리·점유·수선비용의 확인이 선행되어야 합니다. 권리는 조건부 양호, 신건 가격은 불리. 종합 판단은 C등급입니다.