청주지방법원 2026타경50731. 청주시 흥덕구 강서동 레지던스 마리 7층 706호입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 6,700만원인 신건이지만, 이 물건을 단순히 저가의 소형 주택으로 판단해서는 안 됩니다. 핵심은 2023년부터 대항력을 갖춘 임차인 김동준의 보증금 6,500만원입니다. 해당 임차권은 2024년 등기됐고, 2026년 강제경매개시결정보다 앞섭니다.

말소기준권리는 2026년 7월 7일 강제경매개시결정입니다. 기존 금융기관 근저당권과 과거 전세권은 이미 말소됐지만, 현재의 주택임차권은 다릅니다. 매각물건명세서가 보증금 미변제 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있기 때문입니다. 게다가 임차인 김동준은 경매신청채권자이기도 합니다. 임차보증금 채권과 경매 청구채권의 관계까지 확인해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 오래된 근저당보다 임차권이 핵심

등기부에는 과거 우리은행 근저당권, 롯데카드 전세권, 청주축산업협동조합 근저당권과 국세 압류가 나타납니다. 그러나 해당 권리들은 모두 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 이를 현재 매수인이 인수할 채무로 합산하면 안 됩니다.

반면 2024년 8월 22일 등기된 김동준의 주택임차권은 살아 있습니다. 전입일 2023년 4월 17일과 확정일자 2023년 3월 23일이 모두 말소기준권리보다 앞서며, 배당요구도 이뤄졌습니다. 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하는 권리지만, 임차권의 미변제 보증금까지 자동으로 소멸하는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 우선변제권 모두 존재

확인되는 실제 임차인은 김동준 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고가 아니므로 보증금은 65,000,000원 한 건으로 판단합니다.

특히 경매신청채권액도 65,000,000원으로 임차보증금과 같습니다. 배당표에 임차보증금과 경매신청채권이 별도 행으로 나타나더라도, 이를 독립된 채권 2건으로 단정하거나 보증금을 이중 합산해서는 안 됩니다.

③ 유찰 시나리오 — 최저가와 실질취득은 다르다

이 사건에서 반드시 구분해야 할 금액은 법원 최저매각가와 매수인의 실질취득금액입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지면, 배당되지 않은 보증금이 매수인 부담으로 전환됩니다.

실질취득 = 해당 회차 매각가 + 예상 보증금 인수액. 집행비용과 배당 추정 조건에 따라 보증금 65,000,000원과 약간의 차이가 발생하며, 취득세·명도비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다. 각 회차 금액은 해당 가격에 낙찰되는 경우의 가정입니다.

이는 임차인의 보증금이 실질적인 가격 하한처럼 작용하기 때문입니다. 낙찰가가 보증금 아래로 내려가더라도, 그 차액의 상당 부분이 인수 부담으로 이동합니다. 표면 최저가만 비교하면 투자금액을 과소평가하게 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 67,000,000원 가정)

신건 가격인 67,000,000원에 낙찰된다는 가정에서는 집행비용 1,606,000원을 제외하고도 임차보증금 65,000,000원 전액이 배당되는 것으로 계산됩니다. 이에 따라 현재 회차의 예상 보증금 인수액은 0원입니다.

다만 임차보증금과 경매신청채권의 권리자가 동일하고 청구액도 같으므로, 두 배당 항목의 관계는 별도 확인이 필요합니다. 신청채권자 행의 394,000원을 임차보증금과 별개의 확정 채권에 대한 추가 변제로 단정해서는 안 됩니다. 아래 배당도는 제시된 신건 배당 추정액의 산술적 배분을 나타낸 것입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청주시 흥덕구 강서동 강서삼거리 남동측 인근입니다. 주변에 근린생활시설·오피스텔·아파트 등이 혼재하고, 감정평가상 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2011.12.10 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 8층 건물의 7층 706호입니다. 난방·위생·급배수 및 공용 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 준주거지역·강서지구 지구단위계획구역에 속하며, 주거용지·소로2류 등의 지정이 확인됩니다. 토지 공시지가는 1,645,000원/㎡입니다.
• 도로. 남동측 및 남서측 약 8m 내외 아스콘 포장도로에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 24세대 규모의 소규모 건물입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 6.9회로 나타납니다. 거래 수요와 적정 매각가격을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
• 민간임대주택 등기. 2022.12.06 민간임대주택등기가 돼 있으며, 2012.02.28 임대주택 등록 사실과 임대의무기간·임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 기재돼 있습니다. 매각에 따른 등록 및 의무의 처리 여부를 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차권 인수 조건 원본 확인. 을구 8번 주택임차권등기와 매각물건명세서의 보증금 잔액 인수 문구를 대조하세요. 실제 낙찰가에 따라 매수인이 부담할 금액을 재산정해야 합니다.
• 배당금과 실질취득액 분리. 신건은 예상 인수 0원이지만, 1회 유찰 시 12,764,800원, 2회 유찰 시 23,291,840원의 인수가 발생합니다. 입찰가격만으로 취득 예산을 정하지 마세요.
• 김동준의 채권 관계 확인. 임차인과 경매신청채권자가 동일합니다. 임대차계약서, 보증금 지급증빙, 집행권원, 채권계산서와 배당요구를 비교해 동일 채권이 중복 계산되지 않았는지 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 및 점유 확인. 보증금 완제 여부, 임차권등기 말소 가능성, 실제 점유·퇴거 상태와 인도 절차를 점검하세요.
• 실거래와 환금성 검증. 최근 12개월 실거래와 최신 거래를 확보하고, 거래 시점·면적·층·상태를 비교하세요. 가격 비교 기준은 42,880,000원 같은 유찰 최저가가 아니라 인수액을 더한 실질취득금액입니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 민간임대주택등기의 현재 효력과 임대사업자 의무의 매각 후 처리 여부를 관할 기관 및 원본 서류로 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 체납 공용관리비, 당해세 및 배당순위 변동 가능성을 점검하세요. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
• 입찰 직전 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 자료와 매각기일 변경 여부를 최종 확인하세요.

맺으며 — “최저가가 아니라 실질취득가를 보라”

이 사건은 감정가 67,000,000원, 최저가 67,000,000원인 신건입니다. 과거 근저당권과 압류는 이미 말소돼 있지만, 2024년 등기된 대항력 있는 주택임차권이 핵심 위험입니다. 현재 가격에서는 임차보증금 전액 배당으로 인수 0원이 예상되지만, 유찰 후에는 미배당 보증금 인수가 발생합니다.

1회 유찰하면 최저가는 53,600,000원이 되지만 실질취득은 66,364,800원, 2회 유찰하면 최저가는 42,880,000원이지만 실질취득은 66,171,840원입니다. 두 경우 모두 보증금 65,000,000원 부근에서 실질 부담이 유지됩니다. 따라서 최저가 하락만을 근거로 투자 매력이 높아진다고 평가할 수 없습니다.

여기에 실제 임차인과 경매신청채권자가 동일하다는 특수성, 민간임대주택등기, 24세대 규모, 평균 6.9회의 유찰 통계까지 감안해야 합니다. 최근 비교 실거래가격도 확정되지 않아 시세 대비 저가 여부를 인정하기 어렵습니다.

결론은 보수적 접근입니다. 임차권과 신청채권의 동일성, 실제 배당 및 말소 가능성, 실질취득금액 대비 적정 시세가 명확해지기 전에는 표면적인 최저가에 기대어 입찰하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 보증금 인수 구조를 해소하고 실제 총취득비용을 검증하는 것입니다.