청주지방법원 2026타경50778. 청주시 서원구 성화동 남양휴튼아파트 107동 14층 1402호입니다. 전용면적은 130.59㎡, 철근콘크리트구조 17층 건물의 14층에 위치합니다. 2008년 준공된 577세대 아파트단지로, 감정가와 최초 최저매각가는 모두 477,000,000원입니다.

소유자는 이인숙으로, 2008년 10월 7일 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 현재 권리분석의 중심은 2021년 8월 6일 설정된 상상인플러스저축은행의 채권최고액 190,800,000원 근저당권입니다. 이를 말소기준권리로 하여 이후 신한카드, 아이엠캐피탈, 롯데캐피탈의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

하지만 이 물건의 투자 판단에서 가장 중요한 변수는 가격입니다. 최근 실거래 평균은 424,500,000원이고, 2026년 10월에 거래된 동일 전용면적 130.59㎡의 실거래가는 445,000,000원입니다. 신건 최저가 477,000,000원은 이 두 기준을 모두 웃돕니다. 권리가 비교적 단순하다는 이유로 가격까지 매력적이라고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

권리분석의 기준점은 2021년 8월 6일 상상인플러스저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 190,800,000원이며, 이를 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각 시 소멸하는 것으로 분석됩니다.

과거에 설정된 청주농업협동조합, 청주신용협동조합, SBI저축은행 등의 근저당권은 등기상 말소된 권리로 표시되어 있습니다. 특히 2017년 설정된 SBI저축은행 근저당권에는 2018년 아주캐피탈로의 근저당권 이전 기록도 존재하므로, 신청채권자인 우리금융캐피탈과의 관계를 포함해 기존 근저당권의 말소 및 이전 이력을 등기부 원본으로 대조할 필요가 있습니다.

② 점유·임차인 — 예상 인수액 0원

조사된 임차인은 0명이며, 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 확인된 대항력 임차인의 보증금 인수 항목도 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 임차인 조사 내역이 없다는 사실만으로 실제 점유자가 없거나 소유자가 직접 거주한다고 확정할 수는 없습니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세보다 높다

남양휴튼아파트는 577세대 규모로, 2026년 1월부터 10월까지 확인된 최근 실거래 12건의 평균은 424,500,000원입니다. 같은 기간 최저 거래가는 380,000,000원, 최고 거래가는 469,000,000원입니다.

다만 전체 12건에는 전용 130.59㎡뿐 아니라 119.26㎡와 119.77㎡ 거래도 포함되어 있습니다. 따라서 전체 평균과 함께 본 물건과 전용면적이 일치하는 거래를 구분해서 볼 필요가 있습니다.

특히 본 물건과 전용면적이 같은 130.59㎡ 거래 5건은 428,000,000원부터 455,000,000원 사이에 분포합니다. 최근 거래인 2026년 10월 11층 거래가는 445,000,000원입니다. 14층인 경매물건의 층별 선호도와 내부 상태는 별도로 고려해야 하지만, 현재 최저매각가 477,000,000원은 확인된 동일 면적 거래 5건보다 모두 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 477,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용은 7,170,000원으로 산정되었으며, 상상인플러스저축은행 근저당권과 후순위 가압류에 대한 배당액을 아래와 같이 계산합니다.

예상 채권자 배당 합계 242,869,627원, 집행비용 7,170,000원, 소유자 잔여 226,960,373원입니다. 집행비용은 추정치이며, 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산되었습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당금과 잔여금은 배당순위 및 확정 채권액에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 회차 확정은 아니다

현재 신건 최저가는 감정가의 100%인 477,000,000원입니다. 제공된 회차별 가정에 따르면 1회 유찰 시 80%인 381,600,000원, 2회 유찰 시 64%인 305,280,000원입니다. 이는 유찰을 가정한 계산이며 실제 유찰이나 다음 매각가격이 확정되었다는 뜻은 아닙니다.

각 회차의 예상배당과 잔여금은 제시된 계산 결과입니다. 신청채권자 우리금융캐피탈의 배당금은 각 회차 모두 0원으로 표시되어 있으므로 실제 배당과 다를 수 있습니다. 매수인 인수액 0원 역시 현재 확인된 권리관계를 전제로 합니다.

1회 유찰을 가정한 최저가 381,600,000원은 최근 12개월 실거래 평균 424,500,000원보다 낮습니다. 2회 유찰을 가정한 305,280,000원은 그 차이가 더욱 커집니다. 따라서 가격 관점에서는 신건보다 유찰 후 조건이 유리해질 수 있습니다. 다만 실제 낙찰 가능성, 경쟁 입찰, 건물 상태와 취득 부대비용까지 고려해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용정보 기준)

• 입지. 청주시 서원구 성화동 성화중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트와 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로 전반적인 주위환경은 무난한 편입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 간선도로가 통과합니다. 단지 동측으로 약 6m 내외의 포장도로, 남측과 서측으로 왕복 4차선 도로가 접해 있어 차량 접근 여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 2008년 8월 준공된 577세대 아파트입니다. 본건은 17층 중 14층이며, 철근콘크리트구조에 난방·위생·급배수·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역 및 성화(1)지구 지구단위계획구역에 속합니다. 공동주택용지이며, 성화초등학교 상대보호구역과 관련된 제한이 있습니다. 공시지가는 1,178,000원/㎡입니다.
• 토지형상. 대체로 사다리형 토지로 아파트 부지로 이용되고 있습니다. 토지이용상황은 아파트이며 도로접면은 중로각지로 표시됩니다.
• 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없으며, 공부와의 차이도 별도로 지적되지 않았습니다.
• 환금성. 최근 실거래 12건이 확인되어 거래 비교가 가능합니다. 다만 전용면적과 층에 따라 거래가 차이가 있으므로, 전체 평균만으로 본건의 적정 가격을 확정할 수는 없습니다. 특히 동일 전용면적 130.59㎡ 거래와의 비교가 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 메리트 확인. 최저가 477,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 424,500,000원보다 52,500,000원 높습니다. 입찰가를 정할 때 최근 거래 수준을 우선 비교해야 합니다.
• 동일 면적 실거래 검토. 전용 130.59㎡의 최근 거래는 428,000,000~455,000,000원 수준입니다. 경매물건의 14층 조건과 방향, 내부 상태를 반영하여 적정 매수가를 별도로 판단해야 합니다.
• 유찰 시나리오 준비. 1회 유찰 가정 최저가 381,600,000원, 2회 유찰 가정 최저가 305,280,000원을 비교하되, 실제 매각 진행과 차기 최저가를 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 신청채권자 담보권 확인. 우리금융캐피탈 청구액 277,487,537원과 예상배당 0원 표기의 관계를 확인해야 합니다. 기존 SBI저축은행 근저당권 및 아주캐피탈 이전 이력도 등기부 원본과 함께 대조해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 조사된 임차인은 없지만 실제 점유자와 점유 원인은 확인되지 않았습니다. 현장조사 및 관련 서류를 통해 명도 부담을 점검해야 합니다.
• 관리비 체납 확인. 공동주택의 미납 관리비 중 공용부분 등은 매수인에게 부담이 발생할 수 있으므로 관리사무소를 통해 체납 여부와 금액을 확인해야 합니다.
• 입찰자금 준비. 최저가의 10%를 기준으로 계산하면 입찰보증금은 47,700,000원입니다. 실제 입찰보증금 비율과 납부 조건은 매각공고를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리보다 가격, 그리고 배당관계 확인”

청주 남양휴튼 107동 1402호는 현재 권리분석상 매수인 예상 인수액 0원으로 계산되고, 말소기준권리 이후의 가압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이 점은 긍정적입니다.

그러나 신건 최저가 477,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 424,500,000원의 112.4%입니다. 최신 동일 면적 거래 445,000,000원보다도 비쌉니다. 현재 가격에서 시세 대비 할인 효과를 기대하기는 어렵습니다.

또한 신청채권자인 우리금융캐피탈의 277,487,537원 청구액이 예상배당표에는 별도로 반영되지 않은 점은 반드시 확인해야 합니다. 현재 배당표상 소유자 잔여금은 확정액이 아니며, 실제 권리관계와 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서 이 물건의 결론은 명확합니다. 후순위 권리 소멸은 긍정적이지만, 신건 가격은 매력적이지 않습니다. 권리 및 배당관계 검증을 마친 뒤, 유찰 여부와 최근 실거래를 기준으로 입찰가를 다시 판단하는 것이 적절합니다. 권리는 확인, 가격은 보류. 지금은 그 원칙이 중요한 물건입니다.